Договор аренды предприятия

     Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

     Арбитражный суд признал, что ответчик имеет  права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя .

     Итак, договор аренды предприятия является одним из специфических видов договора аренды недвижимого имущества, в котором должна быть соблюдена письменная форма, государственная регистрация, четко обозначены права и обязанности сторон и другие важные условия договора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          1.2. Нежилые помещения как особый объект аренды 

       Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

     Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

     Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

     Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

     Ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году, дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст.4). Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

     В соответствии с п.3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке. Приведем пример из практики.

       Арбитражный суд г.Москвы удовлетворил два иска Департамента муниципального жилья г.Москвы к СП «Арбат - Интернэшнл» о признании недействительными договоров аренды на помещения по адресу ул.Арбат, д.6/2 и выселении его из этих помещений. В январе 1992г. СП «Арбат - Интернэшнл» и муниципальное управление «Арбат» заключили договор аренды на квартиру №24 по адресу ул.Арбат, д.6/2. Квартира должна была использоваться как контора до начала реконструкции здания. Аналогичный договор в октябре 1992 года это СП заключило с Киевским райсоветом на квартиры 7 и 8 в этом же доме. Однако, Департамент муниципального жилья г.Москвы, выявив этого арендатора, счел, что он занимает жилые помещения, которые могут использоваться только для проживания граждан, незаконно и обратился в суд. В суде истец сослался на ст. 7 Жилищного кодекса, которую нарушил арендатор и арендодатели, сдавшие помещение. Истец также отметил, что как муниципальное управление «Арбат», так и Киевский райсовет превысили свои полномочия, выступив арендодателями жилых помещений. Если бы помещения были нежилыми, указанные организации также не обладали бы правом распоряжаться ими, так как с 1992 года только Москомимущество может быть стороной по договору аренды нежилых помещений. Суд счел доводы истца законными и обоснованными и полностью удовлетворил их.²

     Размещение  собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

     Ст.9 действующего Жилищного кодекса, не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

     В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.

     Рассмотрим точки зрения ученых-юристов на эту проблему.

     В юридической литературе ряд авторов  придерживаются точки зрения, согласно которой понятие «здание» включает весь спектр нежилых и жилых строений, как здание в целом, так и его  часть.

     И. А. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.³

     А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя  аналогию закона, распространить правила  об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.⁴ 

     Анализ  этих точек зрения показывает, что  нежилые помещения, будучи составной  частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный  зданиям и сооружениям режим  и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.

     Другая  группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в отношении  аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

     В. В. Витрянский подчеркивает, что в  отношении аренды нежилых помещений, какие- либо специальные правила  в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме. ⁵

     Т. С. Брагинская, комментируя § 4 гл. 34 ГК РФ, поддерживает точку зрения, утверждая «следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме».⁶ 

     Проанализировав данные точки зрения, можно сделать  вывод, что если в договоре аренды нежилого помещения применяются общие нормы аренды, то значит, нежилое помещение не является частью здания, а является отдельным объектом аренды.

     О.Н. Садиков, выдвинул третью точку зрения, согласно которой, понятие «нежилое помещение», как составная часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся.⁷ 

     Точка зрения И.А. Исрафилова мне более близка, хотя к данным правоотношениям применяются не только специальные (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и общие нормы о договорах аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ), например ст. ст. 610, 613, 615, 619, 620 ГК РФ и так далее.

     Т.Ю. Комарова, поддерживая позицию И.А. Исрафилова, в своей статье «Нежилые помещения, как объект аренды» утверждает, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений). Она также предлагает §4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». ⁸Не случайно, что несмотря на различия в понимании термина «нежилых помещений», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, термин - нежилое помещение всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.

     Необходимо отметить, что наиболее существенные черты договора аренды, как относимость его к недвижимости, связь с земельном участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутые § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами гл. 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами § 1 (Общие положения об аренде) или § 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договора аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить судебно-арбитражная практика.

     Хотя, посмотрев арбитражную практику, суды также применяют к данным правоотношениям как общие, так и специальные нормы. п.5, Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11. 01. 02 г. «Обзор практики разрешения споров, связанном с арендой». Вестник ВАС, № 3 (112), март 2002.

     Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным  статьей 619 ГК РФ.  
     Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.  
     Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).  
     Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.  
     Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.  
     Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.  
     Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.  
     Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.