Проблемы реформы ЖКХ

     4.2. Проблема безответственности  поставщиков жилищно-коммунальных  услуг

     Многие  эксперты высказывали мнение о том, что появление на рынке большого числа частных фирм, предоставляющих услуги по управлению ЖКХ, на начальном этапе приведет к тому, что многие из этих фирм не смогут полноценно выполнить свои обязательства. Это может быть связано как с неумением этих фирм вести дела в сложной и новой для них отрасли, так и с откровенным мошенничеством и созданием финансовых пирамид. Результатом деятельности таких фирм может стать серьезный финансовый ущерб, который они могут причинить собственникам жилья, а также физический ущерб зданиям и инженерным сооружениям.

     Опасения  по поводу возможного непрофессионализма и безответственности действий управляющих  компаний и иных организаций, которые  возьмут на себя функции управления жилыми домами, высказывали и многие другие эксперты.

     Фактором, значительно увеличивающим риск непрофессиональных и безответственных действий со стороны вновь образующихся управляющих компаний, является острый дефицит специалистов, имеющих профессиональную подготовку для работы в сфере  ЖКХ.

     Особые  опасения вызывает у экспертов возможность  возникновения финансовых пирамид, привлекающих собственников квартир  агрессивной рекламой, обещающей  снижение цен и всевозможные блага.

     Если  благополучные дома с экономически состоятельным населением смогут с  пользой для себя преодолеть последствия  своих ошибок в выборе управляющих  компаний, то для неблагополучных  домой действия недобросовестных поставщиков  коммунальных услуг могут обернуться экономический катастрофой.

     Управляющая компания – это магазин, в котором  собственник покупает услуги, которые  ему нужны, в том качестве, в  каком они ему нужны и на ту сумму, которую он готов заплатить. Наш нынешний собственник в жилищно-коммунальном магазине требует, чтобы ему просто дали пакет с продуктам. Продавец кладет набор продуктов по своему разумению, покупатель платит за него вслепую названную сумму, а затем жалуется, что в пакет ему положили не то, что он хотел. 

     4.3 Проблема безответственности  заказчиков жилищно-коммунальных  услуг

     Проблема  безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг усиливается безответственностью  их заказчиков, т.е. самих жильцов  и из представителей. Общеизвестна пассивность жильцов при проведении собраний и выдвижении представителей на роли, связанные с управлением  домом.

     Пассивность и безответственность жильцов создает  ситуацию бесконтрольности для действий некомпетентных или недобросовестных поставщиков коммунальных услуг.

     В нашей стране жители очень часто  понятия не имеют, ЧТО именно управляющая  компания «содержит и ремонтирует» не потому, что она плохо работает. Смотрите, сплошь и рядом компании выходят к собственникам с  предложениями, благими начинаниями. Как их встречают?

       Первая мысль жителей: «Что-то  задумали! Хотят своровать, поэтому  предлагают!» Доходит до абсурда.  То там, то тут компании предлагают  установить общедомовые приборы  учета на выгодных собственникам  условиях, а собственники не только  отказывают, но и жалуются на  управляющие компании.

     Жалоб на управляющие компании так много  именно потому, что другие неотъемлемые части системы ЖКХ - непонятное для  собственников законодательство, водоканал, котельная - они где-то очень далеко, в стороне. А ведь эти звенья в  коммунальном круговороте - едва ли не основная его часть! В том круговороте, в котором из крана течет вода - ржавая или прозрачная, горячая  или чуть теплая.

       И только Управляющая компания  – это тот орган во всей  огромной машине ЖКХ, который  работает непосредственно с каждым  из нас, это те люди, которых  мы видим каждый день и с  кем мы ассоциируем все неприятности в нашем доме, зачастую не имеющие никакого отношения к управляющей компании.

