Критерии и предельная эффективность инвестиций, анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость

   В 2003 году принят областной закон № 159 «О государственной поддержке  инвестиционной деятельности в Тюменской  области».

   В соответствии с этим законом на территории области предусмотрены следующие  формы поддержки для держателей инвестиционных проектов:

   1. налоговые льготы, предоставляемые в порядке, установленном федеральным и областным законодательством;

   2. бюджетные кредиты;

   3. инвестиционные налоговые кредиты;

   4. субсидии и субвенции;

   5. государственные инвестиции за счет средств областного бюджета;

   6. оказание содействия при процедуре предоставления земельных участков и других объектов недвижимости, находящиеся в областной собственности;

   7. гарантии. [10]

   В Тюменской области уже плодотворно  работают такие мировые крупнейшие компании, как ТНК ВР, ЛУКОЙЛ, Шлюмберже, СибУрхолдинг. Объем инвестиций в  экономику области стабильно  растет. В последние годы Тюменская  область имеет наибольшие показатели по темпам роста инвестиций в основной капитал, реальной заработной платы, вводу  жилых домов на 1000 жителей, росту  промышленного производства.

   Одними  из самых надёжных видов инвестиций считаются инвестиции в недвижимость, так как они имеют высокий  уровень доходности, в сочетании  с минимальными рисками и большой  ёмкостью рынка. Особую привлекательность  им сообщает тот факт, что недвижимое имущество является реальным активом  и обладает большой степенью надежности.

    ГЛАВА 2. КРИТЕРИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИООНЫХ ПРОЦЕССОВ

   2.1 Критерии эффективности инвестиционных проектов

   Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно разделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной  параметр на статические (без учета) и динамические (с учетом):

   Основанные  на учетных оценках («статистические» методы):

   - Срок окупаемости инвестиций - PP (Payback Period). Это метод оценки эффективности инвестиций исходя из сроков окупаемости основан на расчете периода времени, за который доходы по инвестиционному проекту покрывают единовременные затраты на его реализацию. Данный метод позволяет определить срок окупаемости инвестиционных проектов, который сравнивается с экономически целесообразным сроком, заданным инвестором и сроками окупаемости по другим инвестиционным проектам. К недостаткам метода относятся, во-первых, субъективный подход инвестора к величине срока окупаемости проекта; во-вторых, меньший срок окупаемости может оказаться не у самого эффективного инвестиционного проекта. Эту проблему решают методы оценки инвестиционных проектов, основанные на расчете чистого дохода по инвестиционному проекту или суммарного накопленного сальдо. Кроме того, данный метод нецелесообразен, в частности, в случае, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений;

   - Расчет и сравнение чистого дохода учитывает то, что основным показателем, характеризующим экономический эффект от реализации инвестиционного проекта за весь срок его полезного использования, является чистый доход – накопленное сальдо притоков и оттоков инвестиционного проекта за весь срок его реализации. Показатель чистого дохода по проекту характеризует абсолютное значение полученного дохода в целом по инвестиционному проекту за весь срок его реализации. Данный показатель характеризует как абсолютную, так и сравнительную эффективность проекта при наличии нескольких альтернативных проектов;

   - Расчет и сравнение доходности используется для исчисления нормы прибыли на капитал и позволяет оценить влияние инвестиционного проекта на изменение эффективности действующего предприятия и рентабельность его деятельности. Показатель нормы прибыли на капитал, в отличие от предыдущего метода, является относительной характеристикой эффективности инвестиционного проекта и характеризует рентабельность инвестиционного капитала, т.е. получаемую величину чистого дохода за 1 шаг на 1 руб. вложенных средств. Метод расчета нормы прибыли на капитал нельзя использовать самостоятельно, в отрыве от других методов, поскольку он не дает объективной оценки эффективности проекта до конца. В рамках этого же метода определяется индекс доходности капитальных вложений – отношение суммы чистого дохода от операционной деятельности за весь срок реализации проекта к сумме инвестиционных вложений на реализацию данного инвестиционного проекта; и индекс доходности затрат – отношение накопленных притока и оттока реальных денег. Проект оценивается как эффективный в том случае, если индекс доходности затрат превышает 1 (т.е. чистый доход по проекту положителен);

   - Расчет и сравнение приведенной стоимости (затрат) предоставляет инвестору несколько вариантов реализации одного инвестиционного (чаще – различные подходы к технологическим процессам производства) с различными затратами. Данный метод наиболее целесообразен при реализации инвестиционных проектов, направленных на замену изношенных фондов, совершенствование технологии, внедрении новых способов организации рабочих мест и методов управления;

   - Расчет и сравнение массы прибыли используется для определения критерия максимальной прибыли, и лишь в тех случаях, когда речь идет о проектах одинаковой продолжительности и с одинаковыми величинами вложенного капитала. В другом случае возможны неправильные решения;

   - Расчет показателя экономического эффекта (положительное значение, рассчитанное в соответствии с видами научно-технических мероприятий) является критерием принятия решений о реализации проекта, направленного на внедрение научно-технических мероприятий в целях усовершенствования технологического процесса, внедрения новой техники, организационно-технических мероприятий и т.д.

• Коэффициент эффективности инвестиций - ARR (Accounted Rate of Return). Этот метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена. Данный показатель сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса нетто).

   Общая схема всех динамических методов  оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Дисконтирование денежных потоков – это приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения.

