Оценка недвижимости на примере офисного здания”

- правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных  лиц;

- данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к объекту оценки;

- информации  о технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик  объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые  собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и  специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических  факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое  значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик.

4-й этап. Анализ  лучшего и наиболее эффективного  использования.

5-й этап. Расчет  оценочной стоимости объекта  недвижимости на основе трех  подходов:

- оценка стоимости  на основе доходного подхода; 

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода;

- оценка стоимости  на основе затратного подхода. 

6-й этап. Согласование  полученных результатов и выведение  итоговой величины стоимости  объекта недвижимости:

- проверка полученных  данных о величине стоимости; 

- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации;

- выведение итоговой  величины стоимости;

7-й этап. Составление  отчета об оценке

1.2.3 Виды стоимости

При использовании  понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Согласно ФСО  №2 при осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная  стоимость;

- ликвидационная  стоимость;

- кадастровая  стоимость.

При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон  сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки  хорошо осведомлены о предмете  сделки и действуют в своих  интересах;

- объект оценки  представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной  для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки  и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за  объект оценки выражен в денежной  форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и  наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой  информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения  совершить сделку.

Рыночная стоимость  определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии  имущества для государственных  нужд;

- при определении  стоимости размещенных акций  общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении  стоимости не денежных вкладов  в уставный (складочный) капитал;

- при определении  стоимости имущества должника  в ходе процедур банкротства;

- при определении  стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении  инвестиционной стоимости объекта  оценки определяется стоимость для  конкретного лица или группы лиц  при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования  объекта оценки. При определении  инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении  ликвидационной стоимости объекта  оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении  кадастровой стоимости объекта  оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость  определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

1.3. Рынок недвижимости и его характеристики

Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х гг. XX в.

Как известно, любой  рынок представляет собой сферу  экономических отношений между  производителями и потребителями  товаров и отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей  системе рынков можно выделить рынок  недвижимости, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, через которые  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости -- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную  систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Рынок недвижимости оказывает существенное воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. К таким функциям можно отнести следующие:

- ценообразующая;

- регулирующая;

- коммерческая;

- санирующая;

- информационная;

- посредническая;

- стимулирующая;

- инвестиционная;

- конкуренции;

- перераспределения  земель и других объектов;

- социальная.

Одна из главных  функций рынка недвижимости-- ценообразующая -- заключается в установлении равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цене ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т.д.

Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости посредством цены на объекты  недвижимости и получении прибыли  на вложенный капитал.

Функция санирования -- это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция -- это уникальный рыночный способ оперативного сбора, анализа  и распространения обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям  недвижимости уверенно, с учетом сложившейся  на конкретный момент ситуации, принимать решения относительно объектов недвижимости в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи для  множества независимых и экономически обособленных (в результате общественного разделения труда) покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники -- риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функции в конечном счете, выступает  в форме экономического поощрения, в виде прибыли от эффективного внедрения  достижений научно-технического прогресса  в создание и использование недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает к высокой деловой активности, стимулирует поиск новых возможностей для эффективного управления недвижимым имуществом.

Инвестиционная  функция заключается в том, что  рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. Предприятия, земельные участки, здания и сооружения в результате неоднократного перераспределения на рынке переходят в конечном счете к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.