Инвестиционный риск и методы его снижения

Результаты инвестирования относятся к будущему периоду  времени, поэтому с уверенностью прогнозировать результаты его осуществления  проблематично. Инвестирование должно выполняться с учетом возможных  рисков. Инвестиционное решение называют рискованным или неопределенным, если оно имеет несколько возможных  исходов.

Многие финансовые операции (венчурное инвестирование, покупка  акций, селинговые операции, кредитные операции и др.) связаны с довольно существенным риском. Они требуют оценить степень риска и определить его величину.

Степень риска - это вероятность наступления случая потерь, а также размер возможного ущерба от него. Риск может быть:

1) допустимым - имеется угроза полной потери прибыли от реализации планируемого проекта;

2) критическим - возможны непоступление не только прибыли, но и выручки и покрытие убытков за счет средств предпринимателя;

3) катастрофическим - возможны потеря капитала, имущества и банкротство предпринимателя.

Говоря о том, что риск измеряется величиной возможных  вероятных потерь, следует учитывать  случайный характер таких потерь. Вероятность наступления события  может быть определена объективным  методом и субъективным. Объективным  методом пользуются для определения вероятности наступления события на основе исчисления частоты, с которой происходит данное событие. Субъективный метод базируется на использовании субъективных критериев, которые основываются на различных предположениях. К таким предположениям могут относиться суждение оценивающего, его личный опыт, оценка эксперта по рейтингу, мнение аудитора-консультанта и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Оценка и  пути минимизации инвестиционного  риска на предприятии «Repost – Com» S.R.L. на примере бизнес плана «Инвестиции в строительство коммерческих площадей».

Резюме проекта.

В настоящем проекте рассматривается  девелопмент здания и прилегающей территории по адресу ул. А. Руссо 20.

Объём инвестиций составляет 9,407 млн. лей, из которых 2,5 млн. лей собственные  вложения в виде части имеющегося в собственности предприятия  недвижимого имущества ,  6,907 млн. лей привлекаемый банковский кредит.

Проект разбит на 5 этапов.

I  этап: предоставление для использования в строительстве собственного помещения, площадью 363 м. кв. для организации строительной площадки - 4 млн. лей.

II этап: приобретение террасы площадью 199,1 м. кв. – 500 тыс. лей;

III этап: приобретение квартиры  - 907 500 лей;

IV этап: строительство капитального здания  3,5 млн. лей;

V этап: реконструкция террасы  2,0 млн. лей.

Организация торгово-развлекательно комплекса создаст:

• дополнительную привлекательность кишинёвского района Чокана, за счёт развития инфраструктуры и аккуратного внешнего вида;
• более 300 дополнительных рабочих мест;
• увеличение налоговых поступлений в городской и государственный бюджеты.

Описание предприятия

«ESTODOR COM» SA было основано 09 октября 1995 года, как акционерное общество “ДААК-Терра”, в результате приватизации продовольственного магазина.

В 2004 году 97,6% акций предприятия  было приобретено компанией “REPOST-COM” SRL, после чего оно было переименовано.

На момент приобретения предприятие  владело земельным участком и  двухэтажным зданием общей площадью 960 м. В. по адресу ул. А. Руссо 20.

На первом этаже здания предприятием осуществлялась деятельность супермаркета самообслуживания; на втором этаже действовал бильярдный клуб «Black Wolf».

Новый акционер изначально приобретал пакет акций с целью  осуществления девелоперского проекта на базе принадлежащей обществу недвижимости.

Так в 2006 году начался первый этап проектирования и реконструкции  торгово-развлекательного центра, который  был сдан в эксплуатацию в 2009 году.

В результате реализации этапа, были расширены первый и второй этажи, а также достроены подвал, третий и четвёртый этажи, пристройка на первом этаже.

Площадь строения составила 2,6 тыс. м. В. Помещение площадью 115 м. В. было продано соинвестору под организацию аптеки.

Общий объём инвестиций с 2004 года составил 1,52 млн. евро. На сегодняшний  день рыночная стоимость объекта  может составлять от 3 до 5 млн. евро, и по мере выхода из кризиса молдавской экономики будет неуклонно возрастать.

