Приватизация земельных участков

По смыслу норм ч.1 ст.36 ЖК РФ, ст.16 Закона № 189-ФЗ ненормативного акта публичного органа о предоставлении земельного участка не требуется для перехода участка в общую долевую собственность обладателей помещений. Право собственности у владельца помещения возникает в силу закона. В соответствии со ст.10, п.1, 4 ст.11 ранее действовавшего Закона № 72-ФЗ земельные участки не переходили в общую долевую собственность домовладельцев в силу закона, а передавались публичным органам, т.е. основанием возникновения права собственности являлся ненормативный акт публичного органа: "Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством". Воля законодателя при принятии ЖК РФ и Закона № 189-ФЗ, следовательно, была направлена на то, чтобы устранить необходимость принятия ненормативного акта для получения земельного участка в собственность и исключить прохождение соответствующей административной процедуры для получения прав на земельный участок. [33]

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка устанавливается в зависимости от размера территории, непосредственно занятой жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания). При этом должны соблюдаться требования градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарные разрывы между зданиями и иные нормы, обеспечивающие нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. Кроме того, при определении земельного участка, входящего в кондоминиум, необходимо обеспечить нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Необходимо отметить, что сособственниками земельного участка становятся не только граждане - собственники квартир, но и иные лица, владеющие любыми помещениями в жилом многоквартирном доме на праве собственности. К таком выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спорную ситуацию, сложившуюся в Ростовской области[34]. ОАО "Ростовкнига" являлось собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1 543,2 кв. м в жилом доме, в котором остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам. Земельный участок под зданием прошел кадастровый учет. ОАО "Ростовкнига" обратилось в арбитражный суд с иском к целому ряду государственных органов о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок в размере 1/4 от 1 863 кв. м. Первая и кассационная инстанции удовлетворили заявленные требования. В порядке надзора суд установил, что поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то единственным способом приватизации земли является совместное обращение всех сособственников помещений в здании в полномочные органы с соответствующим заявлением о приобретении прав на земельный участок либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума. [35]

Момент возникновения права общей долевой собственности на такой земельный участок определен особо. Это либо дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.), если земельный участок к этому моменту оказался сформированным и поставленным на кадастровый учет, либо дата проведения государственного кадастрового учета, если участок не был сформирован. Переход земельного участка из государственной и муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется в силу закона, т.е. без какого-либо акта со стороны государственных или местных органов власти, и на безвозмездной основе. Данное положение закона не отменяет необходимость регистрировать в установленном гражданским законодательством порядке право собственности на земельный участок.

Введение указанного правила о моменте перехода права собственности на земельный участок имеет целью пресечь складывающуюся в некоторых городах практику передачи в долевую собственность домовладельцев земельных участков лишь в границах так называемого "пятна застройки".

Жилищное законодательство не содержит специального регулирования в отношении случаев, когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом невозможна, следовательно, данные случаи регулируются общими нормами (ст.217 ГК РФ, Закон № 178-ФЗ). При этом земельный участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с п.8 ст.28 Закона № 178-ФЗ.

§ 5. Для садоводства, огородничества, дачного хозяйства

Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям отражены в ст.28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". [36]

Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. [37]

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"[38] (более известный как "Закон о дачной амнистии") установил ряд общих условий для применения новых правил приватизации и оформления прав на земельные участки.

Первое условие касается целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. "Дачной амнистией" могут воспользоваться владельцы лишь тех земельных участков, которые предоставлены для строго определенных целей, перечень которых прямо определен законом и является исчерпывающим. Это ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничество, садоводство, индивидуальное гаражное и индивидуальное жилищное строительство.

Отмененные положения п.5 ст.20 и п.3 ст.21 ЗК РФ предусматривали возможность для граждан, обладавших земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, право приобрести их в собственность вне зависимости от целей использования: "Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается"[39] (аналогично для пожизненного наследуемого владения).

К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений. В соответствии с ч.5 ст.20 ЗК РФ юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение участка в собственность.

Бесплатное приобретение в собственность сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, стало невозможным в силу п.7 ст.10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": "Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий". [40]

Второе условие касается субъектов прав на земельные участки - это исключительно граждане (физические лица).

Поскольку в силу ст.62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором, предусмотренный Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. правовой режим распространяется не только на граждан России, но также на владельцев земельных участков - иностранных граждан и лиц без гражданства. Иное толкование термина "граждане" допускается лишь в случаях, когда это прямо установлено нормой закона - например, в п.4 ст.3 Вводного закона к ЗК РФ, где речь идет о правах "граждан Российской Федерации": "Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации". [41]

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы: описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении (п.4 ст.28 ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ). [42]

Третье условие состоит в возможности перехода в соответствии с федеральным законом конкретного земельного участка именно в частную собственность (п.5 ст.25.2 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.9.1 ст.3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Возникновение иных видов вещных прав на земельные участки Законом о "дачной амнистии" не предусмотрено. [43]

Статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена п.9.1 В нем закреплено, что граждане, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ были предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного и жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность. Сказанное касается и граждан, получивших земельные участки перечисленных видов разрешенного использования до введения в действие Земельного кодекса РФ, если в их правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид данного права. Такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, государственная регистрация которого осуществляется в соответствии со ст.25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Самое важное, что принятия решения о предоставлении указанным гражданам земельных участков в собственность не требуется, т.е. не нужно тратить время на обращение в органы местного самоуправления. [44]

Порядок приватизации гражданами земельных участков, предоставленных им для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством установлен следующий.

Гражданин должен обратиться в органы Федеральной регистрационной службы по месту расположения земельного участка с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок и представить любой документ, устанавливающий или удостоверяющий его право на данный земельный участок, выданный компетентным органом государственной власти или местного самоуправления в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Это может быть постановление местной администрации о предоставлении гражданину земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, договор о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, который заключался еще в период существования СССР, решение профкома предприятия, при котором когда-то организовалось садовое товарищество, выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления, если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, и т.д. Граждане, к которым перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на данных земельных участках, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок представляют свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение, а также один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на земельный участок.

Обязательным приложением к указанным документам является кадастровый план земельного участка. За государственную регистрацию права собственности гражданина на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного и жилищного строительства, установлена государственная пошлина.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты:

1.                  Конституция РФ;

2.                  Гражданский кодекс Российской Федерации

3.                  Жилищный кодекс РФ;

4.                  Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