Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2012 в 07:50, курсовая работа
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).
Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.
Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Целью данной работы является – раскрытие сущности и значимости инвестиций в недвижимость на основе современной российской практике.
В соответствии с целью можно выявить и задачи:
1. Раскрыть сущность инвестиций в недвижимость;
2. Установить особенности недвижимости как актива для инвестирования;
3. Выявить особенности рисков инвестирования в недвижимость.
4. Рассмотреть ипотечное кредитование.
Курсовая работа состоит из двух частей – теоретической и практической.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
I. Теоретическая часть
1.Характеристика недвижимости как актива для инвестирования
1.1.Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки
Недвижимость включает в себя землю, земельные участки, все находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение или антропогенное. В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины).
С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимое имущество включает в себя права на объект недвижимости.
Недвижимость классифицируется по следующим видам:
— для жилья (дома, дачи); — для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);
— для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного назначения);
Введение
Теоретическая часть……………………………………………………….3
Характеристика недвижимости как актива для инвестирования……………………………………………………………5
Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки…………………………………………………………………5
Характеристика недвижимости как актива для инвестирования…….8
Особенности рисков инвестирования в недвижимость……………….14
2.1.Понятие рисков и их факторы…………………………………………..14
2.2. Виды рисков присущие объекту недвижимости …………………….15
Ипотечное кредитование как инструмент инвестирования в недвижимость…………………………………………………………….19
III.Методическая часть………………………………………………………26
Практическая часть………………………………………………………31
4.1 Инвестиционный анализ……………………………………………….31
4.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта к изменению внутренних и внешних параметров………………………………………..36
4.3 Построение дерева решений…………………………………………...41
Заключение
Библиографический список
Рr – цена единицы продукции; Cf – годовые условно-постоянные затраты; n – срок реализации; D – величина амортизационных отчислений за один год; I0 – начальные инвестиционные затраты; r – дисконтная ставка, коэффициент для анализа чувствительности принимаем на уровне 16 % в год; PVIFAr,n – коэффициент дисконтирования для аннуитета; при продолжительности проекта 5 лет и ставке сравнения 16 % по таблице финансовых множителей значение показателя равно 3,274,
В приведенной модели было сделано допущение, что проектный денежный поток равен величине чистой прибыли (после выплаты налогов), скорректированной на величину неденежных статей затрат (например, амортизационных отчислений).
Исходные данные для анализа инвестиционной чувствительности проекта удобно представить в виде табл. 2.8.
Данная таблица заполняется на основании первой частя проекта.
Таблица 2.8
Исходные данные для анализа инвестиционной чувствительности
Показатель |
Расчетный период |
Среднее значение | |||||
Строительство |
Освоение |
Полная производственная мощность | |||||
0% |
75% |
100% |
100% |
100% |
100% | ||
Годовой объем реализации, тыс. шт. |
– |
19,5 |
26 |
26 |
26 |
26 |
24,7 |
Цена единицы продукции, тыс. руб. |
– |
61 |
61 |
61 |
61 |
61 |
61 |
Переменные издержки на единицу продукции, тыс. руб. |
– |
26 |
26 |
26 |
26 |
26 |
26 |
Годовые условно-постоянные затраты, тыс. руб. |
– |
89,78 |
89,78 |
89,78 |
89,78 |
89,78 |
89,78 |
Начальные инвестиционные затраты, тыс. руб. |
271,75 |
14,25 |
– |
– |
– |
– |
286 |
Срок реализации проекта, лет |
– |
– |
– |
– |
– |
– |
5 |
Величина амортизации за один период тыс. руб. |
– |
20,78 |
20,78 |
20,78 |
20,78 |
20,78 |
20,78 |
Коэффициент дисконтирования |
1,0000 |
0,8547 |
0,7305 |
0,6244 |
0,5337 |
0,4561 |
– |
Суммарный коэффициент дисконтирования |
– |
– |
– |
– |
– |
– |
3,1993 |
Ставка налога на прибыль, % |
– |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
Чистый операционный денежный поток |
-271,8 |
1189,5 |
1586 |
1586 |
1586 |
1769,1 |
7444,9 |
Дисконтированный чистый денежный поток |
-271,8 |
1016,67 |
1158,59 |
990,25 |
846,37 |
806,9062396 |
4547 |
Чистая текущая стоимость нарастающим итогом |
-271,8 |
744,92 |
1903,51 |
2893,76 |
3740,13 |
4547,04 |
– |
После определения средних значений параметров инвестиционного проекта рассчитываются критические точки и соответствующие им показатели чувствительного края (предела безопасности) по каждому параметру.
В соответствии с данной моделью необходимо определить критические точки ключевых показателей инвестиционного проекта и величину чувствительного края SM по каждому из них. Критические значения показателей проекта – это значения параметров проекта (объем продаж, переменные издержки, цена единицы продукции, условно-постоянные расходы, срок жизни проекта, ставка налога на прибыль и др.), при которых показатель эффективности принимает критическое значение. Критическое значение чистой текущей стоимости равно нулю, внутренней нормы доходности равно стоимости капитала, который можно использовать для реализации проекта. Для наших расчетов самым простым будет изучение влияния отдельных параметров проекта на показатель чистой текущей стоимости.
Анализ инвестиционной чувствительности удобнее представить в табл. 2.9.
Величина чувствительного края показывает, как может измениться значение отдельного параметра проекта до достижения критического значения параметра эффективности.
