Оценка недвижимости на примере офисного здания”

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

1. Теоретические  основы оценки недвижимости

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Основы оценки  недвижимости

1.2.1 Недвижимость  как объект оценки

1.2.2 Принципы  оценки недвижимости и процесс  оценки

1.2.3 Виды стоимости

1.3 Рынок недвижимости  и его характеристика

2. Характеристика  основных подходов к оценке  недвижимости в Российской Федерации

2.1 Анализ затратного  подхода и его методы

2.2 Анализ доходного  подхода и его методы

2.3 Анализ сравнительного  подхода и его методы

3. Расчет рыночной  стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещении

3.1 Описание объекта  оценки

3.2 Использование  сравнительного подхода при определении  стоимости объекта

3.3 Определение  стоимости объекта на основе  затратного подхода

3.4 Применение  доходного подхода при определении стоимости объекта

3.5 Сопоставление  результатов трех подходов и  формирование итоговой стоимости

Заключение

Список использованных источников

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права  частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки; 

- объекты жилой  недвижимости (квартиры);

- объекты загородной  недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения,  гостиницы, торговые, складские и  промышленные площади);

- сооружения  и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные  строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством  инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими  характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных  средств и ресурсов, факторов и  технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального  объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических  аспектов понятия «недвижимое  имущество»;

- изучение принципов,  стандартов и подходов к оценке  недвижимости;

- анализ оцениваемого  объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является двухэтажное нежилое здание, находящийся  по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова д. 27а.

Методической  основой исследования в дипломной  работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

1.  
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще восемнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить что для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

Согласно историческим сведеньям, понятие «недвижимость», или «недвижимое имущество», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

В советский  период, после отмены частной собственности  на недвижимость и на землю, деление  вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в  последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость  создается трудом человека и вложением  капитала, поэтому в рыночной экономике  она является активом, операции с  которым осуществляются на рынке  недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

- колоссальной  стоимостью национального богатства,  материализованного в недвижимости (в России - 70 - 80%), из которого по  крайней мере половина может  быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой  уже сегодня высокой долей  рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым  в ряде регионов и городов  высоким уровнем доходов бюджета  от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и  муниципальной собственности (в  том числе земли);

- высоким уровнем  сборов в бюджет от налогов  на недвижимость и сделок с ней;

- большим количеством  рабочих мест, созданных в ходе  становления и развития рынка  недвижимости.

С позиции оценочной  деятельности данные определения объединяю  движимое и недвижимое имущество, которое  имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

Необходимым элементом  рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

1.2. Основы оценки  недвижимости

1.2.1. Недвижимость  как объект оценки

Земля является важнейшими видом и составной  частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Ценность земли  предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

В современных  условиях субъекты различных форм собственности  Российской Федерации, физические и  юридические лица имеют право  на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право  является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в  доверительное управление либо  передаче в аренду;

- использовании  объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или  ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке  долговых обязательств;

- передаче объектов  недвижимости в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц;

- возникновении  спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

- составлении  брачных контрактов и разделе  имущества разводящихся супругов;

- при выкупе  или ином изъятии имущества  у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- в целях контроля  за правильностью уплаты налогов  и исчислении на налогооблагаемой  базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости  недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную  собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной  собственности, возникает при:

1) купле-продаже  объектов недвижимости;

2) акционировании  предприятий и перераспределении  имущественных долей;

3) внесении объектов  недвижимости в качестве вклада  в уставный капитал предприятий  и организаций;

4) дополнительной  эмиссии акций или привлечении  новых пайщиков;

5) ликвидации  объектов недвижимости;

6) сдаче недвижимости  в аренду;

7) уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;

8) страховании  объектов недвижимости;

9) кредитовании  под залог объектов недвижимости;

10) разработке  инвестиционных проектов и привлечении  инвесторов;