Методы оценки предприятия как имущественного комплекса

•Федеральным стандартом оценки «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20 июля 2007 г.;

•Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20 июля 2007 г.

     В тех случаях, когда в вышеназванных  нормативных актах отсутствует  база для объяснения каких-либо терминов, используемых в настоящем Отчете, для определения этих терминов используются Международные стандарты оценки МСО-2005, а также прочие нормативные акты, на которые имеются ссылки в соответствующих разделах Отчета.

Определение рыночной стоимости:

     Рыночная стоимость объекта оценки¹ - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки и на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

     -одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

     -стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

     -объект  оценки выставлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

     -цена  сделки представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

     -платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определение ликвидационной стоимости:

     Ликвидационная стоимость: расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Определение оцениваемых прав:

Содержание права собственности:

     -Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

     -Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а так же отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом². 
 
 
 
 

6. Общая часть

6.1 Основание для  проведения оценки

     Основанием  для проведения оценки является договор  № 02-01/10 от 19 января 2010 года, заключенный  между Заказчиком и Оценщиком.

6.2 Цель оценки

     Настоящая оценка проведена Оценщиком с  целью определения рыночной стоимости объектов оценки и имущественных прав на них.

     Задачи  оценки: результаты оценки будут использованы для определения величины залогового обеспечения при получении банковского  кредита.

6.3 Балансовая и остаточная  стоимость объектов оценки

     Данные  предоставлены не были.

6.4 Дата (период) проведения  оценки (дата оценки)

     Дата  проведения оценки - 19 января 2010 года, что  совпадает с датой осмотра  оцениваемого имущества.

6.5 Дата составления  и порядковый номер  отчета

     Дата  составления отчета - 22 января 2010 года. Порядковый номер отчета № 02-01/10.

6.6 Дата (период) определения  стоимости

     Процесс оценки проходил в период с 19 января 2010 года по 22 января 2010 года. Результаты оценки могут быть использованы в течение 6 месяцев от даты составления отчета.

6.7 Описание процесса  оценки

     Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

     Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

     Основная  задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объектов оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

     На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации.

     Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объектов.

     Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов стоимости объектов, полученных с применением различных подходов к оценке.

     Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. Используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок и т.д.

     Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

 

     

При оценке имущества применяются три классических подхода:

-затратный;

-сравнительный;

-доходный.

     Каждый  из указанных подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности получения достоверного результата оценки конкретного объекта.

     Стандарты оценки предписывают использование  Оценщиком всех подходов. Поэтому, при  определении стоимости желательно применить все три подхода к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными методами. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

6.8 Время экспозиции  объекта оценки

     Время экспозиции для оцениваемого имущества  по мнению опрошенных экспертов составляет от 6 до 12 месяцев.

6.9 Определения используемых  терминов (глоссарий)

     Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольном продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения

     Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

     •Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок, и сделка не является вынужденной ни для одной из сторон;

     •Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

     •Объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

     •Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке, осуществляемой без сговора и мошенничества;

     •Цена сделки - самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя, причем покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицами;

     •Оплата производится в денежной форме и не сопровождается дополнительными условиями, а сделка завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, что исключает возможность изменения цены.

     Стоимость - расчетная величина, количественно выражающая полезность объекта оценки (товара или услуги) в некоторых единицах измерения. Экономическое понятие В оценочной практике термин "стоимость" практически не употребляется без качественного прилагательного, определяющего вид стоимости, (т.е. отвечающего на вопрос "какая?").

     Обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования - стоимость объекта с учетом возможных затрат на его нормальное функционирование, с целью обеспечения требуемых условий эксплуатации.

     В отличие от трактовки рыночной стоимости  не предполагается, а имеется конкретный покупатель или инвестор (пользователь), который не намерен продавать объект на открытом рынке. Действия инвестора связаны с достижением определенного полезного эффекта, затраты на достижение которого могут иметь сложную структуру и разделяться на прямые, сопутствующие и сопряженные, т.е. связанные с инфраструктурой.

     Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

     Объекты оценки - объекты, к которым относятся:

     -отдельные материальные объекты (вещи);

     -совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

     -право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

     -права требования, обязательства (долги);

     работы, услуги, информация;

     -иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

     Оценщик - аналитик, глубоко и широко знающий предмет исследования и все примыкающие к нему области деятельности, владеющий наукой и искусством определения того или иного вида стоимости путем исследования, согласующегося с общепринятыми принципами и выполняемого с применением регламентированных процедур.

     Объект - то, что может быть индивидуально рассмотрено и описано при помощи количественных характеристик.

     Технический объект (ТО) - созданное человеком или автоматом реально существующее устройство, предназначенное для удовлетворения определенной потребности, материальные объекты собственности, относящиеся к движимому имуществу, основное отличие которого от недвижимости - возможность перемещения без нанесения ущерба назначению документации.