Методы оценки предприятия как имущественного комплекса

 

Возраст/срок службы

     Метод заключается в анализе отношения «возраст/срок службы», использующего нормативный срок службы (Нср.сл.) актива, который получается согласно «Положению о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам № ВГ-21-Д», и его эффективный возраст для получения величины, выраженной в процентах и показывающей, какая часть экономической жизни этого актива уже была потреблена.

     При помощи этого метода, называемого  так же методом анализа отношения  «возраст/срок службы», измеряется неустранимый физический износ, который выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Формула имеет следующий вид:

       

     При заданных единицах измерения этот коэффициент  показывает степень использования  актива к настоящему моменту по отношению  к общему ожидаемому сроку его  эксплуатации.

     Определение эффективного возраста основывается на анализе состояния собственности, количества тех лет, которые она  находится в эксплуатации. Как  правило, в течение первых нескольких лет жизни собственности ее эффективный  и хронологический возрасты совпадают (или почти совпадают).

     Однако  по мере продолжающейся эксплуатации актива, его эффективный возраст  постепенно меняется в зависимости  от степени интенсивности использования  собственности, ее физического окружения, типа ее материально-технического обслуживания и других подобных факторов. Тогда для определения эффективного возраста используют формулу:

       

     где ЭВ - эффективный возраст; НС - нормативный срок службы оборудования; СОЭЖ - срок оставшейся экономической жизни.

Методы определения функционального износа

     Потеря  стоимости при функциональном износе, обусловлена факторами, присущими  самой собственности: изменения  в дизайне, используемых материалах, в наличии сверхмощностей, избыточных конструкций, недостатке функциональной полезности, повышенных эксплуатационных расходах.

     При применении затратного подхода необходимо сравнивать оцениваемое оборудование с существующими аналогами. Усовершенствования и изменения в планировке, конструкций, материалах, производственных процессах, методах строительства, размерах и номенклатуре оборудования делают современные аналоги более предпочтительными как с точки зрения капитальных затрат (затрат на изготовление), так и эксплуатационных расходов (затраты на обеспечение функционирования).

     Кроме того, способность применяться по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию имеет определенное отношение к оценочной стоимости. Любое использование, отличное от наилучшего и наиболее эффективного, будет оказывать влияние на степень износа, так как это означает снижение с высшего предела стоимости. Это ограничение в использовании может быть описано как функциональное устаревание,

     В случае, если аналоги обладают большей  производительностью, необходимо определить моральное устаревание по формуле:

       

     где

     производительность А - производительность, мощность или иной параметр оцениваемого оборудования;

     производительность В - производительность, мощность или иной параметр аналога (с лучшей производительностью);

     n- коэффициент торможения.

     В случае, когда современный аналог имеет меньшие операционные (эксплуатационные) расходы, функциональный износ определяется по формуле:

     В случае, когда оцениваемый объект обладает излишними капитальными вложениями (т.е. стоимость замещения меньше стоимости воспроизводства), функциональный износ определяется по формуле:

       
 

     

     где ЭР1 - эксплуатационные расходы аналога; ЭР2 - эксплуатационные расходы оцениваемого объекта.

10.2 Сравнительный подход

     Сравнительный (рыночный) подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип3 - сопоставление, которое должно проводиться:

     - С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

     - С приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

     - С новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

     Основная  процедура заключается в сборе  данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

     возраст объекта;

     состояние;

     принадлежности (комплектация);

     местоположение;

     производитель;

     рыночные  условия;

     цена (финансирование);

     качество;

     количество;

     размеры (тип);

     время продажи;

     тип сделки;

     Важность  каждого из них зависит от наличия  необходимой информации и конкретного  задания на оценку.

10.2.1  Алгоритм применения метода

     Последовательность  применения метода сравнительного анализа  продаж следующая:

     1.Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

     2.Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогов.

     3.Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

     4.Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие коррективы.

