Договор аренды предприятия

     Характерная особенность договора аренды предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора аренды и отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой-переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

     В ГК РФ (§ 5 гл. 34) отсутствуют какие-либо специальные правила, которые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав требований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК РФ).

     Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК РФ). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма истребования согласия кредиторов на перевод долга.

     В ГК РФ предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657).

     Обязанностью  арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

     Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

     Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи Предприятия последнему несут солидарную ответственность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

               ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Аренда  предприятия обладает весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества. 
Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия «на ходу» предполагает не только передачу арендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц. По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

     Право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица — правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

     При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

     Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что были изучены вопросы государственной  регистрации договора аренды предприятия, рассмотрены понятия и правовое регулирование договора аренды предприятия, а следовательно, задачи, поставленные в данной работе, были решены и цель достигнута. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ: ред. от 13.05.2008. № 68-ФЗ // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ: в ред. от 06.12.2007. №334-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5. – Ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: федеральный закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ: в ред. 30.06.2008.№ 105-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. № 49. – Ст. 4552.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ 29 декабря 2006 г. № 258-ФЗ // 3 января 2005 г. № 1 (часть I). 
5. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I: в ред. от 11.06.2008 №84-ФЗ // Российская газета от 10 января 1993 г. № 5
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: в ред. от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30. – Ст. 3594.
7. О приватизации государственного имущества  и муниципального имущества в Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178 –ФЗ: в ред. от 27.02.2003 г. № 43- ФЗ// Собрание законодательства 28.01.2002, №4.- ст.251.
8. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219 // Российская газета от 04.03.1998, №42.
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанном с арендой». Вестник ВАС РФ № 3 (112), март 2002.
10. Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Арбитражного суда Российской Федерации. 2001. № 3.
11. Белов,  В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью [Текст]:/ В.А. Белов- М.: 2003.-118 с.
12. Брагинский,  М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения [Текст]:/  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут. 2001. – 848 с.
13. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества [Текст]:/  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут.  2000. – 800 с.
14. Гражданское право: В 2т. Том ΙΙ. Полутом 2: Учебник // [Текст]:/ Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.:БЕК. 2000. – 544 с.
15. . Гражданское право: В 2т. Том ΙΙ. Полутом 1: Учебник // [Текст]:/ Отв. ред.проф. Е.А. Суханов. – М.: БЕК. 2000. – 704 с.
16. Дозорцев,В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // [Текст]:/ Юридический мир. 1997. № 9.-58 с.
17. Иоффе , О.С. Избранные труды по гражданскому праву. [Текст]:/ О.С. Иоффе – М.: Статут. 2000. – 777 с.
18. Исрафилов, И.А. Аренда нежилых помещений. Журнал «Хозяйство и право» № 10, 1997. – 150 с.
19. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004 // СПС  «Консультант Плюс» [Электронный ресурс] / НПП «Консультант Плюс». – Последнее обновление 29.01.2008
20. Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство[Текст]:/ Т.Ю. Комарова. №12, 1999.- 120 с.