Разработка стратегии управления объектом недвижимости

    Доля  вакантных помещений в первом квартале 2010 года в классе А составила 25%, в классе В – 16%, средний показатель по классам составил 18%. В классе А был отмечен рост уровня вакантных  помещений по сравнению с четвертым  кварталом 2009 года, что связано с  выходом на рынок крупных бизнес центров с высоким уровнем  нереализованных помещений. В классе В уровень вакантных помещений  практически не изменился по сравнению  с концом 2009 года.

    Сделки  аренды заключались преимущественно  в существующих зданиях на помещения  с отделкой. Компании в условиях экономических трудностей и оптимизации  бюджета предпочитают арендовать уже  готовые к въезду офисы.

    В проектах, завершенных в первом квартале 2010 года, доля нереализованных помещений  на момент ввода в эксплуатацию в  среднем составила: в классе А  – 69%, в классе В – 81%.

    В первом квартале 2010 года продолжилась тенденция приобретения компаниями офисных помещений для собственных  нужд, хотя доля продаж офисных помещений  в общем объеме поглощения снизилась, составив по итогам первого квартала 11% в сравнении с 47% в третьем  квартале 2009 года и с 26% в четвертом  квартале 2009 года.

    Наибольшим  спросом у покупателей пользовались качественные офисные здания, удобно расположенные в центральной  части города. 

Ставки  аренды, цены продажи  .

    В первом квартале 2010 года запрашиваемые  ставки аренды на качественные офисные  помещения остались на уровне конца 2009 года. Средняя базовая запрашиваемая  ставка аренды на офисные помещения  класса А находилась в диапазоне $550 - $1 000 за кв. м в год. Средняя  запрашиваемая базовая арендная ставка на помещения класса В варьировалась  от $250 до $650 за кв. м в год.

    Для привлечения арендаторов некоторые  собственники готовы предоставлять  различные преимущества, например, гибкие условия индексации арендных ставок, увеличение срока арендных каникул или отделку помещения  за свой счет.

    Для класса А запрашиваемая цена продажи  варьировалась от $6 000 до $8 500 за кв. м  без НДС в зависимости от расположения здания. Диапазон запрашиваемых цен  продажи офисных помещений класса В в зависимости от расположения здания составил $3 000 - $7 500 за кв. м без  НДС.

 
 
 

2.1.2.Торговая недвижимость.

    Пожалуй, наиболее значительные изменения в  апреле происходили в торговом сегменте. Объем предложения торговых объектов в апреле по количеству снизился на 5%, а по общей площади вырос  на 3%. Всего в апреле экспонировалось 474 торговых объекта общей площадью 203 тыс.кв.м., из них 85 объектов – внутри Садового Кольца и 389 объектов – за его пределами.

    Объем предложения оказался существенно меньше показателей апреля прошлого года. Причем наиболее серьезное сокращение предложения произошло в центральной части города: здесь количество предлагаемых в аренду объектов за год сократилось на 41%, а суммарное количество экспонируемых торговых площадей – более, чем вдвое! За пределами Садового Кольца предложение сократилось чуть меньше – на 39% и 32% соответственно.

    «Подобная долгосрочная динамика является показательной  в плане общего состояния торгового  сегмента даже в большей степени, чем рост или падение ставок. –  говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. –  В арендном бизнесе, в отличие от рынка купли-продажи, собственники не снимают надолго объекты из экспозиции, даже если их не устраивает текущий уровень арендных ставок. Поэтому основная часть ушедших из экспонирования торговых помещений поглощена рынком.  И этот факт позволяет говорить о том, что торговый сегмент, особенно в центре, вполне уверенно восстанавливается после кризиса».

    Тем не менее, средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в апреле по сравнению с мартом снизилась на 17% и составила 1279 $/кв.м./год. Снижение произошло исключительно за счет объектов, которые ушли в марте и появились в апреле, и если в марте пропорция объектов со ставками ниже и выше 1000$/кв.м./год составляла 45 и 55%, то в апреле - уже 54 и 46% соответственно. С одной стороны, это обусловлено тем, что «топовые» и ликвидные объекты с высокими показателями ставки аренды были поглощены рынком, а новой «достойной замены» не появилось. В некоторой степени снижение средней ставки может объясняться желанием арендодателей успеть сдать или пересдать площади до начала наступления летних отпусков. При этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование (а именно этот показатель, в первую очередь, и отражает тенденции) осталась на уровне марта.

    Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в апреле по всем объектам снизилась на 4% и  составила 661$/кв.м./год.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Разработка  стратегии управления  объектом.

3.1. Проработка возможных  вариантов использования  недвижимости.

Целью данного раздела является выбор различных вариантов использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность.

В целях повышения  эффективности рассматриваемого объекта  рассмотрим два варианта использования  :

Вариант А- офисное  здание.

Вариант В- комбинированное  торгово-офисное здание.

                                                 Вариант А- офисное здание.

    7-этажный  офисный центр класса В предназначен для размещения административных служб различных организации. Помимо двух эвакуационных лестниц для сотрудников и посетителей офисного здания предусмотрены три лифта с просторными лифтовыми холлами. Для удобства работы в здании предусмотрены комнаты переговоров на всех этажах, кроме первого, а так же конференц-зал на пятом этаже. Для обеспечения сотрудников офисов горячим питанием на первом этаже предусмотрено кафе с самообслуживанием.

    В проекте предусмотрена организация  служебной стоянки закрытого  типа вместимостью 73 машино-места, предназначенной для личного автотранспорта сотрудников офисного центра.   Помещение стоянки имеет размеры 54,0х18,6м и занимает общую площадь 2927 м2. 

Исходные  данные

 
 
 
 

Вариант В- комбинированное  торгово-офисное  здание.

7-этажное торгово-офисное  здание, на первом этаже которого  находятся торговые площади.2-7 этажах  офисы различных организаций,  имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Паркинг занимает один подземный этаж.

Исходные  данные

SWOT-анализ варианта А.

      

      
 
 
 
 
 
 
 

SWOT-анализ варианта В.

      

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Исходные  данные о рыночной ситуации