Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Декабря 2011 в 14:06, курсовая работа
Участок строительства расположен в Северо-Восточном округе г.Москвы, на улице Чичерина, 18. Улица Чичерина выходит на Енисейскую улицу, которая, в свою очередь, выходит к МКАД.
1. Сведения об объекте……………………………………………………………………………………………………….1
1.1.Конструктивное решение…………………………………………………………………………………………1
1.1.1. Конструктивное решение подземного гаража-стоянки…………………….............1
1.1.2. Конструктивное решение офисного центра…………………………………………………..2
1.2.Основные технико-экономические показатели……………………………………………………….2
2.Анализ рынка……………………………………………………………………………………………………………………..3
2.1.Рынок аренды коммерческой недвижимости в апреле 2010 года…………………………3
2.1.1.Рынок офисной недвижимости Москва I квартал 2010 года…………………………3
2.1.2.Торговая недвижимость………………………………………………………………………………………7
3. Разработка стратегии управления объектом…………………………………………………………………….9
3.1. Проработка возможных вариантов использования недвижимости……………………….9
3.2. Разработка модели организации взаимодействия собственника с управляющей организацией и ее контрагентами на различных этапах жизненного цикла объекта……………………………………………………………………………………………………………………………………19
Исходные данные для рассматриваемых вариантов
| ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО ОБЬЕКТУ | Единица | Вариант | ||
| А | В | |||
| Площадь этажа здания | м | 17 896 | 17 896 | |
| Метод амортизации здания | %/г | 0,8% | 0,8% | |
| Арендная плата за земельный участок | 1000 USD | 36 | 36 | |
| Инвестиционные затраты на строительство | 1000 USD | 7500 | 7500 | |
| Арендуемые или продаваемые жилые площади | М2 | - | - | |
| Арендуемые или продаваемые коммерческие площади | М2 | - | 2217 | |
| Арендуемые
или продаваемые офисные |
М2 | 14319 | 12102 | |
| Арендуемые или продаваемые парковочные места | шт. | 73 | 73 | |
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О ФИНАНСИРОВАНИИ |
Единица |
Вариант | ||
| А | В | | ||
| Налог с прибыли | - | 20% | 20% | |
| Затраты на привлеченный капитал | - | 18% | 18% | |
| Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах | - | 70% | 70% | |
| Время выплаты привлеченного капитала | год | 10 | 10 | |
| Погашение долга равными долями по 10% с конца 1-го года | 1000 USD/г | 917 | 917 | |
| Затраты на собственный капитал = планируемая прибыль | - | 20% | 20% | |
| Доля собственного капитала в инвестиционных затратах | - | 30% | 30% | |
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных помещений по варианту А.
| Показатели и расчеты | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
|
I.Доходы от аренды
|
|||||||
| 1.1.Площадь, приносящая доход | М2 | 14319 | 14319 | 14319 | 14319 | 14319 | |
| 1.2.Арендная ставка | USD/M2/ r | 440 | 453 | 471 | 495 | 520 | 551 |
| 1.3.Доходы от аренды | 1000 USD/r | 5838 | 6407 | 6734 | 7074 | 7495 | |
| 2.Паркинг | |||||||
| 2.1.Парковочные места,приносящие доход | Шт | 73 | 73 | 73 | 73 | 73 | |
| 2.2.Арендная плата | USD/ r | 2400 | 2472 | 2571 | 2700 | 2834 | 3004 |
| 2.3.Доходы от аренды | 1000 USD/r | 144 | 160 | 177 | 186 | 197 | |
| Доходы от аренды всего | 1000 USD/r | 5982 | 6567 | 6911 | 7260 | 7693 | |
