Аренда земельных участков

Недопустимо изменение условий договора аренды без согласия арендатора. Досрочное расторжение договора аренды, который был заключен на срок более чем пять лет возможно только по решению суда и только в случае существенных нарушений договора аренды земельного участка арендатором.

Земельный участок, в отношении которого заключается договор аренды должен быть определен как любое другое недвижимое имущество. В договоре должно быть указано месторасположение земельного участка, обозначены его границы, целевое назначение, указан кадастровый номер, а также любые другие признаки, которые позволяют абсолютно точно идентифицировать этот земельный участок.[13]

Законодатель устанавливает следующие права арендатора:

- право независимо хозяйствовать на земле;

- пользоваться различными общераспространенными полезными ископаемыми, торфом, водными объектами и лесными угодьями;

- он имеет право строить жилище, производственные, бытовые  и любые иные здания и сооружения.

- производить оросительные и мелиоративные работы;

- строить пруды и иные водоемы, в границах арендуемого участка.

Арендатор имеет право требовать возмещения понесенных убытков либо расторжения договора, в том случае, если работодатель не предоставляет участок в указанный договором срок, либо арендатором были обнаружены недостатки участка, о которых не сказано в договоре аренды и наличие этих недостатков делает невозможным дальнейшую эксплуатацию участка.

Арендатору предоставлено право:

а) требования от арендодателя безвозмездного устранения недостатков земельного участка или соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения понесенных расходов.

б) непосредственно удержания суммы совершенных расходов на ликвидацию недостатков из арендной платы, однако об этом необходимо уведомить арендодателя заранее.

в) досрочно расторгнуть договор аренды;

г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);

Также арендатор обладает право субаренды, предоставить земельный участок в безвозмездное пользование, внести арендные права в качестве пая или взноса, отдать арендные права в залог, передать земельный участок, либо его часть на срок до трех лет другим физическим или юридическим лицам.

продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора; 

согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами  право на заключение договора аренды на новый срок.   

Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли[14]. Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что  собственники, владельцы и пользователи. 

На арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законодательством Российской Федерации арендатор обязан:

приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности)  выдачи документов, удостоверяющих право аренды;

не допускать действий, приводящих  к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;

обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;

выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб  условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов  т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;

своевременно вносить плату за пользование  земельным участком;

осуществлять использование земли в соответствии с договором  целевым назначением (ст.615 ГК РФ);

поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);

арендатор не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);

в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);

в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому  или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;[15]

не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

Арендодатель вправе:

- досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, если арендатор:

а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает качество земель;

в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

-  вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;

- приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;

- в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:  

осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;

требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;

изменять по согласованию с арендатором  размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще , чем один раз в год;

участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.

На основании норм ГК РФ арендодатель обязан:     

- передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;

- передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;

- если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;

- передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора; 

- по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;

- не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

- не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  

передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

Договор аренды земельного участка прекращается:

по соглашению сторон;

по решению суда;

по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Таким образом, можно сделать вывод, что аренда земельных участков имеет подробную регламентацию на законодательном уровне. Аренде земельных участков посвящены нормы гражданского и земельного законодательства, которые содержат основные принципы и правила предоставления земельных участков в аренду. Эти нормы направлены на защиту прав как арендодателя, так и арендатора. Также, в силу специфики объекта аренды, они предусматривают правила, касающиеся охраны земельных участков и сохранения их потребительских и природных качеств.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Существенные условия договора аренды земельных участков

Исходя из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в право- и дееспособности. Несмотря на это, законодателем предусмотрен ряд ограничений.

Прежде всего, установлен запрет на аренду земельных участков, изъятых из оборота.

Второе ограничение касается исключительного права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые обладают на праве собственности зданиями, сооружениями, либо различными строениями, расположенными на этом участке, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник здания или иного сооружения, может претендовать на приобретение права аренды.

Исходя из содержания ст. 25 ГК РФ, право на земельные участки возникает по основаниям, прямо предусмотренным нормами гражданского права либо иными федеральными законами. При этом в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, если в законе или решении о предоставлении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено иное, собственник здания и сооружения имеет преимущественное право пользования земельным участком. То есть исчерпывающего перечня оснований приобретения каких-либо прав на землю нет. Устанавливается что земельные участки, входящие в собственность государства или муниципальных образований,  могут быть переданы юридическим либо физическим лицам лишь на праве частной собственности либо на праве аренды.

По общему правилу предметом договора аренды выступает имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Таким образом, предметом договора аренды, может быть земельный участок (либо его часть), принадлежащий арендодателю на праве собственности, либо в силу иных вещных прав, не изъятый из оборота, и в силу своих производственных характеристик, удовлетворяющий требованиям арендатора.

Одним из важнейших условий предмета аренды земли являются производительные характеристики земельного участка.

На наш взгляд это связано с тем, что арендатор при выборе земельного участка исходит из принципа целевого использования земли.

Недостижение согласия, либо заведомое введение арендатора в заблуждение, относительно свойств земельного участка является существенным нарушением процедуры заключения договора аренды.

При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной и муниципальной собственности весьма важно, что признается недвижимостью. Очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения» законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданных человеком и подпадающих под классическое понимание недвижимости. Правда, сегодня объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность оформить в упрощенном порядке права на земельный участок в право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится квалификация объекта незавершенного строительства под сооружение или строение (легальные определения данных понятий отсутствуют).