Оценка недвижимости на примере офисного здания”

Помимо указанных  выше функций некоторые авторы выделяют ряд функций рынка недвижимости, касающихся непосредственно объектов недвижимости и имеющих важное социальное значение:

-создание новых  объектов недвижимости;

-эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

В результате выполнения этих функций на рынке недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные со сменой собственника, с частичным или полным изменением состава собственников, без изменения  состава собственников. Все эти  операции в условиях рыночной экономики осуществляются на рынке недвижимости и с использованием рыночных механизмов.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим  видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

локализация рынка  недвижимости, которая связана с  абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;

недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;

ограниченное  количество продавцов и покупателей  на рынке недвижимости;

владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

-единовременные  сравнительно крупные инвестиции;

- затраты на  поддержание объекта в нормальном  функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

-налог на  недвижимое имущество;

-государственная  пошлина и другие сборы на  сделки.

5) низкая эластичность  предложения, т. е. при росте  спроса и цен практически невозможно  построить сразу много новых  объектов недвижимости, при этом  сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

6) спрос на  объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;

спрос на рынке  недвижимости носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;

величина как  спроса, так и предложения на объекты  недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);

цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают  во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в  целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

оформление сделок с недвижимостью связано с  относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар  могут быть обременены правами третьих  лиц в различных комбинациях;