| II. Финансовые результаты | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| 1.Доход от аренды | 1000 USD/r | 5982 | 6567 | 6911 | 7260 | 7693 | |
| 2.Арендная плата за участок | 1000 USD/r | -36 | -37 | -39 | -41 | -43 | -45 |
| 3.Техническте обслуживание | 1000 USD/r | -315 | -329 | -344 | -358 | -401 | |
| 4.Процент за привлеченный капитал | 1000 USD/r | -1399 | -1259 | -1119 | -979 | -839 | -699 |
| 5.Оперативный чистый доход | 1000 USD/r | -1435 | 4371 | 5080 | 5547 | 6020 | 6548 |
| 6.Амортизация 10% | 1000 USD/r | -1110 | -1110 | -1110 | -1110 | -1110 | |
| 7.Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 USD/r | -1435 | 3261 | 3970 | 4437 | 4910 | 5438 |
| 8.Налог 20 % | 1000 USD/r | 652 | 794 | 887 | 982 | 1088 | |
| 9.Финансовый результат после уплаты налога | 1000 USD/r | -1435 | 2609 | 3176 | 3550 | 3928 | 4350 |
| III.Обслуживание долга | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| Заемный капитал в начале года | 1000 USD | 7770 | 7770 | 6993 | 6216 | 5439 | 4662 |
| Погашение долга в конце года | 1000 USD | 777 | 777 | 777 | 777 | 777 | |
| Заемный капитал в конце года | 1000 USD | 6993 | 6216 | 5439 | 4662 | 3885 | |
| Процент от стоимости (18%)в начале года | 1000 USD | 1399 | 1399 | 1259 | 1119 | 979 | 839 |
| Стоимость недвижимости | 2016г. | ||||||
| Цена продажи недвижимости в конце периода | 1000 USD | 54570 | |||||
| Бухгалтерская стоимость | 1000 USD | -11000 | |||||
| Налогооблагаемая часть от цены продажи | 1000 USD | 43570 | |||||
| Налог уплачиваемый с прибыли от продаж 20% | 1000 USD | -8714 | |||||
| Выплата долга за привлеченный капитал | 1000 USD | -3108 | |||||
| Чистые
кассовые поступления
от цены продажи недвижимости,1000USD | |||||||
| Расчет кассовых поступлений 1000USD | Начало 2010 | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| Инвестиции в строительство | -11100 | ||||||
| Заемный капитал (70% от 11100) | 7770 | ||||||
| Погашение займа | -777 | -777 | -777 | -777 | -777 | ||
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -1435 | 2609 | 3176 | 3550 | 3928 | 4350 | |
| Амортизационные отчисления, 10 % | 1110 | 1110 | 1110 | 1110 | 1110 | ||
| Цена продажи недвижимости | 54570 | ||||||
| Налог с продаж | -8714 | ||||||
| Платежи по займу | -3108 | ||||||
| Кассовые поступления | -3330 | -1435 | 2942 | 3509 | 3883 | 4261 | 47431 |
Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений.
, где
F- будущие кассовые поступления (1000 USD); i- процентная ставка; P – текущая стоимость кассовых поступлений (1000 USD); n- время;
| |
|||||||||
| годы | n | F1000 | i=20% | ||||||
| Начало 1-го | 0 | -3330 | 1 | -3330 | |||||
| Конец 1-го | 1 | -1435 | 0,8333 | -1196 | |||||
| Конец 2-го | 2 | 2942 | 0,6944 | 2043 | |||||
| Конец 3-го | 3 | 3509 | 0,5787 | 2031 | |||||
| Конец 4-го | 4 | 3883 | 0,4822 | 1872 | |||||
| Конец 5-го | 5 | 4261 | 0,4018 | 1712 | |||||
| Конец 6-го | 6 | 47431 | 0,3349 | 15885 | |||||
| Кассовые поступления 1000USD | 19017 | ||||||||
Выводы
по варианту А: Инвестиционный вариант
А является рентабельным, поскольку требование
доходности инвестиций составляет 20% .
Таблица с анализом восприимчивости доходов
показывает, что инвестиции реально будут
давать 20%.
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торгово-офисных помещений по варианту В.