 

На сегодняшний день, согласно Уставу, предприятие может вести  следующие виды деятельности:

• Оптовая торговля продуктов питания, напитков и табачных изделий
• Розничная торговля продуктов питания, напитков и табачных изделий
• Бары
• Столовые
• Рестораны
• Ведение развлекательных парков и прочих мероприятий.

Администратор предприятия  - Сиверенко Марианна, главный бухгалтер – Паскару Виорика, председатель совета директоров Большаков Андрей, цензор Большакова Наталья.

Совет директоров: Большаков  Андрей, Сиверенко Юрий,  Сиверенко Марианна.

Предприятием «ESTODOR COM» SA владеют следующие юридические и физические лица:

Физические лица – 2,4% доля участия в уставном капитале

«Repost – Com» S.R.L. – 97,6% доля участия в уставном капитале

 

Уставной капитал «ESTODOR COM» SA  равен 1 018 480 MDL.

В настоящее время «ESTODOR COM» SA  развивает следующие виды деятельности:

• Розничная торговля продуктов питания, напитков и табачных изделий
• Бар
• Сдача в аренду коммерческих площадей.

На данный момент, «ESTODOR COM» SA  развивает коммерческий центр «SHOPLANDIA».

«ESTODOR COM» SA  поставила перед собой следующие долгосрочные цели:

• Увеличение объема продаж коммерческих площадей.

Продукция и услуги

 

Коммерческий центр «SHOPLANDIA» - универсальный торговый комплекс, расположенный в центре крупного жилого района муниципия Кишинэу -  Чокана, на ул. А. Руссо, 20. Режим работы с 8:00 до 21:00 без выходных. КЦ «SHOPLANDIA» состоит из 4-х этажей, офисных, складских и подвальных помещения. Общая площадь КЦ составляет 2500 м2.

I-ый этаж был открыт 19.12.2009. Общая арендуемая площадь этажа составляет 206,26 м. В. Средняя стоимость аренды за месяц – 28 евро/м. В. На первом этаже широкий выбор продуктов питания от производителя: свежее  мясо и куры,  колбасные изделия фирм Pegas, Valul Traian, бакалея, молочные продукты, сладости фирм Neffis, Bucuria,  напитки, кондитерские изделия, бытовая химия и парфюмерия от магазина «Чистый дом». Планируется расширение площадей в связи с большим спросом у арендаторов.

II-ой этаж был открыт 01.02.2010. Площадь этажа составляет  600 м. В. Средняя стоимость аренды за месяц – 10 евро/м. В. На втором этаже  — мир парфюмерии, косметики для волос от Wella, Londa, Tessa, золота и серебра, косметики FlorMar и Max Factor, нижнего белья от европейских фирм и Milavitsa, детская обувь Ortopedia, Mimi, сумки на любой вкус, посуда от Luminarc, «Оптика» и др.

III-й этаж открылся 15.12.2010. Площадь этажа составляет 600 м. В. Средняя стоимость аренды за месяц – 10 евро/м. В. Представлена мужская и женская одежда

IV-й этаж  готовиться к открытию. Площадь его составляет 270 м. В.  Целевое назначение – открытие детского развлекательного центра, интернет-кафе, ресторан. Планируемый запуск проекта – 01.09.2011.

Количество договоров  на аренду бутиков на сегодняшний  день составляет 90.

В подвальном помещении КЦ «SHOPLANDIA» расположился клуб-кафе «То4ка», который открылся 03.12.2010 и уже успел прославиться своими громкими вечеринками. 

Учитывая возрастающий спрос  аренды  на коммерческую площадь, «ESTODOR COM» S.A.  решило расширить Коммерческий центр «SHOPLANDIA», а так же провести реконструкцию летней террасы, которая граничит с коммерческим центром.

Производственный  план

 

Компания производит два  вида продукта (услуги):

а) Розничная торговля продуктами питания;

б) Предоставление в аренду коммерческих площадей.

