Безусловно, оба эти способа далеки от совершенства: в первом случае вне поля зрения остаются возможные изменения структуры  цен; во втором, помимо этого, на конечный результат оказывает влияние  также изменение структуры валютных и рублевых цен, инфляция самой иностранной  валюты, колебания курса и т.п.

   В этой связи возникает вопрос о  целесообразности применения динамических методов анализа производственных инвестиций вообще: ведь в условиях высокой неопределенности и при  принятии разного рода допущений  и упрощений результаты соответствующих  вычислений могут оказаться, еще  более далеки от истины. Следует  отметить, однако, что целью количественных методов оценки эффективности является не идеальный прогноз величины ожидаемой  прибыли, а, в первую очередь, обеспечение  сопоставимости рассматриваемых проектов с точки зрения эффективности, исходя из неких объективных и перепроверяемых  критериев, и подготовка тем самым  основы для принятия окончательного решения.

   2.2 Предельная эффективность инвестиции

   Когда человек инвестирует деньги или  покупает капитальное имущество, он приобретает право на ряд будущих  доходов от продажи соответствующей  продукции за вычетом текущих  расходов, связанных с ее выпуском, - доходов, которые он ожидает получить в течение срока службы имущества. Этот ряд годовых доходов Q1, Q2,…. Qn удобно назвать ожидаемым доходом от инвестиции. [2, с.50]

   Ожидаемому  доходу от инвестиции противостоит цена предложения капитального имущества, понимаемая при этом не как та рыночная цена, по которой имущество данного  вида может быть в настоящий момент куплено на рынке, а как цена, как раз достаточная для того, чтобы побудить производителя к выпуску новой добавочной единицы этого имущества, т. е. то, что обычно называется его восстановительной стоимостью. Отношение, которое связывает ожидаемый доход от капитального имущества с его ценой предложения, или восстановительной стоимостью, т. е. отношение между ожидаемым доходом, приносимым дополнительной единицей данного вида капитального имущества, и ценой производства этой единицы, дает нам предельную эффективность капитала этого вида. Более точно экономисты определяю предельную эффективность капитала как величину, равную той учетной ставке, которая уравняла бы нынешнюю стоимость ряда годовых доходов, ожидаемых от использования капитального имущества в течение срока его службы, с ценой его предложения. Таким образом, получаем предельную эффективность отдельных видов капитального имущества. Наибольшая из этих предельных эффективностей может тогда рассматриваться как предельная эффективность капитала в целом.

   Предельная  эффективность капитала определяется с точки зрения ожидаемого дохода и текущей цены предложения капитального имущества. Она зависит от нормы  дохода, которую рассчитывают получить, вкладывая деньги во вновь произведенное  имущество, а не от ретроспективной  оценки того, что принесло инвестирование в отношении к его первоначальной стоимости по данным на конец срока  службы имущества.

   Если  в течение некоторого периода  времени происходит увеличение инвестиций в какой-либо данный вид капитала, его предельная эффективность уменьшается  по мере того, как растут инвестиции, — отчасти потому, что ожидаемый  доход будет падать с ростом предложения  данного вида капитала, отчасти же потому, что, как правило, усиление нагрузки на мощности по производству соответствующих  капитальных благ вызовет возрастание  их цены предложения. Второй из этих факторов обычно более важен при установлении равновесия для коротких промежутков  времени, но с рассмотрением более  продолжительных периодов возрастает: значение первого фактора. Таким образом, для каждого вида капитала можно построить график, показывающий, насколько в течение данного периода должны возрасти инвестиции в этот вид имущества, чтобы его предельная эффективность упала до любой заданной величины. Затем можно объединить эти графики для всех различных видов капитала, получив график, связывающий величину совокупных инвестиций с соответствующей предельной эффективностью капитала в целом. Его называют графиком инвестиционного спроса, или, иначе, графиком предельной эффективности капитала. 

