Учет в банках

Банков. Орерации.

Ипотечные операции банков. 

Если договором  об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при  ипотеке земельного участка право  залога распространяется также на находящиеся  или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или  сооружением, условия и последствия  перехода прав на такие здание или  сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. 

При наличии  в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие  залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания  на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. 

2. Залогодатель  земельного участка вправе без  согласия залогодержателя распоряжаться  принадлежащими ему зданиями  и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется. 

При отчуждении такого здания или сооружения другому  лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может  приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. 

3. Утратил силу. 

4. Если на  закладываемом земельном участке  из состава земель сельскохозяйственного  назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. 

(Статья 64. Ипотека  земельного участка, на котором  имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю) 

Понятие ипотеки 

Понятие «ипотека»  достаточно неоднозначно. 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. 

Но это понимание  ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого  имущества. 

С юридической  точки зрения ипотека состоит  в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. 

С экономической  же точки зрения, ипотека – это  рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. 

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку. 

Первый и наиболее распространенный можно условно  назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все  представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями  между ссудозаемщиком и ипотечным  банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. 

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой  подсистемы финансового рынка. Характерной  чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

Схемы ипотечного кредитования

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере роста строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям. 

2. Схема «Ретрокредитинвест».  Ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой. 

3. Схема «Комбинвест». Кредит в рамках этой схемы  выдается в случае, когда стоимость  строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося. 

4. Схема «Фьючерсинвест».  Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами: 

- самому вкладывать  средства в строительство, принимая  финансовые риски и оплачивая  счета генерального инвестора-застройщика; 

- переложить  на генерального инвестора-застройщика все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового. 

5. Схема «Рентный  залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного уровня заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости. 

6. Сема «Семейные  жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или другого объекта недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более  совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами. 

К сожалению, в  России сегодня практически нет  ипотечных банков. Ипотечным кредитованием  занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. 

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими  банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита. 

На рынке ипотечных  кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.  

Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.  

Кредиторы —  банки (кредитные организации) и  иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.  

Инвесторы —  юридические и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.  

Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует  некоторым группам населения  в приобретении жилья.  

Существует также  множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства  по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.  

Продавцы жилья  — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся  в их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам.  

Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.  

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и  страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.  

Оценщики —  юридические и физические лица, имеющие  право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном  кредитовании.  

Риелторские фирмы  — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.  

Инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические  консультации и т. Д 

Основные  этапы ипотечного кредитования 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длитель-

ный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального  сокращения процедуры оформления кредита и полу-

чения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учрежде-

ниями разработаны стандартные формы  документов. Например, для кредито-

вания жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов,

справка о наличии работы, калькуляция  затрат на получение кредита и кредит-

ная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть сущест-

венно шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недви-

жимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для

погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци-

онных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором; изучается

репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимо-

стью; выясняется влияние налоговых и других последствий  заемного финанси-

рования на инвестиционный проект. 

Предметом залога является имущество, специальным образом  выделенное в составе имущества  залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель  имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.

 В качестве  предмета залога могут выступать  как движимые, так и недвижимые  вещи. Среди движимых вещей самостоятельным  предметом залога могут быть  ценные бумаги. Залог ценной бумаги производится посредством передачи ее залогодержателю или в депозит нотариуса, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 338 ГК). При залоге именных ценных бумаг соответствующая запись о залоге делается в реестре владельцев именных ценных бумаг на основании залогового распоряжения залогодателя. Договор залога должен содержать точное определение предмета залога, т.е. конкретные параметры закладываемых ценных бумаг. Некоторые ценные бумаги, например вексель и коносамент, могут быть выданы в нескольких экземплярах <1>. При залоге ценных бумаг, выданных в нескольких экземплярах, следует требовать предъявления всех выданных экземпляров <2>.