Инвестиционный риск и методы его снижения

 

Суть производимого продукта – создание наиболее комфортных условий  для осуществления повседневных покупок и развлечений  жителям  Чокан. Для реализации этого имеются следующие факторы:

• Удобное месторасположение;
• Отличные гигиенические условия – чистота, тепло зимой, прохлада летом, яркий свет;
• Дополнительные удобства для  родителей с колясками и лиц с ограниченными возможностями – пандусы и лифт;
• Эстетика обеспечивается  оформлением помещений современном стиле;
• Комфортабельные автоматические туалетные комнаты с горячей водой;
• Безопасность – круглосуточно осуществляется охрана.

Обогрев и охлаждение помещений  осуществляется канальными кондиционерами. На случай сильных морозов дополнительно  смонтировано газовое отопление.

Охрана в течение дня  осуществляется штатными  охранниками. Все помещения оборудованы средствами охранной и пожарной сигнализации и  сдаются на ночь под охрану агентству.

Для обеспечения работы предприятие  закупает: электроэнергию, водопроводную  воду и канализацию, природный газ, охранные услуги, клининговые услуги,  техническое обслуживание лифта, вывоз мусора у следующих поставщиков:

IM Regia Autosalubritate

RED Union Fenosa SA

Chisinau Gaz SRL

Justar SRL

Apa-Canal Chisinau SA

Uniclift SRL

 

Ценообразование

Себестоимость сдаваемого в  аренду помещения определяется главным  образом амортизацией помещений.

Уровень цен продаж аренды строящихся помещений зависит от рыночной ситуации и определяется путём  проведения переговоров с арендаторами.

На сегодняшний день имеется  договорённость с фирмой TRABO-PLUS SRL о сдаче внаём части строящихся помещений по цене 20 евро/м. кв. в количестве 250 м. кв. и по цене 10 евро/м. кв. уже имеющихся цокольных помещений в количестве 100 м. кв.

План цен продаж приведён ниже.

Таблица 3.2

План цен продаж площадей

Средняя цена сдаваемых  в аренду помещений евро/м.кв	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Etajul I al clădirii existente (364/210/210) *	28	32	35	38	40	40
Etajul II al clădirii existente (642/428/401) *	10	12	15	17	20	20
Etajul III al clădirii existente (667/435/205) *	10	12	15	17	20	20
Etajul IV al clădirii existente (276/276/0) *	10	10	12	14	17	20
Subsol café TO4KA (117/117/117) *	10	12	15	18	20	20
Subsol al clădirii existente (360/100/100) * TRABO-PLUS SRL	5	5	5	5	5	5
Etajul I al clădirilor în construcţie 250 m2 TRABO-PLUS SRL	20	20	20	20	20	20
Etajul I al clădirilor în construcţie 100 m2	28	32	35	38	40	40
Subsol al clădirilor în construcţie 167 m2 café	10	10	12	15	17	20

 

* в скобках указаны  общая площадь помещения/площадь предназначенная для сдачи в аренду/площадь уже сданная в аренду

 

Рабочий график осуществления  проекта

Реализацию проекта планируется  осуществлять в 5 этапов:

I этап: предоставление для использования в строительстве собственного помещения, площадью 363 м. кв. для организации строительной площадки, с дальнейшим присоединением к вновь отстраиваемому зданию и подготовкой для сдачи в аренду. Рыночная стоимость помещения составляет 260 тыс. евро или около 4 млн. лей.

II этап: приобретение террасы площадью 199,1 м. кв. по адресу ул. А.Руссо 18/2 для последующей реконструкции и присоединении её к вновь отстраиваемому зданию. Договорная стоимость покупки недвижимости – 500 тыс. лей.

III этап: приобретение квартиры по адресу ул. А. Руссо 18/1 площадью 80 м. кв. с целью переноса в неё офиса предприятия и сдачи в аренду освобождаемого помещения. Договорная стоимость покупки 55 тыс. евро или 907 500 лей.

