Региональные рынки в России и их регулирование

- финансирование и кредитование безработных граждан, изъявляющих желание заниматься предпринимательством.

Рассмотрим региональный рынок труда на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Уровень безработицы в округе, рассчитанный как отношение численности безработных к численности экономически активного населения, за 2008 год сократился в 1,8 раза и составил на 1 января 2009 года 2,6% .
По состоянию на начало 2009 года численность официально зарегистрированных в службе занятости безработных составила 23660 человек.
Уровень безработицы по территориям округа отличается неравномерностью. В группу с уровнем безработицы свыше 10% входит одна  территория - Октябрьский район. В 16 из 22 территорий уровень безработицы превышает среднероссийский показатель. Прирост уровня безработицы отмечен в 2 территориях: в г.Нефтеюганске - на 1,3 и в Нефтеюганском районе - на 0,6.
Средняя продолжительность безработицы возросла с 7,5 в 2008 г., до 9 месяцев – в 2009 году.
Среди безработных, стоящих на учете в службе занятости на 1.01.2009 г.,  женщины составляют 72,6%, молодежь - 27,4%, выпускники различных учебных заведений - 5,6%.

Потребность в работниках, заявленная предприятиями и организациями в службу занятости, на 1 июля 2009 г. составила 13734 человека, а нагрузка незанятого населения на одну заявленную вакансию - 1,5 человека.

В автономном округе вполне успешно реализуются программы занятости населения. По программе по стабилизации ситуации на рынке труда на 2010 год предусмотрено финансирование в объеме 311 001,7 тысяч рублей. С начала года заключены договоры на общую сумму 281 565,1 тыс.руб. и уже освоено (перечислено работодателям) 169 011 тыс.руб. Наиболее активно по этой программе работают в Советском, Березовском, Нижневартовском, Сургутском районах, в Сургуте и Нижневартовске.

Программа "Содействие занятости населения" эффективно реализуется Центрами занятости Югорска, Нягани, Пыть-Яха, Нижневартовска и Советского района.

С начала года по программе самозанятости 369 безработных зарегистрировали предпринимательскую деятельность, а 328 из числа зарегистрированных безработных получили субсидии на организацию собственного дела. Это позволило создать еще 470 рабочих мест дополнительно. По данным Межрайонной инспекции ФНС России №1 на начало октября 2009 года на территории Югры зарегистрировано 46 287 действующих индивидуальных предпринимателей.

За первые месяцы 2010 г. в округе создано 593 постоянных и временных рабочих мест. С начала года общее количество созданных рабочих мест составило 38 692 единицы, из них 8994 - постоянных. Трудоустроено по направлению служб занятости населения 31,9 тысяч человек, обратившихся в поиске работы.

Комплекс антикризисных мер, предпринятый Правительством автономного округа, позволил в значительной мере стабилизировать ситуацию на рынке труда. В то же время наблюдается большой разрыв между созданием постоянных и временных рабочих мест. Этот фактор в определенный момент может объективно создать условия для напряженности ситуации на рынке труда.

2.3 Региональные рынки недвижимости

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости.

Под рынком недвижимости понимается сфера товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося на земле и являющегося объектом собственности юридических или физических лиц.

Операции с недвижимостью – это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают грубые ошибки: риск потерять свое состояние в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения и применения знаний, долговременной стабильной работы.

Однако пока к системе управления недвижимостью не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой опыт. Поэтому в настоящее время в России только 7% продавцов и покупателей обращаются к оценщикам[3], а в промышленно развитых странах любая операция с недвижимостью выполняется с участием или под руководством эксперта-оценщика.

Развитие рынка недвижимости является процессом регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.
Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.

Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Сложный процесс передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении.
Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

Управление маркетингом недвижимости – это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Оценка недвижимости – это операция по определению стоимости объекта.
Величину стоимости нужно знать для осуществления купли-продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка – важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинной стоимости, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

Факторы, которые следует учитывать при оценке недвижимости:

1) физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;

2) социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;

3) экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово- кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;

4) политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

Для определения выгодности вложений в тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

В сферу купли – продажи жилья вовлекается все больше число участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских фирм.
Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.

