Договор аренды предприятия

   Министерство  транспорта Российской Федерации

   Федеральное агентство железнодорожного транспорта

   ГОУ ВПО «Дальневосточный государственный  университет

   путей сообщения»

   Социально-гуманитарный институт   
 

   Кафедра «Гражданское,

                                                                          предпринимательское и

                                                                               транспортное право»                                                                                                                           

       

                                     КУРСОВАЯ РАБОТА

     

                         Дисциплина:  Гражданское право  РФ

                            Тема:  Договор аренды предприятия

          
 
 
 

                                                                   

                                   Выполнила: студентка 733 группы

                                                                               

   Козлова М.К. 

                                                      Проверил: Преподаев М.Т.      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                 ХАБАРОВСК

                                                 2010

       

        СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..…….…...3

1. ОСОБЕННОСТИ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ……………….…..5

1.1. Государственная регистрация договора аренды предприятия……………....5

1.2. Нежилые помещения как особый объект аренды…………………………...10

2. ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ……………………………………………………………………17

2.1. Понятие  и правовое регулирование договора аренды предприятия…….…17

2.2. Форма и условия заключения договора аренды предприятия……………...22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….27

БИБЛИОГРАФИЧСЕКИЙ СПИСОК……………………………………………..29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

        ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  исследования заключается в том, что Российское законодательство содержит подробную регламентацию о договоре аренды предприятий, но все же встречаются вопросы, над которыми стоит подумать. Государственной регистрации подлежит право аренды предприятия, если иное не установлено законодательством РФ. Поэтому, более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (далее ГК) государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

     Субъекты  отношений, изначально предполагая  арендовать предприятие долгосрочно, заключают договор аренды на срок не более одного года, соблюдая простую  письменную форму, но, ежегодно предупредив друг друга о намерении продлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько это необходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на мой взгляд, все-таки необходимо её прописать, дабы при рассмотрении в арбитражных судах дел касающихся заключения и расторжения договоров аренды предприятий исключить затягивание процессов для выяснения истинных намерений сторон.

     Целью работы является исследование особенностей гражданско-правового регулирования  договора аренды предприятия.

     Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: 
1) рассмотреть особенности договора аренды предприятия;

2) рассмотреть  государственную регистрацию договора  аренды предприятия;

3)выявить  гражданско-правовую характеристику  договора аренды предприятия;

4) изучить  понятие и правовое регулирование   договора аренды предприятия;

5) рассмотреть  форму и условия заключения  договора аренды предприятия.

     Объектом  исследования является аренда предприятия.

     Предметом исследования являются рассмотрение теории и практики аренды предприятия.

     При написании курсовой работы были использованы различные источники: нормативные  правовые акты (Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ), среди которых преобладает  Гражданский кодекс РФ, а также  Федеральные законы, учебная литература по курсу «Гражданское право. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ  ПРЕДПРИЯТИЯ

     1.1. Государственная регистрация договора аренды предприятия 

     Договор аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

     Согласно  ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

     Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 
С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации договора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арендатор (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

     Как и в случае с арендой зданий и сооружений, государственной регистрации подлежит сам договор аренды предприятия, а не некое право аренды.

     Если  исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствующего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указанным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объекта. Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество земельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

     С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица. Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подраздел III Единого государственного реестра вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия. По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

     Интересен пример из судебной практики Высшего Арбитражного суда РФ, связанный с государственной регистрации аренды предприятия. 
Согласно п. 6 Информационного Письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹, положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

     Арендодатель  обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере. 
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.

     Требования  статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды здании и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем Гражданский кодекс не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

     Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).