Критерии и предельная эффективность инвестиций, анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость

   IRR = r, при котором NPV = f® = 0.

   При этом могут быть сформированы три  типа уравнений:

   1. 

   2. 

   3.  , 

   Где:

   I₀ – стартовые инвестиции в проект, которые следует сделать в течение текущего периода;

   ДП  – планируемые по инвестиционному  проекту денежные потоки (свободные  денежные потоки, потоки собственного капитала предприятия);

   n – срок полезной жизни проекта, равный минимуму из двух величин – срока прогнозируемого сохранения спроса на товар фирмы и срока физического износа производственных мощностей (с учетом планируемых в проекте последующих инвестиций в капитальный ремонт);

   i* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная доходность сопоставимого по рискам доступного для покупки на фондовом рынке инвестиционного актива, которая делает проект неэффективным по сравнению с вложением средств в этот актив (она служит неизвестным в уравнении 1);

   R* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная рыночная ставка ссудного процента (доходность безрискового актива), которая делает проект неэффективным по сравнению с простым ссуживанием в форме, например, открытия страхуемого банковского депозита; она служит неизвестным в уравнении 2 в качестве искомой для рассматриваемого случая ставки дисконта; в уравнении 3 эта величина находится как неизвестная безрисковая компонента, используемая для вычисления ставки дисконта согласно модели оценки капитальных активов;

   R_m - среднерыночная доходность на фондовом рынке в период принятия решения о выборе проекта для финансирования;

   b - отраслевой коэффициент «бета», используемый в модели капитальных активов, который характеризует меру относительного систематического риска инвестирования в бизнес, соответствующий по отраслевой принадлежности рассматриваемому проекту. [5, с.48]

   Для удобства инвесторов обычно используют так называемый индекс доходности (или  индекс прибыльности проекта). Он показывает, во сколько раз (в долях единицы) еще может подняться доходность i инвестиционной альтернативы (сопоставимого по рискам обращающегося на фондовом рынке инвестиционного актива или, не учитывать рисков проекта, рыночной ставки процента), не превращая при этом рассматриваемый проект в менее выгодный по сравнению с вложением ограниченных средств в иную альтернативу (или равновыгодный).

   Формула индекса доходности ИД соответственно выглядит:

   ИД = (IRR - i) / i,  либо   ИД = (IRR – R) / IR,

   где:

   IRR - внутренняя норма рентабельности проекта (в использовавшихся выше обозначениях i* или R*).

   Если  реально, что рыночная ставка i поднимется в ближайшее время (в принципе, в пределах срока полезной жизни проекта) в ИД раз, то даже характеризующийся положительной ЧДД проект не должен рассматриваться как надежно эффективный и по нему не должно приниматься положительного решения в смысле выделения на него средств.

   На  практике любое предприятие финансирует  свою деятельность, в том числе  и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование  авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами  оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.п., т.е. несет  некоторые обоснованные расходы  на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий  относительный уровень этих расходов, назвают «ценой» авансированного капитала (Cost of Capital – CC). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

   Экономический смысл IRR заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя CC (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова.

   Если: IRR > CC, то проект следует принять; IRR < CC, то проект следует отвергнуть; IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

   Практическое  применение данного метода осложнено, если в распоряжении нет специализированного  финансового калькулятора. В этом случае применяется метод последовательных итераций, с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. Для этого с помощью таблиц выбираются два значения коэффициента дисконтирования r₁<r₂ таким образом, чтобы в интервале (r₁,r₂) функция NPV=f® меняла свое значение с «+» на «-« или с «-« на «+». Далее применяют формулу 

    , 

   где r₁ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₁)>0 (f(r₁)<0);

   r₂ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₂)<О (f(r₂)>0).

   Точность  вычислений обратно пропорциональна  длине интервала (r₁,r₂), а наилучшая аппроксимация с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r₁ и r₂ - ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции с «+» на «-«):

   r₁ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т.е. f(r₁)=min_r{f®>0};

   r₂ — значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NPV, т.е. f(r₂)=max_r{f®<0}.

   Путем взаимной замены коэффициентов r₁ и r₂ аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с «-« на «+». 

3. Анализ  современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области

 

   Недвижимость  традиционно является одним из самых  надежных и понятных активов - любой  современный человек, так или  иначе, сталкивается с ней практически  каждый день.

   Инвестиции  в российский рынок недвижимости в первом квартале 2010 года выросли  по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 69% до 813 миллионов долларов. Об этом говорится в обзоре консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По данным компании, 85 процентов от общего объема инвестиций в недвижимость в январе-марте пришлось на российские компании. При этом, согласно обзору, интерес зарубежных инвесторов к рынку в последнее время заметно вырос. По мнению аналитиков, это связано с резким снижением в 2010 году ставок капитализации на рынке коммерческой недвижимости.