Растет доля жилья, находящегося в частной собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.

Рыночные явления становятся заметными в перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объемов предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере.
Узловой проблемой становится оценка спроса.

В настоящее время на рынке жилья имеется масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом.
Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна.
Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране.

Кроме риэлтерских фирм в расселении и продаже коммунальных квартир участвует большое количество частных маклеров, которых привлекает возможность получения высокого дохода от каждой проведенной сделки. Однако процесс реализации многокомнатных квартир длится в среднем 4 – 7 месяцев, что при существующих ставках делает расселение малорентабельным.

Понижение цен на недвижимость первичного рынка зависит от  себестоимости строительства. Динамика себестоимости определяется инфляционными процессами в экономике.
 

При кредитовании жилищного строительства по коммерческим ставкам соотношение цен первичного рынка и себестоимости не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

В регионах России объем предложений новых квартир составляет менее 8% жилья[4], потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного. Но поскольку доля новых квартир значительно превышает по объему предложение на вторичном рынке, такое воздействие ограничено.

В большинстве регионов себестоимость строительства превысила уровень цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых восточных областях соотношение обратно пропорциональное.

Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории товаров высшей категории, спрос на которые зависит от денежного дохода. Поэтому не реально ожидать его увеличения без заметного роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос.
Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.

Спрос дифференцирован для 1-, 2-, 3-и многокомнатных квартир, разных типов домов и проектов. Устойчив он на квартиры более современных проектов.
Выделился спрос на дешевые 1 – комнатные квартиры и дорогие большие.
Тенденции его изменения для этих категорий практически не зависят друг от друга.

Анализ сложившейся ситуации показывает, что погоня за более высокими ценами превалирует в деятельности строительных предприятий и фирм, предлагающих жилье. Такая погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность увеличить прибыль в большом размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться высокой прибыльности и не уверенных в своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен. Крупные строительные предприятия еще переживают спад производства и застой.

Объем предложения на первичном рынке жилья достигает 70% от объема его ввода. Обладание солидным пакетом предложения на вторичном рынке дает определенные преимущества продавцам такого жилья. На первичном рынке высока доля предложения в больших объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный.

Рассмотрим региональный рынок строительства в Ханты-Мансийском автономном округе.

В 2008 году ввод жилья на душу населения по автономному округу составил 0,45 кв.м., в Российской Федерации - 0,29 кв. м.

В целях обеспечения населения жилыми помещениями на территории Югры реализуется программа «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» на 2005-2015 годы, включающая в себя 5 подпрограмм:

- подпрограмма «Обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для проживания»;

- подпрограмма «Доступное жилье молодым»;

- подпрограмма «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре»;

- подпрограмма «Ипотечное жилищное кредитование»;

- подпрограмма «Строительство и (или) приобретение жилых помещений для предоставления на условиях социального найма, формирование маневренного жилищного фонда».

В рамках реализации подпрограмм с помощью бюджетных ресурсов гражданам, проживающим на территории автономного округа, представляется достаточно широкий спектр социальной поддержки при строительстве и (или) приобретении жилья в виде безвозмездных субсидий, субсидий при рождении (усыновлении) детей. Большое значение имеет работа по повышению доступности ипотечных кредитов.

Ожидается, что в результате реализации программы будет введено в эксплуатацию 12 млн. кв. м. жилья, что позволит обеспечить жилыми помещениями (улучшить жилищные условия) около 166 тысяч семей, при этом планируется, что ежегодно около 50 тыс. кв. м. жилья будет предоставляться гражданам на условиях социального найма и найма специализированных жилых помещений (маневренный фонд, служебное жилье, общежития, дома системы социальной защиты).