Аренда земельных участков

В состав земель поселений включаются земельные участки, которые отнесены к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных  и транспортных мануфактур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и  т.д.

3) Особой категорией земель, предусмотренных ЗК РФ являются земли, промышленности и иного специального назначения.

К землям промышленности относятся земли, которые используются или могут быть использованы для обеспечения деятельности организаций и функционирования объектов промышленности.

К землям транспорта законодатель относит земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации всех видов транспорта.

Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики являются земли, используемые или предназначающиеся для обеспечения функционирования организации или объектов связи, радиовещания, телевидении и информатики.

Землями обороны и безопасности признаются земли, которые могут быть использованы для обеспечения деятельности вооруженных сил РФ, иных войск, либо воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, которые осуществляют функции по вооруженной защите государственной границы РФ,  целостности и неприкосновенности её территории и т.д.

4) Земельное законодательство выделяет в самостоятельную ка­тегорию земли особо охраняемых территорий и объектов, на кото­рых располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, рекреационное, эстетическое и оздоровительное значение. Это — не затронутые хозяйственной деятельностью участки природы, сохранившие первозданную кра­соту, уникальные ландшафты, лесные массивы, выходы горных пород, экосистемы, имеющие ценность в качестве среды обитания редких и исчезающих видов животных и растений, природные объекты — свидетели исторических событий, места отдыха граж­дан.

Ценность таких комплексов и объектов обусловливает необхо­димость их охраны от неблагоприятных антропогенных воздейст­вий, что требует их полного или частичного изъятия из хозяйст­венного использования и оборота и установления в пределах их границ режима особой охраны.

Особо охраняемые территории, комплексы и объекты могут располагаться на различных категориях земель. Лишь часть из них включена в состав земель особо охраняемых территорий и объектов. Городские парки и городские леса входят в состав земель поселений. Особо охраняемые водные объекты могут учреждаться на землях водного фонда. Все эти земли не относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов, хотя на них действует особый режим природопользования.

Состав земель особо охраняемых территорий и объектов опре­деляется в зависимости от видов охраняемых территорий, ком­плексов и объектов, расположенных в пределах таких земель.

В него входят земли:

особо охраняемых природных территорий, в том числе лечеб­но-оздоровительных местностей и курортов;

природоохранного назначения;

рекреационного назначения;

историко-культурного назначения;

иные особо ценные земли.

5) В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые ею, однако предназначающиеся для восстановления  лесной растительности( например, вырубки редины, гари), земли для ведения лесного хозяйства и нелесные земли.

На основании положений статьи 3 ЗК РФ, охрана лесов, вод осуществляется по нормам лесного и водного законодательства в случае отсутствия механизма регулирования в земельном законодательстве. 

Лесным кодексом[6] установлены правовые основы рационального использования, а также защиты, охраны и последующего воспроизводства лесов, постоянного повышения их экологического статуса.

Граница лесного фонда определяется посредством отграничения земель лесного фонда от любых иных земель.

Участки лесного фонда обозначаются в натуре определенными лесохозяйственными знаками и указываются в картографических и геодезических материалах. Земли лесного фонда включаются и изымаются из него на основе норм лесного и земельного законодательства.

Лесной фонд относится к федеральной собственности, поэтому передача какой-либо части лесного фонда в собственность субъекта федерации возможна только на основании федеральных законов. Все граждане РФ имеют право свободного и бесплатного пребывания на землях лесного фонда. Они также имеют право на сбор для личных нужд плодов, ягод, орехов, грибов, лекарственных растений, также на охоту. Однако эти права могут быть ограничены законодательством субъектов РФ с целью улучшения пожарной безопасности лесов, либо с установлением орехово-промыслового, лесоплодового или иного лесного хозяйства.

Земли лесного фонда могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на праве аренды, безвозмездного пользования и краткосрочного пользования.

Лесопользователи должны соблюдать условия заключенных договоров. Они обязаны не оставлять недорубов, либо заготовленной древесины в месте рубки по прошествии срока её вывозки. Отдельно устанавливаются обязанности по осуществлению лесовосстановительных мероприятий и соблюдения санитарных правил.

6) Земли водного фонда являются одним из видов земель. К ним относятся: земли, занимаемые водными объектами, земли водоохранных зон, земли, выделяемые для установления полосы отвода и зоны охраны водозабора гидротехнических сооружений и водохозяйственных сооружений.

Право пользования землями водного фонда, равно как и объектами водного мира, расположенными на этих землях осуществляется на основе земельного и водного законодательства.

В большинстве своем земли водного фонда принадлежат к федеральной собственности и региональной собственности. Муниципальная и частная собственность возможна только в отношении обособленных водных объектов. Особенность участков водного фонда состоит в том, что изменение русла реки , либо любое иное изменение местоположения объекта земель водного фонда не влечет изменения формы собственности на этот объект.

К муниципальной собственности относятся воды, предназначенные для местных муниципальных нужд, управления ими осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с положениями  ст.ст. 39, 40 Водного Кодекса РФ[7].