     В большинстве своем, Управляющие  компании – это профессионалы  в своем деле, те самые мастера, которые знают каждую задвижку каждой из наших труб в нашем же подвале, как родную, и душой болеют за то, чтобы она послужила подольше. Именно этих людей мы видим каждый день, именно они, к сожалению, становятся для рядового собственника олицетворением любой жилищно-коммунальной проблемы. 

     4.4 Проблема неплатежей

     Проблема  экономической безответственности жильцов, их нежелания вникать в  проблемы, связанные с эксплуатацией  их домов, имеет иной аспект, связанный  с оплатой жилья. Результаты опроса экспертов свидетельствуют о  том, что «традиционную» квартирную плату большинство жителей вносят достаточно регулярно (следует оговорить, что речь идет о благополучной части жилого фонда, поскольку большинство экспертов представляют именно его). Однако, среди них есть отдельные неплательщики, причем не обязательно из малоимущих семей. Эксперты отмечают, что на таких злостных неплательщиков в нынешней законодательной ситуации практически невозможно найти управу. В связи с этим эксперты рекомендуют доработать законодательство в том направлении, чтобы облегчить возможность взыскания задолженностей, в том числе и путем обращения имущества на взыскание долга.

     В частности, эксперты указывают, что  законодательные препятствия борьбы с неплатежами исходят от Федерального закона «Об исполнительном производстве». Этот закон, по мнению экспертов, нуждается  в доработке.

     Вместе  с тем ряд экспертов, ссылаясь на собственную практику, указывают, что и при существующем законодательстве можно и нужно успешно бороться с неплатежами через суд.

     По  словам А. Шенкмана, на сегодняшний день сумма задолженности потребителей  предприятий  «РОСВОДОКАНАЛА» за потребленные услуги водоснабжения и водоотведения  составляет почти полтора миллиарда рублей. За 1 полугодие 2011 г. предъявлено исков на сумму более 414,5 миллионов рублей, из них в досудебном порядке погашено около 93 миллионов рублей, по долгам на сумму около 333,5 миллионов рублей решения судов пришлось передавать на исполнение в службы судебных приставов.

     Он  пояснил, что недополучая огромные средства за поставленные услуги, водоканалы не имеют финансовой возможности  в полном объеме выполнять мероприятия  по модернизации и ремонту водопроводно-канализационных  сетей, степень изношенности которых  сегодня достигает критического уровня. Это значит, что качественное водоснабжение миллионов людей, в том числе, тех, кто регулярно  платит за воду, ставится под угрозу. 

     4.5 Необходимость создания  институтов, стабилизирующих  рынок услуг ЖКХ

     Аудит жилищно-коммунальных услуг. Одно из основных опасений, высказанных экспертами в  связи с ожидаемым внедрением Жилищного кодекса, связано с  технологическими авариями и финансовыми  банкротствами домов вследствие некомпетентности или недобросовестности организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Такие организации могут  привлекать клиентов за счет демпинговых  цен, агрессивной рекламы и иных средств «эффективного маркетинга». По общему мнению экспертов, жильцы и  их представители в подавляющем  большинстве случаев не способны дать грамотную оценку офертам, исходящим  от таких организаций, и не в состоянии  проконтролировать их деятельность. Именно отсюда возникает главная  угроза дестабилизации рынка ЖКХ.

     Аварийное состояние и финансовое банкротство  домов могут возникнуть не только вследствие деятельности «новых» структур, пришедших на рынок ЖКХ, но и вследствие деятельности «старых», поскольку внешний контроль за их работой ослабнет.

     Решение этой проблемы видится в создании рынка независимого аудита или экспертизы жилищно-коммунальных оферт и услуг. Однако само по себе появление таких  организаций не решает проблему, поскольку  такой аудит должен быть финансово  ответственным. Подлинное решение  проблемы видится в создании рынка  жилищного страхования, включающего  в себя функцию (или услугу) жилищно-коммунального  аудита. 

     4.6 Жилищное страхование.