IV этап: строительство капитального здания на земельном участке площадью 207 м.кв. с кадастровым номером 0100312.041. Строение будет состоять из подвала площадью 167 м. кв. и первого этажа площадью 200 м.кв. Здание будет сопряжено с существующими помещениями,  полученными на I и II этапах.

V этап: реконструкция террасы площадью 200 м.кв., приобретённой на этапе II.

Таблица 3.3

План реализации проекта

№ пп	Наименование этапа	Стоимость, MDL	Дата начала	Дата окончания	Длительность, дней
1	Предоставление помещения 363 м.кв.	4 000 000	20.06.2011	21.06.2011	1
2	Приобретение террасы 200 м.кв.	500 000	04.07.2011	05.07.2011	1
3	Приобретение квартиры 80 м.кв.	907 500	01.08.2011	02.08.2011	1
4	Строительство первого этажа  с подвалом 367 м.кв.	3 500 000	20.06.2011	30.09.2011	102
5	Реконструкция пристройки 200 м.кв.	2 000 000	01.08.2011	30.09.2011	60
		10 907 500			102

 

Финансовый план

Для выполнения намеченных долгосрочных планов по расширению торгового  центра, был составлен прогнозный бюджет доходов и расходов на данный период.

Для реализации финансового  плана, были сделаны следующие предположения:

Таблица 3.4

Бюджетный курс на 2011-2016 года

Валюта	2011	2012	2013	2014	2015	2016
EUR	16,5	16,5	16,5	16,5	16,5	16,5
USD	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0	12,0

 

В основу прогнозирования, производственных и административных расходов на 2011-2016 года, были взяты данные предыдущего  года.

При прогнозировании поступлений  денежных средств от продаж, была рассчитана отсрочка в 15 дней по поступлениям от аренды.

С основными поставщиками материалов и товаров, при планировании денежных потоков, была рассчитана  предоплата.

В реализации проекта «ESTODOR COM» SA планирует привлечь кредитные средства от банка, в размере 6,9 млн. лей.

В качестве залога для привлечения  данного кредита, будут служить  все имеющиеся основные средства «ESTODOR COM» SA, вновь отстраиваемые и приобретаемые помещения, а также недвижимость принадлежащая «REPOST-COM» SRL.

Таблица 3.5

Предположение по банковскому кредиту

Срок	60 месяцев
Отсрочка по платежам по телу кредита	18 месяцtв
Сумма	6 907 500 MDL

 

Основные показатели эффективности проекта

Ставка дисконтирования  складывается из нормы дисконта, общего индекса инфляции и поправки на риск. В качестве нормы дисконта используется ставка рефинансирования Национального  банка Республики Молдова, равная 7%. Общий индекс инфляции принимается  равным 6,7%, поправка на риск 4%.

Таким образом, можно сделать  выводы об эффективности представленного  инвестиционного проекта. Инвестиционный проект реализуется в течении 5 лет начиная с 01.09.2011г. В первый месяц на проект будет затрачено 4 000 000 млн. лей, в то же время ожидается, что за первый год фирма «ESTODOR – COM» S.A. получит доход от аренды площадей в размере 4 479 925 млн. лей, что позволит покрыть убытки и получить чистую прибыль в размере 31 271 лей. В первый год реализации проекта чистая прибыль от реализации проекта составит 31 271  лей, во второй – 761 193 лей, в третий – 2 130 675 лей, в четвертый – 4 125 675 лей, в пятый – 6 764 959 лей. Срок окупаемости составляет 60 месяцев, срок окупаемости, рассчитанный с учётом дисконтирования показывает, за какой период времени, дисконтированный доход от реализации проекта превысит сумму капитальных вложений – 60 дней, т.е. за шестой год (2016 год) реализации проекта чистая прибыль будет составлять 9 497 825 млн. лей. (см. Приложение 2)

Внутренняя норма доходности (англ. internal rate of return, общепринятое сокращение — IRR (ВНД)) — это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.

