Разработка стратегии управления объектом недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

Кафедра «Организации строительства и управления недвижимостью» 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА, 2010 г.

Содержание  .

1. Сведения об объекте……………………………………………………………………………………………………….1

      1.1.Конструктивное  решение…………………………………………………………………………………………1

             1.1.1. Конструктивное решение подземного гаража-стоянки…………………….............1

             1.1.2. Конструктивное решение офисного центра…………………………………………………..2

      1.2.Основные технико-экономические показатели……………………………………………………….2

2.Анализ рынка……………………………………………………………………………………………………………………..3

      2.1.Рынок  аренды коммерческой недвижимости  в апреле 2010 года…………………………3

              2.1.1.Рынок офисной недвижимости Москва I квартал 2010 года…………………………3

              2.1.2.Торговая недвижимость………………………………………………………………………………………7

3. Разработка стратегии управления объектом…………………………………………………………………….9

       3.1. Проработка возможных вариантов использования недвижимости……………………….9

       3.2. Разработка модели организации взаимодействия собственника с управляющей организацией и ее контрагентами  на различных этапах жизненного цикла объекта……………………………………………………………………………………………………………………………………19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1.Сведения об объекте.

    Участок строительства расположен в Северо-Восточном  округе г.Москвы, на улице Чичерина, 18. Улица Чичерина выходит на Енисейскую улицу, которая, в свою очередь, выходит  к МКАД.

    Участок окружён жилой постройкой. С северной и северо-восточной стороны расположены  жилые дома. С северо-западной стороны  детсад. С юго-западной и южной  стороны расположена ул.Чичерина.

                                                              1.1.Конструктивное решение.

        Офисный центр подразделяется на подземный гараж-стоянку и офисный центр.

1.1.1Конструктивное решение подземного гаража-стоянки

        Конструктивное решение гаража  – одноэтажное  здание с  безбалочными перекрытиями. Пространственный  каркас здания решается по  рамной схеме в обоих направлениях. Ригелями одноэтажных многопролетных  рам служит безбалочная плита,  жестко связанная с колоннами. 

        Внутренними опорами служат колонны  сечением 400х400 мм. Сетка колонн принята  6,6х6,6 м.

        Фундаментом под подземный гараж  служит фундаментная плита толщиной 300мм. Армирование фундаментной плиты  отдельными стержнями арматурой  класса АIII в продольном и поперечном  направлении. Верхняя арматура  укладывается на пространственные  поддерживающие каркасы. В местах  наибольших моментов укладываются  дополнительные стержни. Шаг основной  арматуры принят 200мм. Крестообразные  пересечения стержней вяжутся  вязальной проволокой. Два крайних  пересечений стержней по периметру  должны быть перевязаны в каждом  узле, внутренние пересечения стержней  перевязываются через узел в  шахматном порядке. Под плитой  устраивается подготовка из бетона  класса В3.5 толщиной 100мм. Для связи  с монолитной колонной и стенами  из фундаментной плиты выпускают  арматуру с площадью сечения,  равной расчетному сечению арматуры  колонны и стен у верхней  поверхности фундаментной плиты.  Бетон для фундаментной плиты  принят класса В15.

        Монолитные одноэтажные колонны  приняты сечением 400х400 мм. Колонны  армируются четырьмя отдельными  стержнями арматурой класса А400, что соответствует наибольшему  допустимому расстоянию между  стержнями рабочей арматуры в  колоннах. Рабочие стержни в поперечном  сечении колонны размещают, возможно, ближе к поверхности элемента  с соблюдением минимальной толщины  защитного слоя, которая по требованию  нормативов должна быть не  менее диаметра стержней арматуры  и не менее 20 мм.

        Поперечные стержни ставят без  расчета, но с соблюдением требований  норм.     Расстояние между  ними (по условию обеспечения  закрепления продольных стержней  от бокового выпучивания при  сжатии) должно быть при вязаных  каркасах не более 15d, но не  более 500 мм. Диаметр хомутов в  вязаных каркасов должен быть  не менее 5 мм и не менее  0,25d, где d-наибольший диаметр продольных  стержней. Принимаются хомуты из  горячекатаной стали класса АI  диаметром 6 мм. Толщина защитного  слоя поперечных стержней должен  быть не менее 15 мм. Бетон для  колонн класса В25.

        Монолитное безбалочное перекрытие  представляет собой сплошную  плиту, опертую непосредственно  на колонны.

        Толщину монолитной безбалочной  плиты находят из условия достаточной  ее жесткости h=(1/32…1/35) l (l- размер  большего пролета при прямоугольной  сетке колонн). Толщина плиты принята  200 мм. Бетон для плиты класса  В25.

        Монолитная безбалочная плита  армируется отдельными стержнями  из арматуры класса А400. Пролетные  моменты воспринимаются нижней  рабочей арматурой, а опорные  моменты – верхней рабочей  арматурой. Защитный слой до  рабочей арматуры принимается  не менее 15 мм и не менее  диаметра рабочей арматуры. При  большом числе одинаковых плит  в целях экономии арматуры  перекрытие делится на пролетные  и надколонные полосы. В обеих  полосах нижние стержни должны  быть заведены от оси пролета  в каждую сторону не менее  чем на 0,35l. Стержни верхней арматуры  надколонной полосы должны быть  заведены за ось ряда колонн  в каждую сторону также не  менее чем на 0,35l.

