Оценка инвестиционной привлекательности по созданию гостиничного комплекса

 

1.3 Методы оценки экономической эффективности инвестиционного проекта

Методы оценки экономической  эффективности делятся на два  больших класса:

а) простые методы

б) методы дисконтирования.

Простые (статические) методы.

Простые (статические) методы (или "экспресс-методы") позволяют достаточно быстро и на основании простых расчетов произвести оценку экономической эффективности. Это очень полезная информация, так как если проект отклоняется по простым критериям, то можно быть почти уверенным в том, что он будет отклонен и по более сложным.

В основе простых методов  оценки экономической эффективности инвестиций лежит идея о том, что предприятие может оплачивать инвестиции из своей чистой прибыли и из амортизационных отчислений. Происхождение этих "составляющих" понятно: чистая прибыль остается в распоряжении предприятия, которое само решает, как с этой прибылью поступить; амортизационные отчисления по своей сути предназначены для инвестиций. В простых методах на основании таблицы движения денежных средств и отчета о прибылях и убытках оцениваются простая норма прибыли (ПНП) проекта, его простой срок окупаемости (ПСО) и точка безубыточности (ТБ).

Основные формулы расчета:

пнп=чп /оии,

где ПНП - простая норма  прибыли проекта;

ЧП   - чистая прибыль  предприятия;

ОИИ - общие инвестиционные издержки.

ПСО = ОИИ  /  (ЧП + АО),

где ПСО - простой срок окупаемости  проекта;

АО  - амортизационные  отчисления.

ТБ = (СС-УПЗ) / (ВР-УПЗ),

где ТБ  - точка безубыточности проекта;

СС - себестоимость продукции;

УПЗ - условно-переменные затраты;

ВР  - выручка от реализации.

Общие инвестиционные издержки - это сумма денег, необходимая для проекта. Следует еще раз повторить, что к ее расчету надо отнестись очень внимательно.

Точка безубыточности проекта  может рассчитываться только в товарных единицах, в рублях, в процентах  к объему выпуска.

Если точка безубыточности свыше 80% выпуска, это значит, что проект неустойчив: 80% средств им расходуется. Стоит подумать о снижении издержек и об увеличении объемов выпуска.

Методы дисконтирования:

Методы дисконтирования  основаны на сравнении денежных поступлений в различные моменты времени. Именно процедура дисконтирования позволяет максимально полно учесть инфляцию, риски и альтернативную стоимость капитала на различных стадиях проекта.

Аксиомы расчета экономической эффективности  инвестиционных проектов

Основой для расчета инвестиционных проектов являются две аксиомы, не нуждающиеся  в доказательствах: они интуитивно понятны и не противоречат нашему практическому опыту.

Аксиома первая. У инвестора  всегда есть выбор для вложения средств (принцип арбитражного ценообразования).

Аксиома вторая. Рубль сегодня  стоит больше, чем рубль завтра (временная стоимость денег).

Первая аксиома совсем простая и понятная. Но нелишне  еще раз напомнить, что бизнес-планы - это очень важный аргумент в  конкурентной борьбе за инвестиции.

Главными причинами того, что рубль сегодня стоит больше, чем рубль завтра, являются:

• инфляция;
• риски проекта;
• возможность альтернативного использования денег.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. Формирования чистого денежного потока от проекта создания активов

2.1 Описание проекта  создания гостиничного  комплекса

ЗАО "Чемпион" в текущем  году, учитывая сложившиеся тенденции  развития рынка услуг, принято решение  о создании в г. Санкт-Петербурге гостиничного комплекса на 60 мест. Для  этого предполагается осуществить реконструкцию имеющегося здания, остаточная стоимость которого на текущий день составляет 6 251 873 руб.

Приобретение необходимого оборудования и проведение проектных  и строительно-монтажных работ  планируется осуществить за счет получения долгосрочного кредита в размере 150 миллионов руб. на срок 6 лет. При этом рассматривались следующие условия кредитования: погашение кредита - равными годовыми платежами в течении 4 лет, начиная со 2-го года после пуска проекта в эксплуатацию; процентная ставка - 12% годовых; отсрочка выплаты процентов (льготный период) - 1 год; оплата страховки - разовый единовременный платеж в размере 1% от суммы кредита.

Таблица 7

№.	Статьи затрат	Стоимость, в руб.
п. п		(в т.ч. НДС 18%)
1	Проектные работы	8 134 500
2	Работы по реконструкции  существующего
	здания	62 835 000
3	Установка и подводка сетей	46 875 000
4	Технологическое оборудование для гостиницы включая предметы интерьера	36 184 500

На эти деньги планируется  осуществить следующие инвестиционные вложения (табл.7):

 

А также приобрести для  гостиничного комплекса следующий  инвентарь (табл.8):

Таблица 8

Потребность инвестиционного  проекта в инвентаре

№	Наименование инвентаря	Потребность в инвентаре (в комплектах на место)	Цена одного комплекта, без  НДС,
1	Постельное белье со сроком службы до 1 года	3	1 500
2	Постельное белье со сроком службы до 5 лет	2	8 000
3	Санитарно-гигиенические  средства многоразового использования	4	1 000