   Действительная  величина текущих инвестиций стремиться расти до тех пор, пока не останется  больше никаких видов капитального имущества, предельная эффективность  которых превышала бы текущую  норму процента. Другими словами, величина инвестиций стремится к  той точке на графике инвестиционного  спроса, где предельная эффективность  совокупного капитала равна рыночной норме процента.

   Следует заметить, что ожидание падения нормы  процента окажет понижающий эффект на график предельной эффективности капитала, поскольку оно означает, что выпуск продукции на оборудовании, произведенном  сегодня, должен будет на протяжении какой-то части его срока службы конкурировать с выпуском на оборудовании, эффективном и при более низкой чистой выручке. Указанное ожидание не окажет большого депрессивного влияния, поскольку представления о будущих  ставках процента по займам разных сроков отчасти найдут отражение  в совокупности ставок, действующих  на сегодняшний день. Но некоторое  депрессивное влияние все, же возможно, так как продукции, выпущенной к концу службы ныне произведенного оборудования, возможно, придется конкурировать с продукцией, полученной на более новом оборудовании, соответствующем более низкой норме дохода вследствие снижения нормы процента в периоды, следующие после завершения срока службы ныне произведенного оборудования.

   График  предельной эффективности капитала имеет фундаментальное значение, потому что в основном через этот фактор (гораздо больше, чем через  норму процента) предполагаемое будущее  влияет на настоящее. Ошибочное определение  предельной эффективности капитала как текущего дохода от капитального оборудования (это было бы справедливо  лишь в статической ситуации, где  нет меняющегося будущего, которое  могло бы повлиять на настоящее) привело  в теории к разрыву связи между  настоящим и будущим.

    ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

   2010 - хороший год для инвестиций  в недвижимость. Инвесторы готовы  покупать недвижимость в 2010 году, так как видят, что цены достигли  дна. Инвесторы полагают, что элитная  жилая недвижимость является  одним из лучших классов активов  для вложений и считают, что  2010 - хороший год для ее приобретения. Недвижимость составляет самую  большую долю чистой стоимости  инвестиционных портфелей физических  лиц, в среднем - 33%, как засвидетельствовано  в докладе The Wealth Report 2010 от международных консультантов по вопросам недвижимости Knight Frank и Citi Private Bank.

   Жилая недвижимость высоко ценится из-за ее материальной и простой природы, особенно в наше неопределенное время; как показывает доклад, 71% от высокообеспеченных физических лиц говорит о том, что 2010 будет хорошим годом для  покупки недвижимости. Они скорее заинтересованы в недвижимости как  в инструменте для увеличения капитала в долгосрочной перспективе, нежели в доходе, большинство рынков недвижимости пережило ужасные потрясения из-за глобального экономического кризиса 2008 года, и инвесторы сегодня видят  свой шанс купить недвижимость по самой  низкой цене. Как утверждается в  докладе, крайне низкие процентные ставки привели богатых инвесторов к  тому, что банковские депозиты смотрелись явно непривлекательно, а низкая доходность по облигациям и непостоянство на фондовом рынке дали дополнительный толчок инвестирования средств в  недвижимость. « К этому следует  добавить, что финансовый кризиса  не оказал очень уж сильного влияния  на типичных сверхвысокообеспеченных  покупателей элитного жилья. Это  означает, что многие состоятельные  инвесторы вновь в поисках  предмета инвестиций», - говорит Майкл  Мак Партленд, управляющий директор и глава отдела жилой недвижимости Citi Private Bank. « Рынок крупных инвесторов сравнительно изолирован. Наши клиенты ищут возможности, тогда как все остальные заняли оборонительную позицию. Покупка недвижимости может стать очень выгодной в период экономического спада, в частности одни люди обходят такие трудные активы, как недвижимость, а другие наоборот перемещают свои капиталы», - добавляет он.

   Для многих жилая недвижимость остается наиболее привлекательной сферой для  инвестиций, с учетом динамики роста, поддерживающей таких ключевые города, как Лондон, Нью-Йорк и Гонконг. Внимание направлено на очень выгодные районы, на глобальные центры финансов и культуры, - говорит Мак-Партленд, - недвижимость которых всегда в дефиците и пользуются устойчивым спросом со стороны покупателей  и арендаторов.