| Показатели и расчеты | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
|
I.Доходы от аренды
|
|||||||
| 1.1.Площадь, приносящая доход | М2 | 12102 | 12102 | 12102 | 12102 | 12102 | |
| 1.2.Арендная ставка | USD/M2/ r | 440 | 453 | 471 | 495 | 520 | 551 |
| 1.3.Доходы от аренды | 1000USD/r | 4934 | 5415 | 5691 | 5978 | 6335 | |
| 2.Торговые площади | |||||||
| 1.1.Площадь, приносящая доход | М2 | 2217 | 2217 | 2217 | 2217 | 2217 | |
| 1.2.Арендная ставка | USD/M2/ r | 550 | 567 | 590 | 620 | 651 | 690 |
| 1.3.Доходы от аренды | 1000USD/r | 1068 | 1243 | 1306 | 1371 | 1453 | |
| 2.Паркинг | |||||||
| 2.1.Парковочные места,приносящие доход | Шт | 73 | 73 | 73 | 73 | 73 | |
| 2.2.Арендная плата | USD/ r | 2400 | 2472 | 2571 | 2700 | 2834 | 3004 |
| 2.3.Доходы от аренды | 1000USD/r | 144 | 160 | 177 | 186 | 197 | |
| Доходы от аренды всего | 1000USD/r | 6147 | 6817 | 7174 | 7536 | 7985 | |
| II. Финансовые результаты | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| 1.Доход от аренды | 1000 USD/r | 6147 | 6817 | 7174 | 7536 | 7985 | |
| 2.Арендная плата за участок | 1000 USD/r | -36 | -37 | -39 | -41 | -43 | -45 |
| 3.Техническте обслуживание | 1000 USD/r | -315 | -329 | -344 | -358 | -401 | |
| 4.Процент за привлеченный капитал | 1000 USD/r | -1399 | -1259 | -1119 | -979 | -839 | -699 |
| 5.Оперативный чистый доход | 1000 USD/r | -1435 | 4536 | 5330 | 5810 | 6296 | 6840 |
| 6.Амортизация 10% | 1000 USD/r | -1110 | -1110 | -1110 | -1110 | -1110 | |
| 7.Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 USD/r | -1435 | 3426 | 4220 | 4700 | 5186 | 5730 |
| 8.Налог 20 % | 1000 USD/r | 685 | 844 | 940 | 1037 | 1146 | |
| 9.Финансовый результат после уплаты налога | 1000 USD/r | -1435 | 2741 | 3376 | 3760 | 4149 | 4584 |
| III.Обслуживание долга | Единица | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| Заемный капитал в начале года | 1000 USD | 7770 | 7770 | 6993 | 6216 | 5439 | 4662 |
| Погашение долга в конце года | 1000 USD | 777 | 777 | 777 | 777 | 777 | |
| Заемный капитал в конце года | 1000 USD | 6993 | 6216 | 5439 | 4662 | 3885 | |
| Процент от стоимости (18%)в начале года | 1000 USD | 1399 | 1399 | 1259 | 1119 | 979 | 839 |
| Стоимость недвижимости | 2016г. | ||||||
| Цена продажи недвижимости в конце периода | 1000 USD | 57000 | |||||
| Бухгалтерская стоимость | 1000 USD | -11000 | |||||
| Налогооблагаемая часть от цены продажи | 1000 USD | 46000 | |||||
| Налог уплачиваемый с прибыли от продаж 20% | 1000 USD | -9200 | |||||
| Выплата долга за привлеченный капитал | 1000 USD | -3108 | |||||
| Чистые
кассовые поступления от цены продажи
недвижимости,1000USD | |||||||
| Расчет кассовых поступлений 1000USD | Начало 2010 | | |||||
| 1й | 2й | 3й | 4й | 5й | 6й | ||
| Инвестиции в строительство | -11100 | ||||||
| Заемный капитал (70% от 11100) | 7770 | ||||||
| Погашение займа | -777 | -777 | -777 | -777 | -777 | ||
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -1435 | 2741 | 3376 | 3760 | 4149 | 4584 | |
| Амортизационные отчисления, 10 % | 1110 | 1110 | 1110 | 1110 | 1110 | ||
| Цена продажи недвижимости | 57000 | ||||||
| Налог с продаж | -9200 | ||||||
| Платежи по займу | -3108 | ||||||
| Кассовые поступления | -3330 | -1435 | 3074 | 3709 | 4093 | 4482 | 49609 |
Расчет рентабельности варианта В по текущей стоимости кассовых поступлений.
|
|
|||||||||
| годы | n | F1000 | i=20% | ||||||
| Начало 1-го | 0 | -3330 | 1 | -3330 | |||||
| Конец 1-го | 1 | -1435 | 0,8333 | -1196 | |||||
| Конец 2-го | 2 | 3074 | 0,6944 | 2135 | |||||
| Конец 3-го | 3 | 3709 | 0,5787 | 2146 | |||||
| Конец 4-го | 4 | 4093 | 0,4822 | 1974 | |||||
| Конец 5-го | 5 | 4482 | 0,4018 | 1801 | |||||
| Конец 6-го | 6 | 49609 | 0,3349 | 16614 | |||||
| Кассовые поступления 1000USD | 20144 | ||||||||
Выводы по варианту В: Инвестиционный вариант В также является рентабельным, поскольку инвестиции будут давать 20%.
Выводы
по вариантам А и В:
Как видно из вышесказанного и вариант
А и вариант В будут рентабельными. Правда,
показатель кассовых поступлений в варианте
В больше, но при этом наличие торговых
площадей, обязывает собственника задуматься
о дополнительных парковочных местах
для посетителей.
Информация о работе Разработка стратегии управления объектом недвижимости