       В советское время функцию  жилищного страхования де-факто  осуществляло государство, хотя  эта функция тогда так не  называлась. Государство организовывало  и контролировало деятельность  организаций ЖКХ и брало на  себя риски, связанные с возникновением  аварий, как по вине исполнителей, так и вследствие различных  форс-мажорных обстоятельств. Советская  система организации ЖКХ была  неэффективной, но страховые и  аудиторские функции в названном  смысле она на себя брала  и, в целом, выполняла.

     В настоящее время не существует значимых правовых препятствий для возникновения  рынка жилищного аудита и страхования, однако процесс формирования этого  рынка фактически еще не начался. Юридическая и деловая практика предоставления таких услуг не отработана даже в начальной стадии. Это существенный институциональный пробел, который  при неблагоприятном стечении обстоятельств  усугубит кризисные явления, которые  могут возникнуть на решающем этапе  жилищно-коммунальной реформы. В качестве первого шага к решению этой проблемы необходимо провести ее юридическую  и финансовую экспертизу, после чего разработать пути ее решения. В частности, необходимо решить, нужны ли для  решения этой проблемы какие-либо корректировки  или дополнения в федеральном  законодательстве. 

     4.7 Проблема капитального ремонта.

     Эта проблема тоже связана с проблемой  страхования. Говоря экономическим языком, советское государство страховало не только ущерб от различных обстоятельств, но и ветхость жилья, осуществляя программы капитального ремонта, реконструкции и переселения жильцов. Недостатки этой программы общеизвестны: она недоинвестировалась, была не в равной степени доступна жителям различных сегментов жилого фонда. Кроме того, она была недостаточно юридически формализована, и, видимо, не могла быть иной. Тем не менее, в какой-то мере функцию страхования жилья по ветхости эта система выполняла, и в еще большей степени она выполняла ее в ностальгических воспоминаниях современных российских жителей.

     В связи с большим масштабом  проблемы и связанным с нею  политическими рисками необходимо проработать вопрос о переоформлении старых советских обязательств в новые. 
 

     4.8 Сопротивление реформе  со стороны местных  властей

     В массиве экспертных интервью было названо  большое количество частных проблем, связанных с реализацией жилищной реформы. В основном эти проблемы связаны с сопротивлением жилищной реформе, которое исходит от местных  властей. Такие действия отчасти  мотивированы стремлением этих властей  сохранить под контролем ситуацию в ЖКХ, но одновременно и их собственными интересами, причем мотивировки первого  рода могут выполнять роль пиаровского прикрытия.

     Согласно  высказываниям экспертов, сопротивление  местных властей концентрируются  в трех основных сферах:

• оформление в собственность участков земли под домами и прилегающих территорий;
• изъятие из коллективной собственности домовладений коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений;
• торможение процесса выплаты жилищных льгот и субсидий.

     Оформление  в собственность  участков земли.

     С экономической точки зрения этот процесс чрезвычайно важен для  создания полноценной капитализации  жилых домов. Судя по высказываниям  экспертов, сопротивление чиновничества  в этом вопросе очень сильно. Случаев  передачи земли в собственность  ТСЖ и иным формам коллективных домовладений практически нет. Необходимо принять  политическое решение относительно воплощения в жизнь данного чрезвычайно  важного элемента жилищной реформы.

     «Придомовая территория на сегодняшний день находиться в ведении Москомзема. Это самая большая проблема. Вы имеете право использовать придомовую территорию в коммерческих целях только в том случае, если она у Вас оформлена в собственность или в аренду на 45 лет, с правом ее использования в коммерческих целях. Честно говоря, придомовую территорию еще ни кто таким образом не мог использовать. По закону оформить все можно, но пока никому это не удавалось. Удавалось оформлять часть территории только под платную парковку. ТСЖ, через органы местного управления может убрать гаражи-ракушки со своей территории, поскольку они не собственники придомовой территории. Но это тоже пока не удавалось никому». (президент компании «АкваХолдинг», г. Москва).