Учет в банках

Оценка недвижимости — одна из самых востребованных услуг на данный момент. В последние время рынок предъявляет все более высокие требования к качеству подготовки и реализации проектов в области недвижимости. Соответственно и консультационные услуги по операциям с недвижимостью требуют привлечения профессионалов, специализирующихся именно в этом направлении. 

Оценка недвижимости включает определение стоимости  права собственности или иных прав (например, права аренды, права  пользования и т.д.) в отношении  следующих объектов недвижимости:

зданий (как отдельных, так и находящихся в составе  производственных комплексов);

офисных, складских  и производственных помещений;

земельных участков;

сооружений —  дорог, мостов, подъездных путей, резервуаров, ограждений и т.п.;

жилых домов  и квартир, а также всех видов  морских и речных судов, и воздушных  транспортных средств. 

  

Оценка недвижимости необходима при:

купли-продажи,

страховании,

передаче имущества  в залог

наследство. 

Документы необходимые  для оценки недвижимости (земельного участка):

документы, подтверждающие права собственности на объекты  недвижимости (договор купли-продажи, акт ввода в эксплуатацию, план приватизации и т.д.);

документы БТИ  на объект (данные о территориальных  границах участка и паспорта БТИ).

Сведения о  наличие обременений у объекта, включая обременение залогом  или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию.

Справка о первоначальной и остаточной стоимости.

Справка об операционных расходах (вода, газ, электричество, охрана и т.д.)

Информационное  письмо об имеющихся подключений  к инженерным сетям и договоров  поставки электричества, газа, тепла, воды, канализации. 

Кроме вышеперечисленного, при определении стоимости зданий и сооружений необходимы данные о  физических размерах объекта, а также о движимом имуществе, подлежащем оценке в составе объекта оценки. 

Статья 9. Содержание договора об ипотеке 

1. В договоре  об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

2. Предмет ипотеки  определяется в договоре указанием  его наименования, места нахождения  и достаточным для идентификации  этого предмета описанием. 

В договоре об ипотеке  должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. 

Если предметом  ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в  договоре об ипотеке так же, как  если бы оно само являлось предметом  ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 

3. Оценка предмета  ипотеки определяется в соответствии  с законодательством Российской  Федерации по соглашению залогодателя  с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка  требований статьи 67 настоящего  Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. 

При ипотеке  государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. 

Абзац исключен. 

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. 

4. Обязательство,  обеспечиваемое ипотекой, должно  быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. 

5. Если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям, в договоре  об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. 

6. Если права  залогодержателя в соответствии  со статьей 13 настоящего Федерального  закона удостоверяются закладной,  на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. 

Статья 8. Общие  правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке  заключается с соблюдением общих  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. 

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих  лиц на предмет ипотеки 

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. 

Федеральный закон  Российской Федерации от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений  в отдельные законодательные  акты Российской Федерации в части  совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество"

Порядок обращения  взыскания на заложенное движимое имущество 

1. Обращение  взыскания на заложенное движимое  имущество для удовлетворения  требований залогодержателя осуществляется  в порядке, установленном настоящим Законом, если иное не установлено другими федеральными законами. 

2. Требования  залогодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного движимого  имущества по решению суда. 

3. Стороны могут  предусмотреть в договоре о  залоге условие о порядке реализации по решению суда и (или) условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. 

В случае, если залогодателем  и залогодержателем в договор  о залоге включено условие о порядке  реализации заложенного движимого имущества по решению суда и залогодержатель обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное движимое имущество и о его реализации в соответствии с условиями указанного договора, суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с условием о порядке, установленном указанным договором. 

4. Удовлетворение  требований залогодержателя за  счет заложенного движимого имущества  во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором о залоге. Условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке включается в договор о залоге. 

Стороны договора о залоге вправе включить в этот договор условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке в любое время. 

В случае, если договор  о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, предусматривает несколько способов реализации заложенного движимого имущества, право выбора способа его реализации при условии, что указанным договором не предусмотрено иное, принадлежит залогодержателю. 

5. Если договор  о залоге, содержащий условие  об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. 

7. Положения  настоящей статьи распространяются  также на предмет залога, который в соответствии с договором о залоге находится у залогодержателя. 

Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке  обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение  взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса. 

8. Если обращение  взыскания на предмет залога  осуществляется по основанию,  указанному в пункте 7 настоящей  статьи, при наступлении оснований для обращения взыскания залогодержатель направляет залогодателю в порядке, установленном статьей 286 настоящего Закона, уведомление, содержащее предложение исполнить это обязательство. 

Риск ликвидности  является только риском кредитора и  прямого отношения к заемщику не имеет.

 Инвесторы  несут четыре основных вида  рисков: кредитный риск, риск ликвидности,  процентный риск и риск досрочного  погашения. Все виды рисков  по переводным инструментам - ипотечным  ценным бумагам - определяются  спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

 Кредитный  риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму  для конечного инвесторадержателя  как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с  помощью двух механизмов:

1) путем обязательного страхования заложенной недвижимости. Страхование предмета залога при выдаче ипотечного кредита, как правило, является обязательным элементом квалифицированных ипотечных кредитов;

2) путем установления  пределов значений критериев  андеррайтинга.

 Квалифицированные  кредиты должны удовлетворять  требованиям по трем параметрам:

максимальный PTI (paymenttoincome ratio) - отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;

максимальный LTV (loantovalue ratio) - отношение суммы кредита  к рыночной (или оценочной) стоимости  залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что  при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

максимальная  сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое  значение. 

Следует отметить, что именно несоблюдение вышеуказанных  параметров при оценке ипотечных  кредитов стало одной из основных причин американского кризиса, в то время как в России формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога более жесткие и соответствуют этим требованиям. 

Основы банковского  аудита 

Аудиторская проверка – мероприятие, заключающееся в сборе, оценке, анализе информации, касающейся финансового положения аудируемого лица.

 Аудиторская  проверка проводится в соответствии  с федеральными правилами (стандартами)  аудиторской деятельности и имеет  своим результатом выражение в установленной форме мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской отчетности) и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации.

 Аудит - это,  прежде всего предпринимательская  деятельность аудиторов по проведению проверок, консультированию клиентов по учетным, налоговым, управленческим и другим вопросам с целью подтверждения достоверности бухгалтерской отчетности и повышения эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Поскольку каждая аудиторская проверка ограничена во времени, аудитору всегда важно четко определить ее цели, безошибочно выбрать исследуемые объекты проверки, грамотно спланировать свои действия, применить эффективные аудиторские процедуры и собрать необходимые доказательства для формулирования объективного заключения. Для успешной реализации целей конкретной аудиторской проверки необходимо, чтобы последовательно выполнялись основные этапы проведения аудита.