СОДЕРЖАНИЕ  

  

Введение..................................................................................................................3

1.  Понятие и элементы договора аренды…………............................................5

    1.1. Понятие договора аренды……...................................................................5

    1.2.Субъекты договора аренды........................................................................10

2. Форма  и содержание  договора аренды.........................................................12

    2.1. Форма  договора аренды………...............................................................12

    2.2. Срок договора аренды...............................................................................14

    2.3. Права и обязанности арендодателя..........................................................18

    2.4. Права и обязанности арендатора..............................................................20

3. Отдельные виды договора аренды...................................................................22

     3.1. Договор финансовой аренды....................................................................23

Заключение............................................................................................................27

Глоссарий………………………………………………………………………...29

Библиография.........................................................................................................31

Приложения...........................................................................................................33 

ВВЕДЕНИЕ 
 

     В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения, связанные с передачей одним  субъектом гражданских правоотношений принадлежащего ему имущества  другому субъекту во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.

     Договор аренды - один из  основных видов гражданско-правовых договоров. Актуальность исследования  данной  темы обусловлена тем, что арендные отношения в современной России получили  большое распространение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений договора аренды.  В современных условиях появились новые виды аренды, например аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.

     Данная  работа посвящена изучению  особенностей договора аренды. Цель исследования: выявить  и исследовать особенности договора аренды. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора аренды; анализ нормативно- правовой базы гражданского законодательства и научной литературы; ознакомление с судебной практикой.

     Структура работы включает следующие положения: общую характеристику договора аренды, исследование  формы и содержания договора аренды, особенности договора финансовой аренды.

     При написании работы использовались следующие  источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральные законы, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и статьи в периодических изданиях, таких авторов, как Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Ивановой Е.С., Симоновой М.Н. и др.

     Основным  нормативным  документом, регламентирующим договор аренды является Гражданский Кодекс РФ. В главе 34 Гражданского кодекса содержится комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений.

     Для отдельных видов аренды предусмотрены  специальные правила. Так, «учитывая, что процесс перехода имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц имеет важное экономическое, социальное значение, требовалось принятие специального законодательства, определяющего основные принципы и направления государственной политики в данной области. Первым фундаментальным законодательным актом о приватизации стал Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», который определил организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в РФ»¹.

     Исследование договора аренды имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.

1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

     1.1. Понятие договора аренды

     Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК РФ. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

     Согласно  ст. 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или дольно во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате  использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью». [2]

     «Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. Арендующий имущество, получающий его в аренду, называется арендатором, а сдающий имущество в аренду – арендодателем»².

     Аренда  имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских  качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской  деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). Если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на признак иного договора - о совместной деятельности.

     Аренда  - консенсуальный, возмездный, срочный договор. Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Объект аренды  должен быть четко определен в договоре( наименование имущества, характеристика  его качества, для недвижимости-  место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий  объект и его состояние). Если имущество нельзя  определенно установить,  условие о предмете считается несогласованным,  а договор аренды – незаключенным.

     Если  объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной  регистрации. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество). Переход права собственности на арендованное имущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.  Предмет договора – это объекты аренды.

     Согласно ст. 607 ГК РФ «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( не потребляемые вещи).

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

     Законом могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным». [2]

     Земельные участки могут быть переданы в аренду с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ. Другие обособленные природные объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.). Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

     Непотребляемые  вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном акте использования  сохраняются в натуре. Износ (амортизация)  оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о  бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

     Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК РФ). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.

     В законе подчеркивается необходимость  четкого определения объекта  аренды. При невыполнении данного  требования считается, что условия об объекте подлежащем сдаче в аренду сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Такие сделки признаются недействительными.

     Существенным  условием  договора аренды является условие о его предмете, то есть том имуществе, которое подлежит  передаче арендатору. Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

     Арендная  плата может устанавливаться  в виде:

     - твердой суммы платежа;

     - доли продукции, плодов, доходов,  полученных в результате использования  имущества арендатором; 

     - передачи обусловленной договором  вещи в собственность арендодателю;

     - предоставления арендатором определенных  услуг; 

     - возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

     Передача  имущества только в пользование  возможна в том случае, если пользование  осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом.

     Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества (ст. 624 ГК РФ).  В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

       «Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК РФ). Если же речь идет о праве пользования, то вещно-правовой защитой оно не пользуется».²

     Таким образом, по договору аренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной).