Учёт арендных операций в Казахстане.

      Преимущества  аренды для арендодателя заключаются  в следующем: арендодатель имеет  возможность изыскивать дополнительные финансовые ресурсы для продолжения  и расширения деятельности, закладывая сданное в аренду имущество или  уступая право требования арендных платежей; аренда направляет финансовые ресурсы непосредственно на приобретение материальных активов, тем самым, снимая проблему нецелевого использования кредитных средств.

      Недостатки  аренды для арендатора: при финансовой аренде арендные платежи не прекращаются до конца контракта, даже если научно-технический прогресс делает имущество устаревшим; арендатор не выигрывает на повышении остаточной стоимости оборудования.

      Учет  операций по реализации имущества с получением его обратно в  аренду

      Собственник актива может реализовать этот актив с последующей его арендой. Цена реализации, арендный платеж и рыночная стоимость могут отличаться друг от друга - это будет зависеть от арендного договора.

      Если  собственник реализовал актив по цене выше рыночной, а затем взял данный актив на условиях финансовой аренды, то доход в момент совершения сделки сразу не признается, а подлежит отсрочке и амортизируется в течение всего срока аренды.

      3. Операционная аренда 

      Аренда  считается операционной, если не выполняется  ни одно из четырех условий:

      1. Арендатор получает право собственности  на имущество в конце срока  аренды.

      2. Арендатор получает возможность  выкупа имущества по льготной  цене (меньше справедливой стоимости на дату реализации).

      3. Срок аренды составляет большую часть срока службы актива.

      4. В начале аренды дисконтированная  стоимость минимальных арендных  платежей покрывает практически всю справедливую стоимость актива.

      Пример, Срок службы автомобиля — 5 лет.

      Рыночная  цена - 30 000 тенге.

      Автомобиль  арендован на 3 года с арендной платой 500 тенге в месяц и должен быть возвращен.

      (Это  операционная аренда, так как  не выполняется ни одно из  четырех условий.)

      Преимущества  операционной аренды для арендодателя: имущество остается на балансе, и  он ежегодно списывает амортизацию на расход; получает арендные платежи; в конце аренды возвращает имущество.

      Преимущества  операционной аренды для арендатора: в балансе не появляется дополнительное обязательство; страховку и ремонт берет на себя арендодатель; договор  может быть расторгнут.

      При операционной аренде арендодатель не списывает стоимость актива с  баланса, а арендатор стоимость актива не отражает в учете. На арендный период к арендатору переходит право владения арендованным активом. Права и обязанности собственника остаются у арендодателя.

      Операционная  аренда в отчетности арендатора отражается следующим образом.

      Арендные  платежи по операционной аренде у  арендатора признаются в отчете о  доходах и расходах в качестве расходов соответствующего периода. Арендные платежи распределяются по периодам равномерно в течение срока аренды, за исключением случаев, когда выгоды от использования арендованного актива поступают на иной, неравномерной основе (например, при влиянии сезонного фактора в сельскохозяйственном производстве).

      Операционная  аренда в отчетности арендодателя отражается следующим образом: активы, переданные в операционную аренду, арендодатели отражают в своих бухгалтерских балансах; арендные выплаты признаются арендодателем как доход (на основе равномерного списания) в отчете о доходах и расходах, даже если денежные поступления не рассчитаны по этому методу; затраты, в том числе износ, понесенные при получении арендного дохода, признаются в качестве расходов.

      Первоначальные  прямые затраты распределяются в  течение срока аренды пропорционально признанию арендного дохода либо включаются в состав расходов периода в момент их возникновения.

 

       4. Учет улучшений  арендуемого имущества 

      Не  всегда имущество, арендованное субъектом, полностью отвечает его запросам. Поэтому иногда арендаторы самостоятельно улучшают арендованное имущество - делают косметический ремонт, производят перепланировку помещений и т.д.

      Как отражать в бухгалтерском учете  арендатора затраты на улучшение  арендованного имущества (если оно  производится с согласия собственника), зависит от того, какие это улучшения - капитального или текущего характера.

      Об  улучшении капитального характера  можно говорить в том случае, когда  арендатор, например, сделал пристройку к зданию, то есть произвел капитальные  вложения.

