Аренда земельных участков

Отметим, что в некоторых регионах (например, в Уральском федеральном округе) уже складывается тенденция приравнивать объекты незавершенного строительства к зданиям, строениям, сооружениям[16]. Однако в большинстве регионов эта проблема не разрешена. Поэтому и судебная практика в этом вопросе, скорее всего, не будет единообразной. 

Определение площади земельного участка, передаваемого в аренду также относится к числу существенных условии, относительно договора аренды земли.

Данный вопрос сложен, и, к сожалению, сегодня по нему не сложилась единая судебная практика. 

Достаточно длительное время считалось, что собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием. И лишь недавно ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ указано, что границы и размеры земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка, определяются на основании его плана[17]. По общему правилу, если земельный участок ранее предоставлялся в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка.

Данный вопрос регулируют нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36), согласно которым границы и предельные размеры земельного участка определяются с учетом его фактически используемой площади в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Казалось бы, все проблемы разрешены, но существуют следующие риски:

— так как градостроительное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ[18], в регионах существует некий пробел в регулировании этих вопросов. Кто будет определять размер предоставляемого земельного участка? Очевидно, что зачастую все будет зависеть от воли должностного лица органа, предоставляющего земельный участок;

— градостроительные регламенты с нормами отвода также могут измениться с течением времени. И если с собственником все понятно (земельный участок, который он оформил в собственность по установленным сегодня нормам, останется в собственности у него навсегда если не изменятся условия, установленные действующим законодательством), то для арендатора дела обстоят не так гладко, так как если по истечении срока действия договора аренды нормы предоставления земельного участка изменятся, то при заключении нового договора аренды размер земельного участка не останется прежним.

Срок договора аренды определяется на основании договора либо закона.

В ст. 36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается договор аренды земельного участка. Как мы уже отмечали, земельное право относится к числу вопросов  совместного ведения федерации и субъектов федерации, то есть на региональном и местном уровне могут быть установлены свои минимальные и максимальные сроки договора аренды или таковые сроки могут не быть установлены вовсе.

Размер арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ, определяемый договором аренды, не должен зависеть от местных властей. В то же время общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать Правительство РФ. На практике же арендная плата за пользование государственными землями по-прежнему ежегодно индексируется.

Существуют ли для государственных органов какие-либо ограничения относительно увеличения размера арендной платы? Ведь возможна ситуация, когда лицо в случае значительного увеличения размера арендной платы не сможет ее платить. В связи с этим многие не хотят переоформлять право бессрочного пользования (например, на территории г. Москвы многим юридическим лицам проще просто платить налог на землю). Единственный выход из положения — установление на федеральном уровне каких-либо ограничений порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками.

2.2 Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков

Наиболее практикуемый в нынешнее время договор в сфере недвижимости – это  аренда земельных участков. В значительной мере этой практике поспособствовал рост строительного рынка, наблюдаемый за последнее десятилетие  в мегаполисах и крупных городах России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для возведения любого объекта в первую очередь необходимо отыскать годящийся для этой цели земельный участок, и, принимая во внимание ограниченность городской территории, пригодной для застройки, это зачастую не так просто.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, так как юридически она изначально является государственной собственностью, и это закреплено в п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Получить участок под строительство из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного Кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя основными путями: с предварительной увязкой мест расположения объектов - в аренду и без предварительной увязки - на торгах.

На практике чаще практикуется предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, то есть в аренду. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только по конкурсному принципу (в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка).

Процедура согласования при предоставлении земельных участков для застройки в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает большое количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо уточнения сроков, в которые должно быть осуществлено согласование. Практически, обычно на это уходит 24 - 27 недель[19]. Безусловно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав нужное количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в устойчивости данного варианта землепользования. К тому же стоит учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения значительных финансовых средств и является отраслью, связанной с большими расходами и продолжительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором отданным в аренду земельным участком является одним из максимально важных условий договора аренды.

Договор аренды земельного участка может заключаться как на ограниченный, так и на неограниченный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Однако возникает ряд правовых проблем при продлении осуществлении права преимущественного заключения договора аренды.