10.2.2 Выбор аналогов  и определение  степени сходства

     Результаты  оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты взяты в качестве аналогов и соблюдено ли условие однородности выборки. Данное изделие может быть признано аналогом для оцениваемого объекта, если, оно:

     1.Имеет то же самое функциональное назначение.

     2.Оба сравниваемых изделия по технико-эксплутационным параметрам и характеристикам принадлежат к одному классификационному виду (типу, роду, классу).

     3.Имеется сходство в принципе действия конструкций.

     Таким образом, при подборе аналога  нужно соблюсти его полное функциональное и классификационное сходство и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

     Функциональное  сходство заключается в идентичности главной функции, выполняемой сравниваемыми  объектами. Однако, многие оцениваемые объекты являются многофункциональными и, кроме главной функции, могут выполнять еще одну или несколько добавочных функций. Обычно, добавочные функции являются результатом дооснащения объекта дополнительными устройствами. Аналог подбирается именно по главной функции, наличие же дополнительных функциональных устройств учитывается при оценке внесением соответствующих поправок к цене аналога на величину стоимости этих устройств.

     Функциональная  аналогия - условие необходимое, но недостаточное, требуется еще соблюдение классификационной однородности, т.е. оцениваемый объект и его аналог должны относиться к одному классу, подклассу или виду по соответствующему классификатору.

     После того, как убедились в наличии  функциональной и классификационной  аналогии у сравниваемых объектов, приступают к анализу параметрического сходства. В составе параметров всегда есть 2-3 функционально обусловленных параметра. У аналогов они должны совпадать или быть очень близкими по значению. По степени сходства значений параметров судят о близкой или дальней параметрической аналогии.

     Следует подчеркнуть, что надежность оценки тем выше, чем больше степень аналогии между оцениваемым и сравниваемым объектами и, соответственно, чем  меньше корректировок в цену аналога  будет вноситься при оценке.

     Обеспеченность  информацией об аналогах влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть близкие аналоги, то применяем  метод прямого сравнения, если есть только приближенные аналоги, то метод  статистического моделирования  цены.

10.2.3 Анализ цен аналогичных объектов

     Цены  отобранных аналогичных объектов нуждаются  в серьезном анализе, прежде чем  приступить к их использованию в  расчетных процедурах. Цена находится  под влиянием большего количества разнообразных  факторов, и поэтому цены даже близких  аналогов, как правило, сильно разнятся.

     Минимальный объем сведений, который нужно  иметь о каждой цене:

     Время (месяц, год) действия зафиксированной  цены.

     Денежная  единица, в которой выражена цена.

     Источник  происхождения ценовой информации.

     Место продажи.

     Износ объекта в %.

     Наличие (отсутствие) НДС в цене.

     Наличие в цене транспортных и прочих издержек продавца.

     Полученные  цены аналогов необходимо предварительно привести к одним условиям.

10.3 Доходный подход

     Доходный  подход базируется на прогнозировании  будущих чистых доходов, которые может получить потребитель (инвестор) от функционирования, оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как текущая стоимость будущих чистых доходов.

     Доходный подход реализуется в практических методах

     - дисконтированных чистых доходов;

     - капитализации дохода;

     - равно эффективного функционального аналога.

     При применении методов доходного подхода  необходимо выделять из общего чистого  дохода, создаваемого всеми активами производственной системы, ту часть  дохода, которая создается непосредственно комплексом машин и оборудования. На основе этой выделенной части чистого дохода, ставка дисконта, капитализации, соответствующих степени риска, определяется текущая стоимость оцениваемого объекта (комплекса машин и оборудования).

10.4 Выбор подхода оценки

     Стандарты оценки предписывают использование  Оценщиком всех трех подходов в оценке. или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки (что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода). Таким образом, учитывая специфику оцениваемых объектов, характер поставленной задачи, наличие необходимой информации, Оценщик произвел выбор подходов к оценке.