      В соответствии с пунктами 31 и 32 Стандарта  бухгалтерского учета 6 «Учет основных средств» затраты на ремонт и эксплуатацию основных средств, производимых в целях  сохранения и поддержания технического состояния объекта, признаются как  текущие расходы в момент их возникновения, затраты же на модернизацию и реконструкцию, техническое перевооружение относятся на увеличение первоначальной стоимости объектов основных средств. Поэтому прежде всего необходимо определиться в отношении произведенных расходов (ремонт или улучшение арендованного имущества).

      Учет  затрат на капитальный ремонт, произведенный  арендатором, зависит от условий  договора на аренду имущества. Обязанности  сторон по содержанию арендованного  имущества регулируются статьей 552 ГК РК (Особенная часть).

      Договором не регламентированы обязанности сторон по капитальному ремонту имущества  либо эти обязанности возложены  на арендодателя.

      Если  в сложившихся условиях арендатором  по неотложным причинам произведен капитальный ремонт арендованного имущества, арендатор имеет право взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (пункт 3 статьи 552 ГК РК).

      При этом возможны ситуации: для ремонта  имущества привлекаются сторонние  организации; арендатор выполняет  ремонт самостоятельно.

      Пример. Субъект арендует помещение под  офис. Плата за аренду составляет 340 тыс. тенге. По договору, заключенному между арендодателем и ремонтной  организацией, в арендованном помещении был выполнен капитальный ремонт, стоимость которого составила 230 тыс. тенге (в том числе НДС — 30 тыс. тенге). По просьбе арендодателя оплату за ремонт произвел арендатор в счет будущих платежей по арендной плате.

      В бухгалтерском учете арендатора рекомендуются следующие записи: 
 
 
 
 
 
 

 

      Примечание. Хозяйствующие субъекты могут к  приведенным счетам открыть субсчета: «Расчеты с арендодателем по капитальному ремонту арендованного имущества», «Расчеты по капитальному ремонту арендованного имущества», «Расчеты по арендной плате».

      В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт имущества, затраты по которому засчитываются ему в счет будущих платежей по арендной плате.

      Прочие  расходы, связанные  с арендой

      Как уже говорилось, на арендатора может  быть возложена обязанность по осуществлению ремонта арендуемого имущества. Здесь существует несколько вариантов:

      1) оплата ремонта за счет арендатора;

      2) оплата ремонта арендодателем  с последующим возмещением ремонта  арендатором;

      3) оплата ремонта арендатором с  последующим возмещением стоимости  ремонта арендодателем.

      Пожалуй, на практике самый распространенный способ возмещения арендодателем затрат арендатора на проведение ремонта — это уменьшение на сумму арендной платы стоимости произведенного ремонта. Данную операцию можно оформить как операцию взаимозачета.  

 

       5. Субаренда. Отдельные виды аренды 

      В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

      Пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан подчеркивает, что к  договорам субаренды применяются  правила о договорах аренды, если иное не установлено законодательными актами.

      Рассмотрим  на примере, какими бухгалтерскими записями могут быть оформлены операции по субаренде.

      Пример. Субъект «А» сдает помещение (административное здание) в аренду субъекту «Б». Арендная плата -140 000 тенге в месяц. Субъект «Б», в свою очередь, передает половину этого помещения в субаренду субъекту «В», установив арендную плату в размере 112 000 тенге.

      Рассмотрим  порядок отражения этих операций в учете у субарендодателя - субъекта «Б» и субарендатора - субъекта «В» на основе действующего Типового плана счетов бухгалтерского учета.  

      5.1 Аренда земли 

      Согласно  пункту 4 статьи 5 Закона РК «О земле» от 24 января 2001 года №152-11, гражданско-правовые отношения, связанные с правом собственности  на земельные участки и правом землепользования, регулируются нормами гражданского законодательства.

      Документами, удостоверяющими право на земельный  участок, выдаваемыми уполномоченными органами, являются: при частной собственности на земельный участок и постоянном землепользовании - акт на право собственности на земельный участок и право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании—договор об аренде земельного участка; при временном безвозмездном землепользовании - договор о временном безвозмездном землепользовании.

      За  землю, предоставленную государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается арендная плата  с зачислением ее в бюджет.

      Порядок исчисления и уплаты в бюджет платы  за пользование земельными участками  определяется в соответствии с Налоговым кодексом Республики Казахстан.

      При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы  определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.

      Базовые ставки платы за земельные участки  при их сдаче государством или  государственными землепользователями в аренду устанавливаются правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

      При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, при продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством.

      Собственник земельного участка вправе сдавать  земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).