Создание гостиничного комплекса

    В  деловой практике сложились определенные  требования к этому документу,  соблюдение которых делает его  наглядным  и удобным в применении. К таким требованиям можно отнести20: 

    - целевую  направленность, так как  бизнес-план  должен отражать конечную  цель  осуществления инвестиционного   проекта; 

    - многофункциональное  назначение, так  как его информацией  могут  пользоваться различные  категории  заинтересованных лиц; 

    - краткость  и логичность изложения  информативного  материала (текста, расчетов, рисунков  и таблиц); 

    - достоверность  проводимой в этом  документе  информации, поскольку  все его  положения и выводы  должны  базироваться на собственных исследованиях инициатора проекта и внешних информативных источниках; 

    - строгую  последовательность изложения   материала, которая является общепринятой  и приведена ниже в форме   отдельных разделов, каждый из  которых характеризует различные  аспекты инвестиционного проекта. 

    Бизнес-план  инвестиционного проекта может   иметь следующую примерную структуру21: 

    - титульный  лист; 

    - вводная  часть (резюме); 

    - обзор  состояния отрасли, к  которой  относится предприятие; 

    - производственный план (продукция,  услуги и др.); 

    - анализ  рынка и план маркетинга; 

    - организационный  план; 

    - оценка  риска и страхование  инвестиций; 

    - финансовый  план; 

    - стратегия  финансирования; 

    - оценка  экономической эффективности  затрат, осуществленных в ходе  реализации проекта; 

    - приложения. 

    Финансовый  план является одним из ключевых  разделов бизнес-плана.  

    Условием  успеха инвестиционного проекта   служит положительное значение  общего сальдо денежного потока, которое  находят суммированием итоговых сальдо производственно-сбытовой, инвестиционной и финансовой деятельности предприятия. 

    Следовательно,  для предприятия, осуществляющего   инвестиционный проект, экономический   эффект от его реализации определяют суммой годовых значений общего сальдо за расчетный период. 

    Сопоставимость  разновременных платежей и поступлений   в период осуществления инвестиционной  политики достигается за счет  приведения их к первому (базовому) году, т. е. на основе дисконтирования. Дисконтирование  денежных потоков (платежей и поступлений) и определение их сальдо необходимо для более обоснованной оценки будущего эффекта реализации инвестиций (в  форме чистого дисконтированного  дохода - ЧДД). 

    Стратегия  финансирования инвестиционного проекта  завершает изложение финансового  раздела бизнес-плана. Реальные проекты  в рамках инвестиционной политики предприятия  целесообразно согласовывать между  собой по объемам выделяемых финансовых ресурсов и срокам реализации исходя из критерия достижения максимального  общего экономического эффекта, получаемого  в процессе инвестирования. 

    Собственные  средства, направляемые на финансирование  инвестиционной деятельности, могут   состоять из22: 

    - свободных  денежных средств, находящихся  на счетах предприятия в банках  к началу реализации инвестиционных  проектов; 

    - части  дохода в форме чистой  прибыли  и амортизации, реинвестируемой   в процессе осуществления инвестиционных  проектов; 

    - денежных  средств от реализации  излишнего и выбывшего имущества  и недоамортизированных основных средств предприятия при перепрофилировании его производства; 

    - средств,  полученных от дополнительной  эмиссии акций предприятия, и   др. 

    Выбор  варианта привлечения кредитов  и  займов как источников финансирования инвестиционных проектов (объем привлекаемых средств, процентная ставка по кредитам и займам, начало и конец выплаты  процентов и погашения основного  долга по ним) ориентирует на получение  максимального экономического эффекта  от собственных средств, направляемых на цели инвестирования. 

    Оценку  результативности затрат, осуществляемых  в ходе реализации проекта,  производят по показателям коммерческой  и бюджетной  эффективности.  Важнейшей характеристикой  коммерческой  эффективности проектов является срок (период) окупаемости капитальных затрат (в годах или месяцах), а бюджетной эффективности - отношение объема поступлений в бюджет к объему ассигнований из бюджета. 

    Срок  окупаемости собственных средств,  направляемых на финансирование инвестиционного  проекта, равен периоду от начала предоставления средств до момента, когда объем собственных средств сравняется с накопленной суммой амортизации и остатка прибыли (после уплаты налогов, погашения кредитов, выплат процентов по ссудам и дивидендов по акциям). 

    Срок  окупаемости инвестиционного проекта   в целом (затрат за счет всех  источников финансирования) равен  периоду от начала инвестирования  до момента, когда  объем  капиталовложений сравняется с  суммарным объемом амортизационных  отчислений и чистой прибыли23. 

    В  случае привлечения различных  источников финансирования объектов, возводимых в рамках инвестиционной  программы  предприятия, предусматривают  приемлемое для всех партнеров  (участников) распределение  платежей  на протяжении периода реализации проектов. В случае привлечения заемных  средств обеспечивают минимальные  процентные платежи и максимальные сроки их погашения.