   Эксперты  Jones Lang LaSalle также отмечают, что российские застройщики испытывают трудности с получением банковских кредитов. Сейчас банки предпочитают финансировать проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов: если до кризиса они готовы были финансировать до 70 процентов строительного бюджета, то теперь - максимум 50 процентов. Основными кредиторами застройщиков сейчас являются крупнейшие банки страны. По мнению аналитиков, восстановление российской экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Рост объема сделок также будет обеспечиваться за счет развития финансового лизинга офисных, торговых и складских помещений. Кроме того, эксперты предполагают, что инвесторы будут активно использовать такой механизм привлечения средств, как формирование закрытых паевых фондов недвижимости. Такие фонды, в частности, открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам, которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.

   Из-за кризиса российский рынок недвижимости лишился нескольких миллиардов долларов, которые иностранные инвесторы  планировали вложить в проекты  в России. В частности, от ранее  анонсированных планов отказались Orco Property Group, американская Developers Diversified Realty, немецкая ECE, британский девелопер Parkridge Holdings, инвесткомпания Aberdeen Property Investors, фонд Rutley Russia Property Fund.

   В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, «дочка» государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре 2010 года завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 миллионов долларов. Кроме того, государственный резервный фонд султаната Оман при помощи группы ВТБ планирует вложить 300 миллионов долларов в покупку коммерческой недвижимости в России.

   Формирование  эффективной инвестиционной политики, активизация внешнеэкономической  деятельности, а также улучшение  инвестиционного имиджа региона - одно из важных направлений деятельности Правительства Тюменской области.

   В настоящее время ведется политика по развитию экономики региона, направленной на создание условий по привлечению  инвестиционного капитала. За счет тщательно проработанных мероприятий  Областной целевой программы  департамента инвестиционной политики и государственной поддержки  предпринимательства «Развитие  инвестиционной и внешнеэкономической  деятельности Тюменской области» в  регионе формируется благоприятный  инвестиционный климат. Областная целевая  программа включает в себя мероприятия  по поиску инвесторов, осуществлению  государственной поддержки инвестиционным проектам, содействию развития инвестиционной и внешнеэкономической деятельности в регионе.

   С целью формирования устойчивого  положительного имиджа региона в  среде потенциальных инвесторов разрабатываются и распространяются мультимедийные диски и буклеты, организовываются рекламные кампании в печатных и электронных средствах  массовой информации об инвестиционном потенциале Тюменской области. В  целях повышения инвестиционной привлекательности региона реализован Internet-проект «Инвестиционный паспорт Тюменской области», направленный на снижение информационных барьеров для выхода на региональный рынок, и активизацию процесса привлечения инвестиций. Проект содержит наиболее актуальную информацию об инвестиционном климате и условиях ведения инвестиционной деятельности в регионе.

   Делегации Тюменской области регулярно  участвуют в международных и  российских выставочно-ярмарочных и  иных презентационных мероприятиях.

   Тюменская область вызывает все больший  интерес у представителей бизнеса. За последний год были проведены  встречи с потенциальными российскими  и иностранными инвесторами, по организации  переработки рапса и созданию производства биодизельного топлива, по организации производства безалкогольных напитков, по деревопереработке, по производству стеклопластиковых труб и арматуры. Идет реализация проекта, связанная  со строительством металлургического  комбината, которое осуществляет Уральская  горно-металлургическая компания, объем  инвестиций превышает 350 млн. евро. Турецкая компания «Месса Ималат» организует производство опалубки для монолитного  домостроения на сумму 10 млн. евро.

   Крупные международные финансовые структуры  также проявляют неослабевающий интерес к региону: в г.Тюмени был открыт филиал Райффайзенбанка, откроются представительства Банка  Сосьете Женераль Восток и Московского  Международного Банка.

   С целью более эффективного развития экономики региона, помимо перечисленных  мероприятий, Правительством области  разработаны:

   · «Стратегия развития Тюменской области  на период до 2020 года»

   · «Стратегия инвестиционного развития легкой промышленности Тюменской области  до 2020 года»

   · «Стратегия развития лесной и деревообрабатывающей промышленности Тюменской области»

   · «Стратегия развития туризма на территории Тюменской области на период до 2011 года»

   В настоящее время на стадии продления  находятся стратегии инвестиционного  развития машиностроительного комплекса, строительной индустрии, АПК и пищевой  промышленности, транспорта и логистики, рынка недвижимости.

   В дальнейшем, запланирована разработка стратегий инвестиционного развития нефтеперерабатывающей и нефтехимической  отраслей, энергетики, ЖКХ, сферы услуг, судостроения.

   В соответствии с разработанными Стратегиями  определены основные направления развития экономики области и привлечения  инвестиций:

• Кластер нефтегазового комплекса
• Кластер электроэнергетики
• Кластер лесной промышленности и деревообработки
• Кластер легкой промышленности
• Кластер сервиса и торговли
• Кластер сельского хозяйства и пищевой промышленности
• Кластер строительства и промышленности строительных материалов
• Кластер туризма
• Кластер транспорта и логистики