Водный Кодекс предусматривает что лица, обладатели любых вещных прав на земельные участки, которые примыкают к поверхностям водоёмов, не могут препятствовать к использованию этих водных объектов для организации судоходства и иных нужд. Они могут использовать эти объекты водного фонда в той степени, в какой это не нарушает права и интересы основанные на законе других лиц и только для удовлетворения собственных потребностей.

Водопользование физическими лицами осуществляется свободно. Юридические лица могут использовать водные объекты только после получения соответствующей лицензии.

7) Земли запаса это категория земель целевое назначение которых пока не определено и в связи с этим они не предоставляются гражданам и юридическим лицам за исключением земельных участков из фонда перераспределения земель.

Земли запаса состоят в государственной и муниципальной собственности.

Использование земель запаса возможно только после перевода их в иную категорию земель.

Земли запаса могут быть использованы для геодезических, поисковых, геолого-съемочных, кадастровых, землеустроительных и иных других исследований и изысканий.

Статьей 103 ЗК РФ предусмотрено целенаправленное и долговременное использование земель входящих в земли запаса только после перевода их в иную категорию земель. Перевод может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе РФ.

За счет земель запаса создается целевой земельный фонд, из которого предоставляются земли казачьим обществам, для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и бесплатного предоставления земельных участков гражданам выезжающим из районов Крайнего Севера и  приравненных к ним местностей для постройки индивидуального жилого дома.

Все земельные участки могут использоваться только при условии оборотоспособности, которая, регулируется земельным, лесным, водным и другим законодательством, определяющим пользование природными ресурсами.

В соответствии со ст. 260 ГК владелец земельного участка может свободно осуществлять в отношении последнего правомочия владения пользования и распоряжения, в той мере, насколько соответствующие земли по закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте каким либо образом.

Земли, выведенные из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. [8]

1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков

Под арендой понимается предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании заключения договора аренды.

Аренда земельных участков – это наиболее распространенное и эффективная форма землепользования во всем мире. [9]

В Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду на основании положений гражданского законодательства и Земельного Кодекса.

Перечислим основные признаки аренды земель:

1. Срочность. Аренда является правом, которое действует определенно-конкретный период времени. Конец которого определяется в договоре аренды.

2. Платность. Гражданским Кодексом устанавливается обязанность арендатора выплачивать арендную плату.

3. Возвратность. По окончании срока действия договора аренды, арендованное имущество, в данном случае – земля, возвращается арендодателю. [10]

Максимальный срок аренды земельного участка не установлен, что позволяет сделать вывод о возможности заключении договора аренды на неопределенный срок, а также неоднократной пролонгации договора аренды.

Арендные отношения всегда оформляются договором аренды.   

Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации как сделки с недвижимостью за исключением случаев заключения договора аренды земельного участка на срок менее одного года.

По истечении срока договора аренды добросовестному арендатору предоставляется право преимущественного заключения договора-аренды, в случае если собственник намеревается и в дальнейшем сдавать участок в аренду.

Размер арендной платы определяется договором. В случае, если арендодателем выступает государство или муниципальное образование, размер арендной платы устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правом предоставлении земельного участка в аренду обладает собственник земельного участка.

Статьей 607 ГК РФ[11] предусматривается что арендодатель может управомочить определенных лиц сдавать его имущество в аренду. Например, при сдаче в аренду земельных участков, состоящих в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают организации либо учреждениями, за которыми эти участки закрепляются на правах оперативного управления и хозяйственного ведения.

Юридические лица также вправе предоставлять земельные участки в аренду, так как на основании земельного законодательства они выступают субъектами права собственности на земельные участки.

Законом предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности установленные договором аренды земельного участка третьему лицу. Также арендатор имеет право отдать свое арендное право в залог, внести его как вклад в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества в пределах действия договора аренды. Эти действия могут осуществляться без согласия собственника земельного участка, но при условии обязательного уведомления последнего, если договор аренды не предусматривает иное. В случае совершения указанных действий арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия субарендатора. Арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду только в течение действия срока договора аренды.[12]

При передаче участка в субаренду, арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. На субарендатора распространяются все права арендаторов земельных участков.

Также земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд, но не более чем на один год.

Арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды обязан по первому требованию арендодателя привести земельный участок в такое состояние, которое делает участок пригодным для дальнейшего использования в соответствии с категорией земли. В случае причинения убытков арендатор обязан возместить их, произвести работы по рекультивации участка и исполнить иные обязанности, установленные как законом, так и договором аренды.

При продаже земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, арендатору данного участка предоставляется преимущественное право покупки в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При заключении договора аренды земельного участка, который находится в собственности государства или муниципального образования сроком более чем на 5 лет, арендатор вправе передать свои права по договору аренды на срок действия договора аренды, но не более чем на 5 лет. При этом согласие собственника для этого не требуется.