  

    Глава  2. Создание  гостиничного  комплекса 

    2.1. Целесообразность  развития  проекта 

2.1.1 Текущее состояние объекта  

    Рассматривается  6-этажное здание (включая технические   этажи), с подвалом, состоящее из  отдельных блоков, смонтированное  за период 1982-85 годы. В настоящий  момент здание около 9 лет находится  в  состоянии консервации. Отделочные работы не выполнялись. 

    Общая  стоимость объекта (произведенных   работ) составляет 32 млн. долларов  США.  

2.1.2 Цели проекта 

    Текущее  состояние объекта диктует необходимость   его развития в кратчайшие  сроки. 

    В  связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора  в оборудование существующего здания. 

    Создание  гостиничного комплекса, а также   культурно-развлекательного центра, спортивного  центра, будет удовлетворять  потребности  в данной нише  на соответствующем  рынке товаров и услуг. 

2.1.3 Сильные и  слабые стороны проекта 

    Таблица  2.1. 

    Характеристика  гостиничного комплекса    Сильные  стороны     Слабые  стороны

1. Имеющийся  объект 1. Земля

2. Расположение  в зеленой зоне  в пределах  кольца 2. Относительная  удаленность от центра г. Москвы

3. Возможность  предоставления комплексного  экскурсионного  обслуживания 3. Необходимость формирования управленческой команды

4. Наличие коммуникаций     

5. Внешняя изолированность  (автономность)     

6. Система безопасности       
 

2.2 Оценка возможностей  рынка 

2.2.1 Описание  предоставляемых услуг 

    Основные  направления деятельности гостиничного  комплекса на рынке услуг:

предоставление  одноместных и двухместных гостиничных  номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);

сдача в аренду подвальных помещений под складские  хозяйства (4000 кв.м.);

сдача в аренду под офисы (2500 кв.м). 

    В  комплексе будут оказываться   все виды гостиничных услуг,  предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.  

    Также  на территории комплекса предполагается  работа спортивно-оздоровительного  центра, в котором будут оказываться   следующие услуги: тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж. 

2.2.2 Клиенто-ориентированная  политика бизнеса 

    Основные  принципы по созданию клиенто-ориентированной  структуры:

многоуровневая  система маркетинга;

укрепление передней линии работы с клиентом;

активизация персонала  во взаимодействии с внешним климатом;

организация внутреннего  маркетинга;

переход на стратегический уровень мышления и развития. 

    Клиенто-ориентированная  политика создаваемого акционерного общества предполагает многоуровневую сегментацию рынка. Приведем предварительную структуризацию. Потенциальными потребителями услуг центра могут стать:

зарубежные туристы (40%);

отечественные бизнесмены (20%);

посетители развлекательного комплекса (15%);

посетители спортивно-оздоровительного комплекса (25%). 

    При  этом по возрастным категориям  можно  произвести сегментацию  следующим  образом:

до 20 лет (2%);

с 20 до 30 лет (30%);

с 30 до 40 лет (32%);

с 40 до 50 лет (26%);

с 50 до 60 лет (7%);

свыше 60 лет (3%).

    2.3. Стратегический  рыночный  план 

2.3.1 Ценообразование 

    Сформулируем  три основные цели ценообразования,  которые являются наиболее важными   для гостиничного комплекса:

поддержание имиджа;

получение max прибыли;

стать лидером  по качеству услуг (гостиничных, спортивно-оздоровительных). 

    Исходя  из целей, будем придерживаться  стратегии: высокое качество –  высокая цена. 

    Первоначально  цена будет устанавливаться исходя  из существующих на сегодня  цен на рынке гостиничных и  спортивно-оздоровительных  услуг. 

    В  дальнейшем на основании маркетинговых   исследований предполагается установление  цен на уровне не ниже среднерыночных  и возможное повышение их на  основе определения эластичности (чувствительности) спроса на данные  виды услуг, в т.ч. в зависимости от: 

присутствия на рынке аналогичных услуг конкурентов (в т.ч. низкого качества);

возможной реакции  потребителей на относительно небольшое  либо большое изменение цен, связанное  с изменением (либо без изменений) качества услуг. 

    Рекомендуется также рассмотреть вопрос о предоставлении скидок на уровне 5-15% (что соответствует мировой практике).  

2.3.2 Продвижение  услуг 

    В  условиях современного рынка  России с ростом числа конкурирующих   организаций существенно возрастает  роль и значение маркетинговых подходов в организации и продвижении  услуг на рынке. 

    Существенно  возрастает роль и значение  деятельности по формированию  благоприятных для  фирмы отношений  с общественностью («паблик рилейшнз»), а также целенаправленных и  широкомасштабных рекламных компаний. В условиях наличия выбора предпочитают иметь дело с тем, кого хорошо знают и чья репутация не вызывает сомнений.