 

Для обслуживания гостиницы  планируется нанять следующие категории персонала (табл.9):

Таблица 9

Планируемые расходы на оплату труда работников гостиничного комплекса

Категории	Численность	Месячный оклад
персонала		работника, руб.
1	2	3
1. Основной производственный  персонал:
- горничная	2	4 000
- портье	2	4 000

2. Руководители, специалисты  и служащие:
- Директор гостиницы	1	15 000
- Главный бухгалтер	1	11 000
- старшая горничная	1	7 000
- прачка	1	4 000
- кладовщик	1	5 000
- медицинская сестра	1	3 000
- уборщица	2	3 000
- водитель	1	4 500

 

 

Планируется, что затраты  гостиничного комплекса на энергоресурсы  будут следующие (табл.10):

Таблица 10

Планируемые расходы гостиничного комплекса на энергоресурсы

№	Статья расхода	Среднегодовые затраты без
п. п		НДС, в тыс. руб.
1	Электроэнергия	151,20
2	Вода (холодная)	58,36
3	Вода (горячая)	89,30
4	Отопление	219,28

При определении полной себестоимости  услуги были учтены следующие факторы:

 

• потребление санитарно-гигиенических средств одноразового применения - 388,8 тыс. руб. в год без НДС;
• методика списания на издержки производства затрат по приобретенному хозяйственному инвентарю со сроком службы до 1 года для позиций: "постельное белье со сроком службы до 1 года", «санитарно-гигиенические средства многоразового использования» следующая: 100% затрат списываются ежегодно, так как период полного оборота указанных предметов инвентаря составляет 1 год;
• методика списания на издержки производства затрат по приобретенному хозяйственному инвентарю для позиции «постельное белье со сроком службы до 5 лет" - 50% затрат списываются при вводе актива в эксплуатацию, оставшиеся 50% стоимости указанных предметов инвентаря списываются в 5-й год их эксплуатации;
• общепроизводственные расходы составляют 3% от величины прямых затрат;
• прочие общехозяйственные расходы определены в размере 30 000 руб. в месяц без НДС;
• средний срок службы принимаемых в эксплуатацию постоянных активов определен в соответствии с действующими в РФ нормами амортизационных отчислений на соответствующие виды основных средств (для зданий - 50 лет, для оборудования - 10 лет);
• в учетной политике организации предусмотрено использование предприятием общей системы налогообложения.

По результатам проведенного маркетингового исследования цена за проживание 1 человека в день установлена  в размере 2 500 руб. без НДС. При  этом было выявлено, что предполагаемая загрузка номерного фонда составит 90% в год.

На первом этаже комплекса  имеются свободные торговые площади  в

2 2 размере 100 м, которые решено сдать в аренду по цене 300 руб./ м в месяц

без НДС.

 

2.2 Расчет чистого денежного потока проекта

Для оценки эффективности  инвестиционного проекта по созданию  гостиничного комплекса в г. Санкт  – Петербург, необходимо рассчитать отдельные статьи денежного потока за период 2011 – 2020 гг.

Таблица 1

Прогнозный объем выручки  за период 2011-2020 г. г. (тыс. руб.)

Год	2011	2012	2013	2014	2015
Выручка	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
Год	2016	2017	2018	2019	2020
Выручка	49 635	49 635	49 635	49 635	49 635
				Итого:	496 350

 

Данная таблица рассчитывается исходя из данных полученных после  проведения маркетингового исследования, цена за проживание 1 человека в день установлена 2 500 руб. без НДС, при этом было выявлено, что предполагаемая загрузка номерного фонда составит 90 % в год. Так же на первом этаже гостиничного комплекса имеются свободные торговые площади в размере 100 м. кв., которые сдаются в аренду  по цене 300 рублей за квадратный метр в месяц без НДС. Отсюда следует, что в год гостиничный комплекс будет получать от предоставления номеров постояльцам и сдачи площадей в аренду 49 635 тыс. руб. (2 500 цена номера * 54 ( кол-во человек при 90 % заполненности номеров в год) * 365 (число дней в году) + 360 000 (руб. в год за площади сданные в аренду).

 

 

Таблица 2

Прогноз текущих издержек проекта 2011-2020 г.г (тыс. руб.)

Показатель
Год	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Постельное белье со  сроком службы до года	270	270	270	270	270	270	270	270	270	270
Постельное белье со  сроком службы до 5 лет	480	0	0	0	480	480	0	0	0	480
Санитарно-гигиенич. ср-ва  многоразового исп.	240	240	240	240	240	240	240	240	240	240
Санитарно-гигиенич. ср-ва  одноразового исп.	389	389	389	389	389	389	389	389	389	389
Заработная плата	858	858	858	858	858	858	858	858	858	858
Коммунальные платежи	518	518	518	518	518	518	518	518	518	518
Продолжение таблицы 2
Общепроизводственные расх.	83	68	68	68	83	83	68	68	68	83
Общехозяйственные расх.	360	360	360	360	360	360	360	360	360	360
Итого:	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198	3 198	2 703	2 703	2 703	3 198
Итого за 10 лет:	29 009