Отчет об оценке недвижимости

Объект  оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена  объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая  стоимость объекта  оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход  к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата  оценки (дата проведения оценки, дата определения  стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты -  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование  объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок  экспозиции объекта  оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка -   операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей. 

Элементы  сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость. 

III.Анализ объекта оценки и его окружени

1.Описание объекта оценки

 

     2.Описание  улучшений

Улучшения – здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский города Москвы.

В ближайшем окружении  от объекта оценки расположены жилые  многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк, на 3 сторонах его границ находятся станции: "Университет" (север), "Проспект Вернадского" (запад) и "Новые Черемушки" (юг). Главная улица района - одна из главных магистралей города: Ленинский проспект.  
 

3.Общая  характеристика региона

Ломоносовский имеет  вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных  школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический театр "Вернадского,13", хоровая школа "Касталия", хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных школы, 3 библиотеки, досуговые клубы по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Действуют Центр  лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я промышленными  магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю - общественного  питания. Открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания. 

                         4.Анализ рынка недвижимости города

Рост цен на новое  жилье, отчасти, обусловлен и продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства  «МИАН», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками  по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось  в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос  на новое жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще  на 25%.

Количество адресов  продаж в Москве по итогам января составило  порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре  прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.

Основной объем  сделок в начавшемся 2010 г., также  как и в прошедшем году, осуществляется в наиболее востребованной категории  эконом-класса. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риелторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.), либо улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

В среднем по Москве стоимость аренды жилья составила 58,3 тыс. руб., увеличившись по сравнению  с декабрем менее, чем на 1%. Цена на аренду квартир эконом-класса составила 32,8 тыс. руб. (+1% к декабрю прошлого года),  бизнес-класса – 55,5 тыс. руб. (без изменений),  элитного жилья – 217, 8 тыс. руб. (-0,4%).Самым дорогим округом Москвы для аренды жилья традиционно является ЦАО, в котором средняя стоимость составила 77 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым – Восточный – со средней ценой в 41,2 тыс. руб. в месяц. Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных на удалении 4-5 станций от Кольцевой линии метрополитена, с косметическим ремонтом, гарнитурной мебелью на кухне, наборной – в комнатах и минимальным наличием бытовой техники (холодильник, телевизор, стиральная машина).

IV. Анализ наилучшего и наибольшего эффективного использования объекта оценки (ННЭИ)

        1.Анализ ННЭИ земельного участка как свободного

При проведении данного  анализа предполагается, что участок  земли является незастроенным или  может быть освобожден путем сноса  имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Оцениваемый объект находится в центре города которая  удовлетворяет необходимым условиям(атмосфера нормальная, престижность высокая, и т.д.). Его окружают объекты социальной инфраструктуры (субъективная оценка), кислород соответствует нормам. Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон красоты, парикмахерская находится менее чем 1 км. Данный объект имеет въезд и выезд транспортных средств. Данный объект нужно использовать как сдача в аренду ,продажу этого объекта, тогда этот объект оправдает свои затраты.

2.Анализ  ННЭИ земельного  участка с имеющими  улучшениями.

Анализ объекта  для определения ННЭИ поводится  с 4 ограничениями:

1. Максимальная эффективность.

Текущее использование  объекта оценки должно обеспечивать доход, имеющие улучшения должны обеспечивать доходность, и тем самым  создавать стоимость. На данный момент на рынке жилых помещений используются 3 сегмента:

- сдача в аренду

- купля продажа

- открытие своего  дела

Местоположение, транспортная допустимость, престижность района, благоприятно для проживания.

2. Финансовая обоснованность

Обоснование целесообразности финансирование инвестиционного проекта  основывается на анализе способности  обеспечить доход, достаточный для  возмещения расходов инвестора и  получении ожидаемого дохода на вложенный  капитал.

3. Физическая осуществимость

По состоянию на дату оценки технического состояния  объекта удовлетворительное планировки типовые размеры и характеристики расположение объекта предполагают использование помещений в качестве жилья.

4. Соответствие законодательству

Согласно законодательству РФ, жилые помещения должны соответствовать  требованиям, чтобы исключить неблагоприятное  влияние вредных факторов, на здоровье и условия жизни человека. 

                V.Определение стоимости объекта оценки.

      1.Определение  стоимости земли

При проведении оценки земли Оценщик руководствуется  также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденными  Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р. Утвержденораспоряжением Минимущества Россииот 07 марта 2002 № 568-р

Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных  участков (объектов оценки), которые  сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Которые приведены  ниже приведенными выше.

1. Метод сравнения продаж.

Метод применяется  для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

2. Метод выделения.

Метод применяется  для оценки застроенных земельных  участков.