   Критерии, основанные на дисконтированных оценках («динамические» методы оценки):

   - Чистая приведенная стоимость (чистый дисконтированный доход, чистая текущая стоимость) – ЧДД, NPV (Net Present Value) – сальдо дисконтированных денежных доходов и расходов за весь период инвестиционного проекта. Метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Коэффициент дисконтирования ®, устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал. Показатель ЧДД является наиболее объективным отражением абсолютно-сравнительной эффективности инвестиционного проекта. При выборе проекта из альтернатив выбирается наибольший ЧДД при минимальном сроке окупаемости проекта. При помощи NPV-метода можно определить не только коммерческую эффективность проекта, но и рассчитать ряд дополнительных показателей. Из ЧДД вытекает критерий дисконтированного срока окупаемости DPP (Discounted Payback Period), который указывает на время, когда единовременные затраты инвестора окупаются и проект начинает приносить доход больший, чем по альтернативному проекту с гарантированной нормой дохода. Следует особо прокомментировать ситуацию, когда ЧДД инвестиционного проекта равен нулю. В случае реализации такого проекта благосостояние собственников предприятия не изменится, однако объемы производства возрастут. Поскольку часто увеличение производственного потенциала предприятия оценивается положительно, проект все же принимается;

   - Адаптированная чистая текущая стоимость проекта (АЧТС, адаптированный чистый дисконтированный доход)- ANPV (adjusted net present value) сходен с ЧДД, рассчитывается по той же базовой формуле, но имеет следующие от него отличия:

   1) все денежные потоки не прогнозируются, а планируются из того расчета, чтобы ни в одном из периодов проекта (лет, месяцев) не было отрицательных денежных потоков;

   2) в бизнес-плане проекта закладывается конкретный план его финансирования (кредитный план проекта), который служит способом сделать проект максимально реальным. С учетом разных возможностей его финансирования, одни и те же проекты могут оказаться неэффективными для одних инициаторов, и, наоборот, эффективными для других.

   Рассматриваемый критерий служит альтернативной характеристикой  степени реальности эффективного осуществления  инвестиционных проектов при данных возможностях финансирования. Денежные потоки, используемые при расчете  АЧТС отличаются от применяемых при  расчете ЧДД тем, что в планировании последних не обязательно потребность  в финансировании по проекту будущих  продолжающихся по нему затрат на приобретение или создание собственными силами новых  активов и необходимого при разворачивании проекта пополнения оборотных средств  покрываются в бизнес-плане проекта  полностью. Денежные потоки, используемые при расчете показателя ЧДД, в  отличие от потоков АЧТС могут  быть отрицательными.

   - Индекс рентабельности инвестиций - PI (Profitability Index), ИРИ - является относительным показателем (рассчитывается на основе ЧДД) и характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений (чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект). Показатель представляет собой меру устойчивости, как самого инвестиционного проекта, так и предприятия которое его реализует, а также позволяет ранжировать инвестиционные проекты по величине ИРИ (PI). Данный критерий удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения ЧДД (в частности, если два проекта имеют одинаковые значения ЧДД, но разные объемы требуемых инвестиций, то выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений), либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения ЧДД;

   - Внутренняя норма прибыли (внутренняя норма доходности) - IRR (Internal Rate of Return) – значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю. Это второй (после ЧДД) стандартный метод оценки инвестиционного проекта. Рассматриваемый показатель еще более чем, показатель ЧДД приспособлен для оценки проекта сторонним инвестором, поскольку служит характеристикой внешней среды проекта и позволяет сопоставить доходность различных способов вложения средств. Экономический смысл критерия IRR заключается в том, что он показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по проекту. Эту норму можно трактовать так же, как максимальную ставку процента, под которую инвестор может взять кредит для финансирования проекта с помощью заемного капитала. При этом доход, получаемый от проекта, использовался бы полностью на погашение кредита и процентов по нему (отсутствие прибылей и убытков);

   - Дисконтированный срок окупаемости инвестиций – DRR – это срок, в расчете на который вложение средств в проект даст ту же сумму денежных потоков (чистых прибылей), приведенных по фактору времени (дисконтированных) к настоящему моменту, которую за этот же срок можно было бы получить с альтернативного доступного для покупки инвестиционного актива. Он указывает на тот горизонт времени в бизнес-плане проекта, в пределах которого план-прогноз денежных потоков по проекту должен быть особенно надежен. Дисконтированные оценки срока окупаемости всегда больше простых оценок, т.е. ДСОИ (DPP) >СОИ (PP). К недостаткам рассматриваемого метода относится то, что он не учитывает влияние денежных притоков последних лет; не делает различия между накопленными денежными потоками и их распределением по годам. Преимущества метода: прост для расчетов; способствует расчетам ликвидности предприятия, т.е. окупаемости инвестиций; показывает степень рискованности того или иного инвестиционного проекта: чем меньше срок окупаемости, тем меньше риск и наоборот.

   Коэффициент дисконтирования, используемый для  оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного  проекта (например, годовая ставка берется  только в том случае, если длина  периода - год). Такой подход сопряжен с необходимостью принятия ряда допущений, выполнить которые на практике (в  особенности в российских условиях) достаточно сложно. Рассмотрим два  наиболее очевидных препятствия.

   Во-первых, требуется верно оценить не только объем первоначальных капиталовложений, но и текущие расходы и поступления  на весь период реализации проекта. Вся  условность подобных данных очевидна даже в условиях стабильной экономики  с предсказуемыми уровнем и структурой цен и высокой степенью изученности  рынков. В российской же экономике  объем допущений, которые приходится делать при расчетах денежных потоков, неизмеримо выше (точность прогноза есть функция от степени систематического риска).

   Во-вторых, для проведения расчетов с использованием динамических методов используется предпосылка стабильности валюты, в  которой оцениваются денежные потоки. На практике эта предпосылка реализуется  при помощи применения сопоставимых цен (с возможной последующей  корректировкой результатов с учетом прогнозных темпов инфляции) либо использования для расчетов стабильной иностранной валюты. Второй способ более целесообразен в случае реализации инвестиционного проекта совместно с зарубежными инвесторами.