Иначе говоря, для потока платежей CF, где  — платёж через лет ( ) и начальной инвестиции в размере внутренняя норма доходности рассчитывается из уравнения:

      (1)

или

                                     (2)

 

Индекс рентабельности рассчитывается по следующей формуле:

                                             (3)

CF₀ – начальные инвестиции

Если PI > 1, то проект следует принять

Если PI < 1, то проект следует отвергнуть

Если PI=1, то проект является ни прибыльным, ни убыточным.

В отличие от NPV, индекс рентабельности является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, то есть эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдаче каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Благодаря этому, критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций. В данном случае необходимо выбирать проект, обеспечивающий больную эффективность вложений.

Таким образом, исходя из имеющихся  данных, и приведенных выше формул были получены следующие данные: чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке дисконтирования 10% составляет 2 204 610 млн. лей. Индекс рентабельности проекта (PI) составляет 1,55, что говорит о том, что данный проект является прибыльным и его следует принять инвесторам.

Так же для более полной уверенности в том, что проект по инвестированию в строительство  коммерческих площадей целесообразно реализовывать была рассчитана внутренняя норма рентабельности.

Внутренняя норма рентабельности, или маржинальная эффективность  капитала, является наиболее сложным показателем для оценки эффективности реальных проектов. Данный показатель выражает уровень прибыльности проекта, представленный дисконтной ставкой, по которой будущая стоимость денежных поступлений от проекта приводится к настоящей стоимости авансированных средств. При единовременном вложении капитала внутреннюю норму доходности можно представить в виде формулы:

IRR = (NPV/ IС) × 100,     (4)

где IRR - внутренняя норма рентабельности авансированного в проект капитала, %; NPV - чистый приведенный эффект; IС - инвестиции (капиталовложения) в данный проект.

В ходе проведенных расчетов внутренняя норма рентабельности авансированного  в проект капитала (IRR) составляет 21,83%. Так как, денежный баланс положительный, чистый дисконтированный доход также положительный, а ставка дисконтирования в несколько раз больше внутренней нормы доходности, проект можно считать реализуемым и эффективным.

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, практика реформирования экономики свидетельствует о необходимости не только внедрения менеджмента рисков на предприятиях, но и более детального изучения, оценки каждого вида рисков, в частности инвестиционного. На сегодняшний день все больше предпринимателей стремятся инвестировать средства в различные виды деятельности: будь то производство, предоставление услуг, новые технологи и т. д. Предприятие «Repost – Com» S.R.L. не является исключением.

На основании вышеизложенной информации следует сделать следующие выводы:

1. За анализируемый период деятельности предприятия – 2007 – 2011 года предприятие ведет достаточно успешную деятельность. Не смотря на отрицательную динамику доходов от продаж, у предприятия достаточно средств, чтобы покрыть расходы и затраты, необходимые для осуществления дистрибьюторской деятельности.
2. Показатель рентабельности свидетельствует об отрицательной деятельности компании, что говорит о том, что предприятие «Repost – Com» S.R.L. использует активы менее эффективно в 2011 году, нежели в предыдущие годы.
3. Проанализировав коэффициенты ликвидности дистрибьюторской компании можно сделать вывод, что компания «Repost – Com» S.R.L. способна погашать обязательства в установленные сроки, хотя показатели коэффициентов ликвидности и превышают оптимальные интервалы, определенные для данных коэффициентов.
4. Проект, который был представлен в третьей главе демонстрирует целесообразность вложения денежных средств предприятия в строительство коммерческих площадей. Для большей уверенности в том, что данный проект выгоден как для инвестора (в данном случае – банк), так и для компании «Repost – Com» S.R.L. были рассчитаны следующие показатели:

• Чистая текущая стоимость проекта (NPV) при ставке дисконтирования 10% составляет 2 204 610 млн. лей
• Индекс прибыльности (PI) составляет 1,55
• Внутренняя норма рентабельности (IRR) составила 21,83%

Но в то же время остается вероятность того, что проект рискован, с точки зрения инвестирования средств  в него. С этой целью предлагаются следующие пути минимизации инвестиционного риска: