Договор аренды предприятия

     Учитывая  изложенное, суд апелляционной инстанции  отметил, что арендодатель, определяя  момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным  сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.  
     Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

     2.1. Понятие и правовое регулирование договора аренды предприятия

     Договор аренды предприятия регулируется нормами параграфа 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иными правовыми актами.

     Согласно  ст. 656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

     Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

     Аренда  предприятия является одной из наиболее сложных и формализованных разновидностей договора аренды, поэтому не случайно, что специализированных правил параграфа «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось недостаточно и помимо них к этой разновидности договора аренды подлежат применению также правила параграфа «Аренда предприятий» гл. 34 ГК РФ. Практически все особенности этого договора проистекают из особенностей его предмета. Предмет обязательства составляет не только само предприятие передаваемое в аренду, но и действия обязанной стороны. Они заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, арендодатель должен также уступить права требования и перевести долги, связанные с деятельностью этого предприятия.

     Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершения последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и тому подобное. И, напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения указанных действий на арендатора. Поэтому, применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды (предприятии), а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данном случае критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды. 
Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой. 
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК РФ (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. 
ГК РФ в ст. 132 исходит из того, что объектом гражданско-правовых сделок, в том числе договора аренды, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В то же время ст. 656 ГК в формулировке объекта договора аренды предприятия использует термин «предприятие в целом». 
Вопрос со том что является частью предприятия и может ли часть предприятия передаваться в аренду на основе договора аренды предприятия, является не только предметом теоретических дискуссий, но и имеет практическое значение. На сегодня отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей. В то же время выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Если же часть предприятия сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом.

     Ранее российское законодательство оперировало  понятием «предприятие», имея в виду субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие становилось предметом различных сделок. В частности Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. предусматривал такой способ приватизации, как продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (то есть субъектов обязательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу неплатежеспособных государственных предприятий. Действующее законодательство, и прежде всего ГК РФ, рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

     Как правильно отмечает В. А. Дозорцев, «по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная категория».⁹ Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст. 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу». 
Особого анализа требуют права арендодателя связанные с предприятием. В этом смысле необходимо выделить две категории таких прав, в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656 ГК). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору. Возможность передачи не всего, а части предприятия в аренду влечет необходимость решения таких тонких вопросов, как параллельное использование арендодателем и арендатором товарного знака (знака обслуживания), «раздвоение» клиентелы и репутации, сложившихся у предприятия. Однако «сложно» не означает «невозможно», тем более что для решения подобных вопросов существуют определенные правовые механизмы, а использование товарного знака по лицензии другим лицом с сохранением права использования товарного знака у его правообладателя стало широко распространенным в российской деловой практике явлением.

     Вторую  категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязанностей перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. 
 
 
 
 
 
 
 

       2.2. Форма и условия заключения договора аренды предприятия 

     Договор аренды предприятия считается заключенным  после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

     Существенная  особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК РФ(§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК РФ), когда стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

     Вместе  с тем применительно к аренде предприятия в ГК РФ содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

     Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса. 
Другое дело, что, в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

     Формально же все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В то же время законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

     Помимо  условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК РФ). Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Правила определения цены товаров, работ, услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятий.

     Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий (§ 5 гл. 34 ГК РФ), так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

     По мнению О. Козыря, с точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия ,необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя.¹⁰