   Лиам  Бейли, глава отдела исследований жилой  недвижимости в Knight Frank заявляет, что богатым покупателям имеет смысл инвестировать в жилую недвижимость в расчете на долгосрочную перспективу. «В большинстве перспективных районов предложение о продаже недвижимости не отстает от спроса или чуть недотягивает. Большинство состоятельных инвесторов, как правило, группируются вокруг наилучших мест в мире «, - поясняет он в докладе.

   Такие города, как Лондон, где цены выросли  на 15% в течение 10 месяцев с марта 2009 года, и Гонконг, с ростом около 41%, отмечают резкий скачок к лучшим значениям с момента достижения своей минимальной точки в  прошлом году, извлекая пользу из ограничений  на строительство, растущего спроса и устойчивых потребностей инвесторов.

   Наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, свидетельствует о том, что  на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать  ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.

   Проблемы  бюджетного финансирования инвестиций.

   Бюджетное финансирование инвестиционной деятельности пока осуществляется на базе подходов, существенно ограничивающих воздействие  государства на ход рыночных преобразований и структурную перестройку экономики. При этом данные недостатки связаны  столько с ограниченными возможностями  бюджетной системы, сколько с  неопределенной или даже ошибочной  стратегией распределения инвестиций, отсутствием действенного контроля за их использованием.

   Необходимость решения этой проблемы дополняется  тем, что перекосы в государственной  инвестиционной политике одновременно являются причиной отсутствия или существенного  искажения ориентиров для частных  инвесторов. Анализ свидетельствует  о наличии определённой зависимости  между государственными приоритетами и инвестиционными мотивациями  частных инвесторов, которую необходимо учитывать при разработке перспективных  направлений инвестиционной политики.

   Важной  проблемой связанной с использованием государственных инвестиций, является их низкая по сравнению частными эффективность.

   С активизацией инвестиционной политики регионов возникает ряд проблем, связанных с углублением межрегиональных  противоречий. В их числе усиление конкуренции за привлечение инвестиционного  капитала, возрастание дифференциации уровней социально-экономического развития, разрыв единого инвестиционного  пространства. Эти противоречия достаточно тесно взаимосвязаны. [13, с.126]

   Российские  регионы характеризуются высокой  степенью экономической неоднородности, а, следовательно, и различием возможностей привлечения инвестиционных ресурсов. Анализ региональной структуры инвестиций свидетельствует о неравномерном  распределении средств: предпочтения инвесторов связаны в основном с  вложениями ресурсов в крупные центры с развитой рыночной инфраструктурой, со сравнительно высокой платежеспособностью  населения, а также в сырьевые регионы. Рост самостоятельности регионов в проведении региональной политики инициирует усиление конкурентной борьбы между регионами за привлечение инвестиционного капитала путем предоставления более благоприятных условий для его использования. Это имеет не только позитивные, но и негативные последствия.

   В настоящее время Тюменская область  обладает огромным потенциалом для  развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. В частности  вложения средств в строительство  жилой и коммерческой недвижимости. Но существует ряд проблем, препятствующих развитию инвестиции в недвижимость.

   В настоящее время на территории России единственным комплексным центром  проведения международных выставок для демонстраций инвестиционных проектов является г. Москва. В Урало-Сибирском  регионе фактически отсутствуют  выставочные комплексы, способные  проводить международные выставки на должном уровне, с вовлечением  предприятий с сопредельных регионов и государств. Выставки, проходящие в таких городах как Екатеринбург и Новосибирск носят локальный  характер и почти не связаны с  инвестиционной деятельностью в  частности в недвижимость.

   Учитывая  большой потенциал региона, а  также специфику региональной экономики, для Тюменской области очень  необходимо строительство международного выставочного комплекса в г. Тюмени.