1. Земельный участок, на котором находятся здание, строение, сооружение, ранее был предоставлен в аренду, и срок договора аренды истекает. Согласно ст. 36 ЗК РФ, лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, вправе приобрести права аренды на земельный участок. При этом отказ госоргана в заключении договора аренды не предусмотрен. Тем не менее органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду такой участок находился на праве постоянного бессрочного пользования или на праве срочного возмездного пользования, никаких проблем не возникнет, а вот у арендаторов они вполне возможны.

Дело в том, что на практике выработалась позиция (что отражено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[20]), согласно которой исключительное право (ст. 36 ЗК РФ) может быть реализовано только один раз.

Ранее судебная практика применяла данное положение закона по-разному: в одних регионах считалось, что такое право, порожденное вступлением в силу ЗК РФ, распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2002; в других же, напротив, исходили из того, что если договор аренды был заключен до 01.01.2002, то у арендатора сохраняется исключительное право аренды. Эта позиция обосновывалась тем, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ нормы Кодекса применяются к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а следовательно, до введения в действие ЗК РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не было. Поэтому его не могли использовать собственники зданий.

Казалось бы, Пленум ВАС РФ разрешил данный спор, однако ряд юристов ссылаются на то, что в законе нет нормы о том, что исключительное право выбора приобретения земельного участка в собственность или в аренду реализовать собственник недвижимости может только один раз[21]. Поэтому толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ, данное Пленумом ВАС РФ, ограничивает права участников земельных отношений. А поскольку их ограничение допускается только на основании федерального закона, следовательно, данное положение как незаконное не подлежит применению. Но ВАС РФ ни в п. 9 Постановления Пленума № 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснования этого ограничения, а с учетом того, что указания Пленума ВАС РФ обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что анализируемую выше проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду сегодня, к сожалению, нельзя признать разрешенной.

2. Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. Так префект Северо-Западного административного округа г. Москвы своим распоряжением от 15.10.2004 № 3599-РП[22] обязал землепользователей оформить земельно-правовые отношения.

Таким образом, земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен, хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерно.

Обязанность переоформления достаточно длительное время вменялась землепользователям, так как первоначальная редакция ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[23] устанавливала обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 01.01.2008.

В то же время Пленум ВАС РФ разъяснил (п. 1 Постановления № 11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или в собственность и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.

Остановимся также на таком проблемном способе заключения договора аренды – как понуждение к заключению договора.

Уклонение от заключения договора обязанным субъектом — распространенный факт хозяйственной жизни. Нередко подобное уклонение имеет место в отношениях, связанных с арендой недвижимости. Но поскольку суды констатируют возможность понуждения лишь при наличии прямо предусмотренной в законе обязанности заключить договор, возникают ситуации, когда понудить сторону заключить договор невозможно. Даже несмотря на то, что лицо продолжает пользоваться объектом недвижимости.

Н ормы гражданского законодательства РФ позволяют в определенных случаях применять понуждение одной стороны заключить с другой стороной определенный договор. В полной мере указанный институт относится к публичным договорам, а также к ситуациям, поименованным в законодательстве.

В зависимости от субъектов и объектов правоотношений, правовые основания к требованиям о понуждении заключить договор различаются. Но прежде чем перейти к анализу оснований, связанных с понуждением к заключению договора аренды, остановимся на общих основаниях возможности понуждения. Это следующие обстоятельства:

- заключен предварительный договор. При соблюдении определенных условий стороны имеют возможность понуждать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, в том числе и договор аренды. Данная конструкция универсальна;

- договор является публичным. Следует отметить, что в такой ситуации будет применяться статья 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке». Примечательно, что в отношении договора аренды нет норм, позволяю­щих утверждать, что какой-либо договор аренды расценивается как публичный;

- договор заключен путем проведения торгов. В силу статьи 448 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от подписания договора, заключенного в ходе проведения торгов, может быть понуждена к его заключению.

Когда предъявляется иск о понуждении заключить договор при наличии на то оснований, фактически предъявляется иск об исполнении обязательства в натуре.

Если законодательство РФ возлагает на субъекта обязанность заключить договор, уклонение будет признаваться неисполнением возложенного на него законом обязательства.

Иск об исполнении в натуре обязанности проистекает из самой природы обязательства1. Поэтому необходимость для стороны совершить определенные действия обеспечивается возможностью для другой стороны требовать от уклоняющейся стороны не только возмещения причиненных убытков, но и исполнения обязанности в натуре (речь идет о праве обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор). Именно по указанной причине и нашла свое место в ГК статья 445.