КУРСОВАЯ РАБОТА 

   по  дисциплине «Экономика недвижимости»

   на  тему: «Критерии и предельная эффективность инвестиций, анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Заводоуковск, 2011

СОДЕРЖИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………...............3

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………………5

1.1 Риски при инвестировании средств в недвижимость……………………………5

1.2 Методы анализа инвестиционных проектов…………………………………….9

1.3 Анализ современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области………………………………..…………………...........13

ГЛАВА 2. КРИТЕРИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ……………………………………………………………………………18

2.1 Критерии эффективности инвестиционных проектов…………………………18

2.2 Предельная эффективность инвестиции………………………………………..26

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПРЕСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ………………………………………………………………………29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………..……………………………………….35

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……..…………………………….38 
 
 
 
 
 
 

   ВВЕДЕНИЕ

   Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в  экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

   Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества  и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль  и другую пользу. Инвестирование может  осуществляться как на первичном (новые  объекты), так и на вторичном рынке  недвижимости (передача прав собственности  на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию  многих факторов. Прежде всего - это  существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в  свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности  недвижимости разных регионов. Не имеющий  опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате  того или иного региона. Кроме  того, приток инвестиций в эту сферу  затруднен по причине высокой  стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при  инвестировании в недвижимость: во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства; во-вторых, по причине постоянного  увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора; в-третьих, недвижимость может  приносить пользу при ее эксплуатации; в-четвертых, при удачной перепродаже  объекта недвижимости, инвестор может  получить значительный доход.

   Следовательно, возникает задача определения эффективности  вложений. Инвесторы при выборе объекта  инвестирования руководствуются стремлением  получить наивысший доход при  минимальных рисках. При этом анализируются  сумма необходимых вложений, объем  прогнозируемого дохода, а также  возможные риски.

   Инвестиции  в недвижимость - это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты  на изменение варианта использования  препятствуют быстрому извлечению прибыли  из инвестиций. Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных  объектов инвестирования. Это связано  с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими  факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду.

   В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования средств в  недвижимость довольно много. Поэтому  необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его  правильно оценить. Расчет, как правило, должен помочь в выборе и обосновании  оптимальных вариантов вложения средств. Все вышесказанное определяет актуальность изучения анализа и  критериев оценки инвестиционных проектов.

   Целью данной курсовой работы является изучение анализа и критериев эффективности  инвестирования средств в недвижимость.

   Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

   - рассмотреть критерии эффективности  инвестиционных проектов;

   -изучить  методы анализа инвестиционных  проектов и риски, связанные  с инвестированием средств в  недвижимость;

   - провести анализ современного  состояния инвестирования средств  в недвижимость в целом по  России и Тюменской области.

   -выявить  проблемы и перспективы развития  инвестиционных проектов;

 

    ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Риски при  инвестировании средств в недвижимость

   На  объем инвестиций влияют два вида риска, которые обычно путают, но которые  необходимо различать. Первый из них  — это риск предпринимателя или  заемщика, возникающий ввиду сомнений насчет того, удастся ли ему действительно  получить тот ожидаемый доход, на который он рассчитывает.

   Но  там, где существует система одалживания  и сужения денег, под которой подразумевается предоставление ссуд под реальное обеспечение или под честное имя заемщика, имеет место второй вид риска, который мы можем назвать риском заимодавца. Он может быть связан либо с сомнением в честности должника, т. е., с опасностью умышленного банкротства или других попыток уклониться от выполнения обязательств, либо же с возможностью того, что размер обеспечения окажется недостаточным, т. е. с опасностью невольного банкротства из-за не оправдавшихся расчетов заемщика. Можно было бы добавить сюда еще и третий вид риска — тот, который связан с возможным изменением ценности единицы денежного стандарта, вследствие чего денежная ссуда в известной степени менее надежная форма богатства, нежели реальное имущество. Впрочем, такая возможность должна целиком или почти целиком отразиться и, следовательно, компенсироваться в цене реального имущества длительного пользования.

   Первый  вид риска представляет собой  необходимые общественные издержки, хотя они и поддаются уменьшению как посредством взаимного выравнивания риска, так и путем повышения  точности предвидения. Второй вид риска  является чистым добавлением к стоимости  инвестиций, которого не было бы, если бы кредитор и заемщик выступали  как одно лицо. Кроме того, здесь  возникает частичное дублирование предпринимательского риска, оценка котором— дважды прибавляется к чистой норме процента при определении величины минимального ожидаемого дохода, достаточного для решения инвестировать.

   Доходность  инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей  безрисковой ставки, общего рыночного  риска и риска, обусловленного особенностями  недвижимости, как инвестиционного  актива.

   Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым  есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых  инвестиций не бывает, но к имеющим  максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат  которых гарантирует государство.

   Соответственно  в качестве безрисковой ставки при  анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

   На  рынке недвижимости, в отличие  от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными  оценщиками. Такие оценки зависят  от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными. [9, с.88]

   Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный  уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты  денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного  управления. При инвестировании в  недвижимость нужно учитывать возможное  снижение доходности инвестиционного  проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее  ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного  чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный  объект по запланированной ранее  более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

   Выделяются  следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

   - тип недвижимости;

   - спрос и предложение на рынке;

   - местоположение;

   - соблюдение условий аренды;

   - износ объектов;

   - законодательное регулирование  и изменение налогообложения;

   - инфляция;

   - реинвестирование.

   Риск  типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

   Риск  местоположения более широк, так  как он включает и риск типа недвижимости.

   Арендный  риск связан с тем, что арендатор  не может заплатить всю сумму  арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

   Риск  износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может  снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

   Риск  законодательного регулирования и  изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

   Риски инфляции и реинвестирования оказывают  меньшее влияние на инвестиции в  недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

   При вложении собственного капитала нет  возможности диверсифицировать  риск за счет изменений структуры  капитала, диверсификация достигается  за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

   Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

   Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и  собственные капиталы. Однако их суммарная  величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным  обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы  займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

   1) риск дефицита обслуживания долга;

   2) риск большого одноразового рефинансирования.

   Первый  риск связан с тем, что владельцу  собственности, возможно, не удастся  своевременно сделать требуемые  выплаты по обслуживанию долга. В  этом случае недвижимость, вероятнее  всего, конфискуют в пользу кредитора.

   Второй  риск – риск невозможности рефинансировать  крупную одноразовую выплату  в счет погашения задолженности  по закладной. Он также может привести к потере собственности.

   Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

   В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые  из них можно снизить. Для этого  необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать  и проконтролировать внедрение  мероприятий по снижению рисков.

2. Методы  анализа инвестиционных проектов

   Метод расчета внутренней нормы прибыли  проекта. Численно внутреннюю норму  рентабельности получают из приравнивания  чистой текущей стоимости проекта (NPV), рассчитанной на основе планируемых по нему денежных потоков, нулю, с отысканием в качестве неизвестного в формулируемом уравнении ставки дисконта, при которой чистая текущая стоимость проекта с неизменными денежными потоками действительно окажется равной нулю. Это как раз соответствует ответу на вопрос о том, до какой степени должна повыситься доходность альтернативного проекту общедоступного капиталовложения, чтобы превратить проект в не более предпочтительный способ инвестирования.