Учёт арендных операций в Казахстане.

      Согласно  статье 22 Закона «О земле», субъекты права  землепользования подразделяются на: 1) государственных и негосударственных; 2) национальных и иностранных; 3) физических и юридических лиц; 4) постоянных и временных; 5) первичных и вторичных.

      Временное землепользование регламентируется статьей 28 вышеназванного законодательного акта.

      Право временного землепользования может  быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет).

      Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом целевого назначения.

      «Временный  землепользователь, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами или договором, по истечении  срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Временный землепользователь обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если же в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора»⁵.

      Негосударственные землепользователи с правом первичного возмездного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное землепользование, если иное не установлено настоящим законом, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.

      Право вторичного землепользования регулируется статьей 29 Закона «О земле».

      Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа.

      Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без  права передачи своих прав другим землепользователям.

      Договор о вторичном землепользовании заключается  в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.

      Иностранцы, лица без гражданства и иностранные  юридические лица, предприятия с  иностранным участием могут получать земельные участки в аренду, но не вправе передавать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование.

      Правовое  положение государственных землепользователей регулируется статьей 30 Закона «О земле».

      В случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в  аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) вместе с ним по правилам передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами.

      Сдача земельного участка, на котором расположены  здания (строения, сооружения) в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается.

      Государственный землепользователь может сдать  принадлежащий ему земельный  участок в долгосрочную аренду лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

      При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная постановлением правительства Республики Казахстан от 6 декабря 1996 года № 1495 «Об утверждении форм типовых договоров о временном землепользовании». В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.

      За  несвоевременную уплату арендной платы  в оговоренный срок в соответствии с Типовым договором арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки в процентах от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.

      «Аренда земли в бухгалтерском учете, как и аренда другого имущества, отражается в зависимости от классификации  вида аренды - операционная или финансовая в соответствии с договором. Особенность земли состоит в том, что она относится к неамортизируемым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды и он не несет основных рисков и вознаграждения от ее использования, то такая аренда классифицируется как операционная». 

      5.2 Аренда зданий  и сооружений 

      «В  соответствии со статьей 581 ГК РК арендодатель по договору аренды обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

      Согласно  статье 582 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме  путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Согласно  Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», употребляется термин «недвижимое имущество»»⁶.

      Недвижимое  имущество — это земельные  участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      В договоре аренды здания, сооружения должно быть четко определено имущество, подлежащее передаче в аренду: его местонахождение, техническое состояние, фактические  площади, вид помещения и другие индивидуальные признаки объекта аренды.

      На  переданное в аренду здание, сооружение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приема-передачи основных средств, составленный в двух экземплярах - для арендатора и арендодателя. Данный акт является подтверждением исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды.

      На  основании пункта 3 статьи 584 Гражданского кодекса Республики Казахстан договор  аренды является возмездным. Если согласованное  сторонами в письменной форме  условие о размере арендной платы отсутствует, то согласно пункту 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения считается незаключенным.

      Определенная  договором арендная плата за пользование  зданием, сооружением должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемым вместе с ним, если иное не предусмотрено законом или договором.                                                 

      Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки, установленные договором (статья 546 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесет арендную плату, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды (пункт 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

      На  сегодня по-прежнему актуален вопрос о налогообложении и расходах, связанных с приобретением в  аренду под офис жилого помещения  у физического лица.

      Как правило, при аренде зданий и сооружений договором аренды может быть предусмотрено, что: в арендную плату включаются стоимость коммунальных услуг, тепло- и электроэнергии, услуг телефонной связи; оплата расходов на электроэнергию, отопление, водоснабжение и телефонные переговоры производится по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

      Необходимо  помнить, что вопросы оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором по договору аренды зданий, сооружений регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан, а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством.

      Порядок пользования коммунальными услугами и услугами связи, потребления электроэнергии должен быть предусмотрен в условиях договора аренды. Стоимость указанных услуг может быть рассчитана исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепло- и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.

      Однако  при заключении договора аренды может  быть предусмотрен и иной порядок  определения размера арендной платы.

      Если  арендодатель имеет возможность  обеспечить раздельный учет потребления  воды, тепло- и электроэнергии, услуг телефонной связи по конкретному арендатору, то размер арендной платы может быть определен без учета стоимости указанных выше услуг.

      Пример. Издательская компания арендует под  производственный цех по выпуску  печатной продукции квартиру физического лица сроком на 1 год. По условиям договора аренды она оплачивает арендную плату и дополнительно отдельно коммунальные услуги. Ежемесячная сумма арендной платы равна 50 000 тенге, расходы по коммунальным услугам -10 000 тенге. Арендная плата перечисляется за квартал вперед, за коммунальные услуги - ежемесячно.

      Отражение арендатором в учете суммы  арендной платы и коммунальных услуг:

 

      5.3 Аренда транспортных  средств 

      В отличие от общего порядка распределения расходов по объекту аренды, арендодатель транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства и производить все виды ремонта (пункт 1 статьи 585 и статья 587 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

      Договор аренды транспортного средства с  экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.

      Если  иное не предусмотрено договором  аренды транспортного средства без  экипажа, расходы на содержание арендованного  транспортного средства и расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, включая проведение текущего и капитального ремонта, несет арендатор (статья 594 Гражданского кодекса Республики Казахстан).                             

      В настоящее время наиболее распространенным видом аренды автотранспортных средств является текущая аренда. При текущей аренде риски и вознаграждения, связанные с правом собственности на актив, остаются у арендодателя.

      Хозяйствующие субъекты могут заключать договоры аренды как с юридическими, так и с физическими лицами.

      Порядок отражения бухгалтерских записей  по договорам аренды с юридическими лицами аналогичен приведенным выше бухгалтерским записям при текущей аренде.

      При этом арендные платежи за сданный  в аренду арендодателем автотранспорт признаются доходом в течение всего срока аренды на равномерной основе или согласно условиям, определенным в договоре аренды.                                                                                 

      Сданный в аренду автотранспорт рассматривается как амортизируемый актив, и начисленная сумма износа по нему признается расходом в каждом отчетном периоде с отражением на счете 845 «Прочие расходы по неосновной деятельности» подраздела 84 «Расходы по неосновной деятельности».

      У арендатора арендные платежи признаются расходом на систематической основе в каждом отчетном периоде.                                                                                           

      В то же время на практике возникают  вопросы по осуществлению ремонта  автотранспортных средств, приобретению запасных частей, горюче-смазочных материалов и т.п.