-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

       2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

       -  массированная реклама;

       -  инфляционные ожидания;

       -  симпатии;

       -  осведомленность и т.д.

       в настоящем пособии не рассматриваются.

       3. Физические факторы:

       -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

       -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

       -  состояние объекта недвижимости;

       -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

       -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

       4. Факторы, влияющие на цену и  скорость продажи квартир [5]:

       -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

       -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

       -  престижность района;

       -  экологическая обстановка в районе;

       -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

       -  социальная однородность дома;

       -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

       -  юридическая «чистота» объекта.

       Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

 

       2 Анализ инвестирования  в недвижимость  на примере Оренбургской  области

       2.1 Характеристика и  оценка инвестиций  в недвижимость  Оренбургской области

 

       Оренбургская  область - один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа РФ.

       Оренбургская  область обладает разветвленной  транспортной системой, которая включает предприятия железнодорожного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта. Через регион проходят транзитные грузовые и пассажирские потоки в направлении «Центр - Средняя Азия» и «Запад - Восток».

       Базовые отрасли экономики: газовый, нефтяной, энергетический, металлургический, машиностроительный комплексы.

       Указанные факторы, а также высокий уровень  надежности, малые риски вложения капитала в экономику и позитивные перспективы развития области признаны ведущими экспертами.

       Оренбургская  область обладает значительным внутренним потенциалом развития, что определяется рядом конкурентных преимуществ. Определим их:

       1. Существенный природно-ресурсный  потенциал.

       2. Потенциал для производства промышленной  продукции высоких переделов.  Наличие металлургической и газохимической  промышленности, отдельных сегментов машиностроительного комплекса, где по некоторым видам продукции регион уже сегодня занимает лидирующие позиции в России, создает возможность организации производств с высокой добавленной стоимостью.

       3. Полицентричная система расселения.

       4. Приграничное положение области.

       5. Положение на стыке крупных  макрорегионов России и Евразии,  что позволяет использовать синергизм  зоны контакта.

       7. Положением области в составе  Приволжского федерального округа. Высокое значение региона с  точки зрения реализации стратегических приоритетов Приволжья.

       Оренбургская  область занимает достойное место  в Приволжском федеральном округе. По уровню ВРП на душу населения  она находится на 4 месте в ПФР (и 12 в России), уступая лишь таким  регионам, как Башкортостан, Татарстан и Пермский край, которые по своему ресурсному и человеческому потенциалу находятся на порядок выше Оренбургской области.

       Ознакомившись с основными конкурентными преимуществами Оренбургской области для ведения  предпринимательской деятельности, а также с текущей макроэкономической ситуацией в регионе подведем некоторые итоги нашей работы. Логичным будет свести в одну таблицу основные преимущества, недостатки, угрозы и возможности, существующие для инвестиционной привлекательности Оренбургской области на основе SWOT - анализа (таблица 2).

       Таблица 2 – SWOT-анализ условий инвестиционной привлекательности Оренбургской области

 

       Таким образом, мы познакомились с основными конкурентными преимуществами Оренбургской области для ведения инвестиционной деятельности.

       Среднегодовое значение индекса физического объема инвестиций в основной капитал за 1999-2009 годы составило 111,8 % (таблица 3).

       Таблица 3 - Индексы физического объема инвестиции в основной капитал (в сопоставимых ценах; в процентах)

 

       Так, в 2009 году по сравнению с 2002 годом, в общем объеме инвестиций на 4,9 процентного пункта сократился удельный вес вложений в добычу полезных ископаемых, на 4,4 - в производство и распределение электроэнергии, газа и воды, в строительство. Вместе с тем на 9,7 процентного пункта увеличилась доля инвестиций, направленных на развитие обрабатывающих производств, на 2,0 - предоставления прочих коммунальных, социальных и персональных услуг, на 1,8 - здравоохранения и предоставления социальных услуг, на 1,5 процентного пункта - сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства.

       Инвестиционные  поступления в промышленное производство по-прежнему занимают основной удельный вес в общем объеме инвестиций в основной капитал (в 2009 г. - 59,9 %).

       Анализ  изменений в структуре инвестиций в основной капитал по формам собственности  организаций показал, что в 2009 году по сравнению с 2000 годом на 18,8 процентного пункта возросла доля частной формы собственности при снижении удельного веса смешанной российской формы собственности более чем на четверть.

       Структура инвестиции в основной капитал по источникам финансирования представлена в таблице 4.

       Таблица 4 - Структура инвестиции в основной капитал по источникам финансирования