Приватизация земельных участков

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесениям к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. [21]

В случае признания решения органа власти об отказе в приватизации недействительным, а бездействия - незаконным арбитражный суд обязывает собственника земли подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в определенный срок собственнику здания. Если орган власти направил проект такого договора, но в последующем уклонился от его заключения, собственник здания вправе предъявить иск о понуждении собственника земли к заключению договора купли-продажи земельного участка (ст.445 ГК РФ). [22]

Порядок приобретения прав лиц на земельные участки в тех случаях, когда их права на землю были ранее оформлены в соответствии с п.5 и 6 ст.36 ЗК, заключается в следующем. Заинтересованное лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его кадастровый план.

Затем соответствующий орган в течение двух недель должен принять одно из следующих решений. Так, может быть принято решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, когда речь идет о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.28 ЗК РФ). Возможен вариант, когда заявитель будет представлен проект договора купли-продажи земельного участка или его аренды. Когда право на землю не было оформлено, отсутствовал кадастровый план земельного участка, то по заявлению заинтересованного лица в месячный срок соответствующие органы готовят кадастровый план земельного участка и утверждают проект границ участка. После этого исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение двух недель с момента представления проекта границ участка принимает решение о передаче участка заявителю и направляет ему копию своего решения. Затем устанавливаются границы земельного участка на местности и готовится кадастровый план участка за счет заявителя. Эти требования, касающиеся приватизации земельных участков, относятся как к российским, так и к иностранным гражданам и юридическим лицам и лицам без гражданства. [23]

Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст.36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным. В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.

Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается ст.36 ЗК РФ.

Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.

Во-первых, поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст.36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст.5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25 %, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом. Даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием.

В практике известны ситуации, когда земельный участок принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец земельного участка не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. Это подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 г. № 15524/04: "При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка". [24]

Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д.

Следует учитывать, что ст.36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок, но этому праву не корреспондирует исключительная обязанность по приобретению участка в собственность. В связи с этим возникает вопрос о том, каковы риски собственника здания, если его права на землю не оформлены и при этом он не обращается в органы власти с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду.

Во-первых, за использование земельного участка без правоустанавливающих документов на собственника здания - организацию может быть наложен штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ст.7.1 КоАП РФ).

Во-вторых, поскольку собственник здания фактически использует земельный участок без установленных законом оснований, на его стороне образуется неосновательное обогащение в виде средств, которые он сберег в результате такого пользования (платы за пользование землей). В результате собственник здания должен уплатить денежные средства исходя из базовых ставок арендной платы за землю, установленных органами власти соответствующего публично-правового образования - собственника участка (ст.1102, 1105 ГК РФ). При этом принимаются во внимание ставки, действовавшие в период пользования землей.

В-третьих, если право пользования участком собственника здания прекратилось, однако он не обращается с заявлением о приобретении земли или получении ее в аренду, нельзя исключать риск обращения собственника участка в суд с требованием об определении последствий прекращения права пользования участком в соответствии со ст.272 ГК. [25]

§ 3. При приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости

Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" регулирует отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (ст.3).

Покупателями государственного и муниципального имущества признаются любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, за некоторыми исключениями (ст.5). [26] Помимо общих требований к покупателям предприятия, закрепленных в гражданском законодательстве, в законодательстве о приватизации и несостоятельности (банкротстве), могут устанавливаться и особые требования к ним.

При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный государственный орган, выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

Порядок внесения записи о прекращении существования унитарного предприятия в государственный реестр юридических лиц определяется Правительством РФ (п.5 ст.27 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). [27]

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков. Сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, включаются в передаточный акт.

Сначала в соответствии со ст.11 Закона в передаточном акте определяется состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия. Акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них.

Решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества. В этом решении должны содержаться сведения о наименовании имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; нормативная цена; срок рассрочки платежа; иные необходимые для приватизации имущества сведения. [28]

Цена на земельные участки ставится законом (ФЗ от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности") в зависимость от местности, где они расположены, в частности от численности населения в населенных пунктах.

До принятия законодательными органами субъектов Федерации соответствующей нормативной базы применяется минимальный размер ставки земельного налога: в городах с населением свыше 3 млн. человек 5 - 30-кратный размер ставки земельного налога; в населенных пунктах от 500 тыс. человек до 3 млн.5-17-кратный размер ставки земельного налога; в городах с численностью населения менее 500 тыс. человек, а также за пределами населенных пунктов 3 - 10-кратный размер ставки земельного налога.

При этом в городах с населением свыше 3 млн. человек одновременно с приобретением перечисленными в Законе лицами в собственность земельных участков государственные органы могут установить запрет на реконструкцию и строительство недвижимости на данном земельном участке. Запрет, однако, может быть снят при уплате собственником до 80% кадастровой стоимости земли. [29]

При приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущества комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ч.6 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме. [30]

В соответствии со ст.31 Закона при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными законодательством, и публичным сервитутом.

В частности, по ст.31 ограничениями могут являться: обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению; обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом; иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. Особо следует отметить, что заключение договора аренды земельного участка не препятствует выкупу участка. [31]

§ 4. Собственниками помещений в многоквартирных домах

Специальный порядок действует в случаях приватизации земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность. Нормы ст.36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом. В отношении имущества многоквартирного дома данная статья предусматривает следующее: "В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством".

Как элемент общего имущества земельный участок впервые упоминается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Вслед за данным законом ч.1 ст.36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Данная норма ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

Земельный участок, который был сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. [32]