а) Розничная торговля

Основной деятельностью  компании «ESTODOR COM» S.A. c момента образование была розничная торговля продуктами питания и сопутствующими товарами на базе супермаркета ранее называвшегося Victoria, позднее Belsug. В этом виде деятельности накоплен богатый опыт, имеется необходимое оборудование и программное обеспечение, налажены партнёрские отношения с поставщиками.

На сегодняшний день торговля осуществляется в формате самообслуживания на площади 22,4 м. В. Продажа товаров осуществляется через один кассовый терминал посредством сканирования штрих-кодов. Такие характеристики соответствую формату «минимаркет».

Площадь, на которой  расположен магазин, является собственностью предприятия, но для правильного определения  затрат, начисляется аренда исходя из цены 22 евро/м.кв./Вс., которая находит отражение в доходах предоставления коммерческих площадей.

За первый квартал 2011 года среднедневная выручка составила 7,285 тыс. лей или 325 лей/м.кв./день.

Ассортимент торгуемой продукции  представлен напитками, снэками, консервацией, хлебобулочными изделиями и является дополняющим элементом в общем торговом ассортименте ТЦ «SHOPLANDIA».

Средневзвешенная торговая наценка составляет 17,8%.

Товары поступают по договорам  с отсрочкой платежа от следующих  основных поставщиков:

Cram-Munteanu SRL

Kvint-Plus SRL

Romatim SRL

Aqua Trade SRL

Comalimser SRL

Standartul Calitatii SRL

Tomai Vinex SA

Consalcom SRL

Varda SRL

UBFB Trade Grup SRL

Repost-Com SRL

Glorinal-Grup SRL

Auromex Prim SRL

Maurt SRL

Принимая во внимание, что  в рамках ТЦ «SHOPLANDIA», магазин эксклюзивно торгует алкогольными напитками, имеется хорошая перспектива увеличения продаж по мере после кризисного восстановления уровня потребления населением.

б) Предоставление в аренду коммерческих площадей

Идея сдачи торговых помещений  небольших площадей 10-25 м. В. основана на предпосылке, что такой формат торговли даёт наибольший выторг с 1 кв. м. площади. 

Так, ранее при работе супермаркета выторг с одного квадратного метра площади составлял 125 лей, сегодня в формате минимаркета выторг составляет 325 лей/м.кв./день.

При ограниченном пространстве торгового центра, такая организация  торговли может стать наиболее результативной с точки зрения общего объёма продаж и эффективной по доходу на 1 кв. м. арендуемой площади. Это позволяет  взимать более высокую плату  с арендаторов.

На сегодняшний день компания арендует у фирмы “REPOST-COM” SRL четырёхэтажное здание по цене 5 евро за 1 кв. м в месяц.

Здание разделено поэтажно. На первом этаже расположена зона продовольственной торговли, на втором и третьем зона промтоварной торговли, на четвёртом планируется открытие детской площадки и общепита. В  подвале находится кафе-бар.

Суть производимого продукта – создание наиболее комфортных условий  для осуществления повседневных покупок и развлечений  жителям  Чокан. Для реализации этого имеются следующие факторы:

• Удобное месторасположение;
• Отличные гигиенические условия – чистота, тепло зимой, прохлада летом, яркий свет;
• Дополнительные удобства для  родителей с колясками и лиц с ограниченными возможностями – пандусы и лифт;
• Эстетика обеспечивается  оформлением помещений современном стиле;
• Комфортабельные автоматические туалетные комнаты с горячей водой;
• Безопасность – круглосуточно осуществляется охрана.

Характеристики помещений  приведены в таблице:

Таблица 3.1

Характеристика  помещений

Помещение	Общая площадь, м. В.	Площадь, предназначенная  для сдачи в аренду, м. В.	Площадь, фактически сданная в аренду, м. В.
Первый этаж	364	210	210
Второй этаж	642	428	401
Третий этаж	667	435	205
Четвёртый этаж	276	276	0
Подвал café TO4KA	117	117	117
Итого	2066	1 466	933
Коэффициент полезного использования		0,71
Коэффициент заполнения			0,64