Содержание 

 

Введение

 

       Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

       Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин "недвижимость" сохранился.

       В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

       Недвижимое  имущество - наиболее долговечный и  основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет.

       Предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

       Цель  работы: выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России

       Задачи работы диктуются  поставленной целью:

       1.Рассмотреть  особенности недвижимости,

       2. Определить основную инвестиционную характеристику недвижимости,

       3.Изучить  особенности рынка недвижимости,

       4.Проанализировать  факторы, определяющие инвестиционную  стоимость объектов недвижимости,

       5. Дать характеристику и оценку  инвестиций в недвижимость Оренбургской области,

       6.Определить  мероприятия по повышению доступности  и привлекательности недвижимости.

       Объект  работы: инвестиции в недвижимость на уровне региона.

       Предмет работы: инвестиции в недвижимости в Оренбургской области.

 

     1 Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

1. Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости

 

       Недвижимость  рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости  капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей [1, с.150].

       Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.

       Таблица 1 – Отличительные признаки недвижимости

 

        

       Существует  также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

       Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

       Для осуществления и регулирования  экономических отношений в Гражданском  кодексе РФ дано определение недвижимости и заложены общие признаки отнесения  объектов к недвижимости, что предусматривает  возможность и необходимость  ее налогообложения. Однако, для целей налогообложения разрабатывается вторая часть Налогового кодекса РФ, где конкретизируется каждый из налогов, и, следовательно, будет дано определение недвижимости с учетом положений Гражданского кодекса РФ. Для целей налогообложения это определение должно быть уточнено, для того, чтобы объект налогообложения был четко определен, и не возникало двусмысленного понимания [8, с.50].

       Из  состава недвижимости в целях  ее налогообложения могут быть исключены  определенные объекты, имеющие особенности участия в гражданском обороте и отдельные режимы налогообложения: участки недр, лесного фонда и обособленные водные объекты. В состав системы налогообложения недвижимости включаются налоги, объектом которых выступают земельные участки, здания и сооружения, характеризующиеся наличием физических свойств недвижимости, экономических признаков и определенным правовым статусом.

       Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования

       должны  иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

       Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

       Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты  недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

2. Основная  инвестиционная характеристика недвижимости

 

       Управление  любым процессом должно основываться на объективных оценках состояния  его протекания. Основная характеристика инвестиционного процесса с точки зрения доходности и рискованности вложения средств, в особенности для сторонних инвесторов – это состояние инвестиционной привлекательности системы. В связи с этим необходима оценка инвестиционной привлекательности экономических систем, в нашем случае – это оценка инвестиционной привлекательности инновационного проекта предприятия контрактного производства электроники (здесь и в дальнейшем под экономической системой будет пониматься инновационный проект предприятия контрактного производства электроники). Для того чтобы адекватно и эффективно управлять инвестиционной привлекательностью экономической системы, необходимо уметь максимально точно оценивать влияние отдельных составляющих инвестиционной привлекательности и иметь корректные методики оценки инвестиционной привлекательности проекта. Поскольку входные параметры инвестиционного проекта варьируются для различных проектов в довольно широких пределах, то методы и методики оценки и управления инвестиционной привлекательностью инвестиционного проекта должны быть максимально универсальными. 

       Основные  задачи, требующие решения при  оценке инвестиционной привлекательности [6, с.120]:

       – определение социально-экономического развития системы с позиций инвестиционной проблематики;

       – определение влияния инвестиционной привлекательности на приток капиталообразующих инвестиций и социально-экономическое  развитие экономической системы;

       – разработка мероприятий по регулированию  инвестиционной привлекательности.

       Дополнительные задачи:

       – выяснение причин, влияющих на инвестиционную привлекательность;

       – мониторинг инвестиционной привлекательности.

       Инвестиционную  привлекательность можно оценить  на основе системы показателей, так  как отрасли и предприятия - многоцелевые, относительно обособленные социально-экономические системы.

       Анализ  существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности экономических  систем показал отсутствие единого  методологического подхода к  выбору показателей оценки инвестиционной привлекательности.

       Недостаток  многих методик, независимо от целей  их применения, заключается в неразработанности  их методологического обеспечения, т.е. в отсутствии принципов выбора показателей, формул и способов их расчета.

       Важный  принцип оценки инвестиционной привлекательности экономических систем - это комплексность подхода, т.е. учет особенностей развития системы, определяемых уровнем ее функционирования. Этот принцип необходимо соблюдать и при подборе показателей по отдельным составляющим (кадровые и др.), по функциям (например, научно-технические и др.), при определении состава показателей (частных, стоимостных, натуральных, временных и др.).

       В методологическом плане в системе  оценки инвестиционной привлекательности  важное значение имеет рациональное соотношение отдельных групп показателей. Чрезмерно большая ориентация на отдельные группы показателей, необоснованное завышение их роли может привести, к ошибочным выводам и неправильному формированию системы оценки инвестиционной привлекательности. Это касается показателей, основанных на качественных оценках. Завышение роли качественных показателей увеличивает субъективность оценки и снижает качество получаемого результата.