        Наружные стены – монолитные  железобетонные толщиной 200мм.

1.1.2.Конструктивное решение офисного центра

        Конструктивное решение центра  – многоэтажное  здание с безбалочными  перекрытиями. Пространственный каркас  здания решается по рамной  схеме в обоих направлениях. Ригелями  многоэтажных многопролетных рам  служит безбалочная плита, жестко  связанная с колоннами. Сопряжение  плиты с колонной безкапительное, в зоне колонн в плите устанавливается  дополнительная поперечная арматура, рассчитанная на усилие от  продавливания.

        Опорами служат колонны сечением 400х400 мм. Сетка колонн принята  6,6х6,6 м.

        Фундаментом  служит фундаментная  плита толщиной 600мм.

        Армирование фундаментной плиты,  колонн, плит перекрытия аналогично  подземному гаражу-стоянке. 

1.2.Основные технико-экономические показатели. 

Площадь участка-3600 м2

Площадь застройки-2230,2 м2

Общая площадь здания-17 896 м2

Из них:

-общая площадь  1-го этажа-2217 м2

-общая площадь  2-го этажа-2017,1 м2

-летняя площадка-255,0 м2

Строительный объем-57267,2  м³

Машиномест 73

Затраты на строительство:

333  000 000,00 руб. всё здание

(11 100 000 $) 

2.Анализ  рынка.

      2.1.Рынок аренды коммерческой недвижимости в апреле 2010 года.

    Ситуация  на московском рынке аренды коммерческой недвижимости аналогична рынку купли-продажи. Волна позитива конца прошлого, начала этого года, характеризующаяся довольно высокой деловой активностью, прошла. В то же время сезон отпусков и сопровождающее его летнее затишье еще не наступили.

    Таким образом, рынок находится в стабильной ситуации: активный спрос концентрируется  только на объектах, оптимальных по соотношению цена-качество, но никаких  резких увеличений объема предложения  также не происходит. Учитывая, что  рынок постепенно вступает в летний период, вероятность существенных изменений в ближайшем будущем является невысокой, и, скорее всего, такое положение вещей может продлиться до конца лета-начала осени.

    Всего в апреле экспонировалось 2905 объектов общей площадью 2446 кв.м., что по сравнению  с мартом 2009 года на 4% больше по количеству объектов и на 1% больше по общей площади.

    Незначительным  в апреле явилось и изменение  арендной ставки, рост которой составил 2%, в результате чего ее значение составило 492$/кв.м.  

2.1.1.Рынок офисной недвижимости Москва I квартал 2010 года.

• Объем нового предложения в 2010 году ожидается на уровне 2006-2007 годов.
• Спросом пользуются помещения с отделкой в существующих зданиях преимущественно класса В.
• Ставки аренды остаются стабильными.
• При дальнейшем увеличении спроса и снижении уровня вакантных помещений возможен небольшой рост ставок аренды к концу года.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Предложение .

    В первом квартале 2010 года объем нового предложения качественных офисных  помещений составил приблизительно 260 тыс. кв. м, основная часть которых  пришлась на офисы класса А (70% от объема всех введенных в эксплуатацию). Учитывая объем нового предложения, общий объем качественных офисных  помещений в Москве к концу  первого квартала 2010 года составил 9,5 млн кв. м (2,3 млн кв. м помещений  класса А и 7,2 млн кв. м помещений  класса В). Новые здания располагаются  преимущественно в зоне между  Садовым и Третьим транспортным кольцом (68% от объема всех введенных  в эксплуатацию).

    Объем нового предложения офисных помещений  в первом квартале 2010 года по сравнению  с аналогичным периодом 2009 года сократился почти в два раза. Основная часть  зданий, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2010 года, планировалась  к вводу в 2009 году.

    Некоторые девелоперы в начале 2010 года заявили  о возобновлении строительства  замороженных проектов и о начале строительства ранее анонсированных. Так, MR Group объявила о начале строительства  офисно-торгового комплекса на Головинском  шоссе, а AFI Development – о возобновлении  строительства бизнес центра «Аквамарин III», бизнес центра на Павелецкой набережной и других проектов.

    Тем не менее, многие объекты по-прежнему заморожены или строятся крайне медленно, что отражается на объеме нового предложения.

    По  нашим оценкам, до конца 2010 года будет  введено в эксплуатацию приблизительно 780 тыс. кв. м качественных офисных  помещений, таким образом, к концу  года общий объем годового предложения  может составить около миллиона кв. м, что ниже показателя 2009 года на 18% и сопоставимо с показателями 2006-2007 годов. Заявлено, что в 2011 году объем нового предложения составит приблизительно 680 тыс. кв. м, что сопоставимо  с цифрами 2005 года. Если все запланированные  объекты введут в эксплуатацию вовремя, то к концу 2011 года общий объем  качественных офисных помещений  в Москве достигнет 11,2 млн кв. м.

 

Спрос .

    В первом квартале 2010 года продолжилась наметившаяся в конце 2009 года тенденция  увеличения спроса на офисные помещения. В январе-марте 2010 года общий объем  поглощения (*1) офисных помещений  составил приблизительно 230 тыс. кв. м. Это значительно превышает аналогичный  показатель первого квартала 2009 года, когда поглощение составило около 30 тыс. кв. м, и сопоставимо с 250 тыс. кв. м в первом квартале 2008 года.