Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества- за три месяца. Арендодатель в любой форме заявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, освобождается  о выполнения требований п.2 ст. 621 ГК РФ.

     2.3. Права и обязанности арендодателя

     Согласно  ст. 611 ГК РФ «Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договор аренды, а также возмещение убытков.

     Если  арендодатель не предоставил сданное  внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещение убытков, причиненных   его неисполнением» [2]

     Документы и принадлежности должны быть переданы арендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки о том, что имущество должно быть передано без них. Согласно ст.  612 ГК РФ «Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

     При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;  потребовать досрочного расторжение договора.

     Арендодатель  может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в нормальном состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

     Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены  или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передачи в аренду имущества в аренду» [2]

     Также в обязанности арендодателя входит: производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре); предупредить арендатора о правах третьих лиц.

     Права арендодателя: требовать уплаты аренды; требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором; требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества и более двух раз подряд не вносит арендную плату.

     Арендодателю  предоставляется возможность получив соответствующее уведомление арендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

     2.4. Права и обязанности арендатора 
 

     Права и обязанности арендатора регламентируются ст.ст. 614-616 ГК РФ. Арендатор может пользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, которые арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. К их числу относятся право: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных объектов, складочный капитал, паевой взнос. В данных случаях требуется согласие арендодателя, так как реализация арендатором названных прав может привести  к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

     Вторая  основная обязанность арендатора –  своевременное внесение арендной платы  за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ).

     В обязанности арендатора входит:

     - использовать имущество в соответствии с договором и назначением;  своевременно вносить арендную плату; производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества; возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

     В права арендатора входит:

     - истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества; требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;  при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе; требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора; удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя; требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество; если арендодатель не произвел капитальный ремонт: произвести его за счет арендодателя; потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

     Права и обязанности арендатора по договору аренды  могут  переходить по наследству. Арендодатель вправе  отказать наследнику  умершего арендатора во вступлении в договор  на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора. Договором или законом может быть  предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

     «Наделение  арендатора правом требования отобрание  по суду у арендодателя сданного внаем  имущества служит целям оптимальной защиты прав арендатора» ⁸.

     Таким образом, основные обязанности сторон заключаются в том, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование, либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

3. ОТДЕЛЬНЫЕ  ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 
 

     Договор аренды имущества является родовым  понятием по отношению к некоторым  другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование. «Ст. 625 ГК РФ определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда – лизинг»⁵.

     К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой  отдельных видов имущества, относятся  договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга).

     Данная  классификация предусмотрена в целях наиболее оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам  применяются общие правила ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625 ГК РФ). Помимо общих правил, к названным договорам применяются специальные правила, учитывающие специфику регулируемых правоотношений, исключающих применение корреспондирующих  им общих положений о договоре аренды.

     Так, например, «Правами собственника по управлению и распоряжению от лица государства объектами федеральной собственности наделен Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом (комитеты по управлению государственным имуществом). Поэтому сдача в аренду имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, возможна только с согласия территориального комитета по управлению государственным имуществом»⁶.

     В заключаемых договорах аренды, согласованных  с территориальным комитетом  по управлению государственным имуществом, должно быть указано, куда и в каком размере перечисляется арендная плата, амортизационные отчисления и эксплуатационные затраты.

     Виды  договоров  аренды (См. Приложение 1). Примеры судебной практики (См. Приложение 2,3).

     Рассмотрим один из видов договора аренды - договор финансовой аренды. 
 

     3.1. Договор финансовой  аренды  
 

     Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease -  сдавать в аренду. Договор финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК РФ. Согласно ст. 665 ГК РФ «По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им  продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности  за выбор  предмета аренды и продавца» [2]

     Особенностями договора лизинга является то, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга.

     Следующее отличие заключается в том, что  лизингодатель  является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Лицензией на данный род деятельности введено  Постановлением Правительства РФ от 26.02.96 № 197. Ее вправе осуществлять  коммерческие организации - лизинговые компании, выступающие в качестве  лизингодателя (арендодателя). Арендатором по договору лизинга - лизингополучателем- является лицо, осуществляющее  предпринимательскую деятельность и использующее  лизинговое  имущество в предпринимательских целях.

     «Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

     Предметом лизинга не могут быть земельные  участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения»⁷.

     Договор финансовой аренды  должен быть заключен в письменной форме и подлежит  государственной регистрации, если иное не установлено законом. Срок лизинга  определяется в договоре и зависит от амортизации имущества (от одного года до 10-15 лет).

     В зависимости от соотношения службы оборудования и срока аренды различают  две основные формы лизинговых операций- финансовый лизинг и оперативный  лизинг.

     При финансовой лизинге срок, на который  оборудование передается во временное  пользование, приближается по продолжительности к сроку   его эксплуатации и амортизации всей или большей части  стоимости оборудования. По окончании договора объект аренды  может быть выкуплен или возвращен арендатором либо арендован повторно на более льготных условиях. При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. Чтобы вернуть стоимость оборудования, лизинговая компания вынуждена  сдавать его во временное  пользование несколько раз. 

     Договор лизинга объединяет трех лиц: продавца имущества, его приобретателя арендодателя) и арендатора.

     «Субъектами лизинга являются:

     лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;