Отчет об оценке недвижимости

Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения.

Метод применяется  для оценки застроенных земельных участков.Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами  недвижимости, аналогичными единому  объекту недвижимости, включающему  в себя оцениваемый земельный  участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование  цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

4. Метод капитализации  земельной ренты.

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной  ренты от оцениваемого земельного участка.

5. Метод остатка.

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.  
 
 
 
 

     2.Определение  стоимости улучшений

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает  использование трех подходов для  расчета их стоимости, которые традиционно  установились практикой независимой  оценки и которые вошли в Стандарты  профессиональной деятельности в области  оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный. Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода. В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

• Расчет стоимости объекта сравнительны подходом

При применении этого  метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой  предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой предложения  или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи  вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

1.изучение рынка  и предложений на продажу, т.е.  объектов недвижимости, которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым  объектом;

2.сбор и проверка  информации по каждому отобранному  объекту о цене продажи и  запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении  и любых условиях сделки;

3.анализ и сравнение  каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.корректировка цен  продаж или запрашиваемые цены  по каждому сопоставимому объекту  в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым  объектом;

5.согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости  и вывод показателя стоимости  оцениваемого объекта.  

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа  и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Для дальнейшего  сравнительного анализа объекта  оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие  элементы сравнения:

Ø условия финансирования;

Ø дата предложения;

Ø местоположение;

Ø состояние;

Ø общая площадь;

Ø этаж.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок  на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые  вносятся путём умножения цены продажи  сопоставимого объекта или его  единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках  сопоставимого объекта и объекта  оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого  объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –  понижающий коэффициент. В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и  расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.

• Расчет стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости, и исходит  из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в  которую обойдется получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый  период без существенных задержек.

Стоимость строительства  аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.).

• Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся

 

• Расчет  стоимости объекта  доходным подходом

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что  стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость.

Объект оценки –  пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал  рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что  квартиры аналогичной планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета.

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении  преимуществ и недостатков каждого  из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки. 

VI. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и  согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ  и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и  недостатки оцениваются по следующим  критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

Способность отразить действительные намерения типичного  покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры  и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость  объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования  затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

Рыночная стоимость  квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной  по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2010 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

В данном Отчете при  оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный  подход, рыночная стоимость квартиры составила : 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС