1.2. Субъекты договора аренды 
 

     Стороны договора – арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица,  уполномоченные законом или собственником  сдавать имущество в аренду. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

     Таким образом, сторонами в договоре аренды, могут являться как граждане, так  и юридические лица, к ним применяются  различные правила о дееспособности и правоспособности.

     Согласно  ст. 608 ГК РФ «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество в аренду» [2]

     В соответствии с п.2 ст.295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

     Иногда  и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся его  собственником. Например, образовательные  учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» ³.

     Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления. Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК РФ). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской  и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК РФ).

     Арендатором может быть любое юридическое  или физическое лицо. Это может  быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность, так и иное лицо (граждане и юридические лица), использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

2. ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 

     2.1. Форма договора  аренды

     Статья 609 ГК РФ устанавливает ряд важных специальных правил о форме договора аренды. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Согласно ст. 609 ГК РФ « Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной           регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-– продажи такого имущества» [2]

     Согласно  ст. 651 ГК РФ « Договор аренды здания или сооружения заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. При этом регистрации подлежит правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Так интересно некоторое мнение юристов:

     «Если формально-юридически подходить к толкованию текста Закона о регистрации прав, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона о регистрации прав говориться, что «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежит ограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение (обременение), «стесняющее  как сказано в ст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества» В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именно прав аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающей содержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества). В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

     Каким же образом соотнести регистрацию  договора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию  договора аренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

     В проведении различия между этими  понятиями вовсе нет игнорирования связи такого права и договора, как считают некоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договор сделку и договор правоотношения.

     Договор как сделка - юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Он подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимым имуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

     В данном случае подлежит регистрации  именно договор аренды, возникшее  из договора – сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

     «Обременительный» характер права сделки, прежде всего, с такими его особенностями (характерным  прежде всего, для вещных прав), как  право следования, состоящее в  том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущества сохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно – правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульным владельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. и против собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьи видится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды и правом аренды»⁶.

     Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации. 
 

     2.2. Срок договора аренды

     Срок  договора аренды определяется нормами  ст. 610 ГК РФ. Согласно ст. 610 ГК РФ «1.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

     2. Если срок аренды договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного не неопределенный срок.

     3. Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равный предельному» [2]

     Таким образом, сторонами по договору аренды предоставлено право самим  определять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах,  действующих в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

     «По срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до 3-х лет), и долгосрочные (на срок более трех лет)»⁴.

     Определённый  срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

     Законом или договором может быть установлен и иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.

     Если  ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько угодно долго. В данном случае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Согласно 3 п.3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. [2]

     Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется. В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. К ним относятся:

     Соответствующим правом наделяется арендатор, который  надлежащим образом исполнял свои обязанности  по ранее закрепленному договору: использовал имущество по назначению, не допускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.

     - Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду. Это может касаться размера арендной платы, готовность арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

     - Арендатор, желающий продлить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Под разумным сроком понимается время, необходимое для заключения договора на последующий период.

     Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в  судебном порядке. Высшей Арбитражный  Суд РФ разъяснил:

     «Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных  отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендатора заключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только в том случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем»⁷.

     Ст. 621 ГК РФ предусматривает дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Согласно ч.1 ст.621 ГК РФ «Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним  заключил договор аренды с другим лицом, арендатор  вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков. Если арендодатель продолжает пользовать имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок» [2]