Результаты анализа
Таблица 2.9
Расчёт критической точки и чувствительного края
Расчёт критической точки |
Расчёт чувствительного края |
Выводы |
Годовой объём реализации продукции | ||
|
||
|
Цена единицы продукции | ||
|
|
|
|
Переменные издержки на единицу продукции | ||
|
|
|
|
Годовые условно – постоянные затраты | ||
|
|
|
|
Начальные инвестиционные затраты | ||
|
|
|
|
Ставка налога на прибыль | ||
|
|
|
|
Срок реализации инвестиционного проекта | ||
|
|
|
Цель анализа чувствительности – установить границы изменения основных параметров, при которых проект сохраняет приемлемый уровень эффективности и финансовой состоятельности. Если проект претендует на получение кредита, то наибольший интерес представляет чувствительность максимальной ставки кредитования проекта к изменению заложенных в проект параметров. В нашем примере в качестве критерия эффективности примем чистую текущую стоимость.
Наибольшую опасность для проекта представляют факторы, незначительное изменение которых приводит к снижению эффективности до критических значений. Если же фактор-параметр при этом трудно прогнозируется, не поддается управлению на уровне предприятия, то он считается наиболее опасным. Разработчики проекта должны для снижения рисков влияния такого опасного фактора предусмотреть специальные мероприятия. Если этот фактор – объем продаж, то следует разработать меры по стабилизации объема продаж, например, использовать агрессивный маркетинг.
Наиболее существенное влияние на результаты проекта оказывают: переменные издержки на единицу продукции, цена продукции и годовой объем реализации продукции.
Следовательно, чтобы обезопасить проект, предприятию необходимо разработать ценовую политику, организовать работу по поставке материалов для недопущения роста их цены, изменение которой приведет к увеличению переменных издержек на единицу продукции, уменьшению до критического значения показателей эффективности проекта.
Проект имеет большой
запас прочности по отношению
к изменению суммы постоянных
издержек. Это обстоятельство позволяет
компенсировать высокий риск (по цене)
проекта рекламными мероприятиями,
повышающими вероятность сбыта
продукции по принятой в расчет цене.
Для проекта неопасно существенное
изменение стоимости
Таблица 2.11
Чувствительность контрольных точек инвестиционного проекта
Расчет критической точки и чувствительного края | ||
Параметры |
Расчет критической точки |
Расчет чувствительного края, % |
Годовой объем реализации продукции, тыс. шт. |
5,0156 |
79,6939 |
Цена единицы продукции, тыс. д. е. |
33,107 |
45,726 |
Переменные издержки на единицу продукции, тыс. д. е. |
53,893 |
107,28 |
Годовые условно-постоянные затраты, млн. д. е. |
778,73 |
767,38 |
Начальные инвестиционные затраты, млн. д. е. |
2049,4 |
616,56 |
Ставка налога на прибыль, % |
0,9114 |
355,717 |
Срок реализации инвестиционного проекта, лет |
0,4465 |
91,0703 |
Ранжирование ключевых показателей проведена по степени их значимости на результаты инвестиционного проекта, т. е. на величину NPV в соответствии с полученными значениями критической точки и чувствительного края.
4.3 Построение дерева решений (дерева вероятностей) вариантов развития инвестиционного проекта
Построение дерева вероятностей проводится для определения изменений важнейших условий реализации инвестиционного проекта и возможных колебаний чистой текущей стоимости и служит инструментом анализа рисков.
Исходные условия по вариантам для построения дерева решений приведены в прил. 3. Выбор варианта производится согласно индивидуальному заданию.
В соответствии с исходными данными изменений параметров проекта и их вероятностей строится дерево решений.
Этапы построения дерева решений:
- строится «ветвь» дерева, соответствующая первому параметру, например объему продаж; она разветвляется на три направления, для каждого из которых есть значение объема и вероятность его наступления, в результате получается три «ветви»;
- от каждой из трех полученных «ветвей» строится новое разветвление, которое соответствует изменениям второго параметра, например цены единицы продукции; в результате получается девять «ветвей»;
- к каждой вновь полученной «ветви» достраивается еще по три «ветви», характеризующие изменение третьего параметра, например ставки дисконтирования; в результате получается двадцать семь «ветвей».
Количество построенных «ветвей» дерева соответствует числу исходов, которые возможны при реализации данного проекта; по каждому исходу определяется вероятность Pi и NPVi.
Вероятность Pi определяется как произведение двух значений вероятности по каждой из полученных «ветвей».
Для оценки риска проекта рассчитывают среднеквадратическое отклонение (или стандартное отклонение) чистой текущей стоимости , характеризующее степень разброса возможных результатов по проекту. Чем меньше среднеквадратическое отклонение, тем меньше риск проекта.
Для проектов, имеющих разные масштабы, лучше использовать относительный показатель – коэффициент вариации Cvar.
Ожидаемая величина чистой текущей стоимости Е (NPV) находится как средневзвешенная по вероятности событий (путей) по формуле
Величину получаем при суммировании всех .
Среднеквадратическое
где – среднеквадратическое отклонение чистой текущей стоимости по проекту; Рi – вероятность i-гo исхода; Е (NPV) – ожидаемое значение чистой текущей стоимости; NPVi – значение чистой текущей стоимости для i-гo варианта исхода.
Коэффициент вариации определяется по формуле
Чем больше коэффициент вариации, тем выше риск проекта.
Для построения дерева решений изначально строятся «ветви» дерева, соответствующие первому параметру – объему реализации.
Таблица 2.12
Исходные данные для построения дерева решений
Исходные данные для построения дерева решений | ||
Показатель |
Коэффициент изменения параметров |
Вероятность наступления события |
Объем реализации, Q |
0,9 |
0,1 |
1 |
0,7 | |
1,1 |
0,2 | |
Переменные издержки на оплату труда, Cv |
0,9 |
0,2 |
1 |
0,7 | |
1,1 |
0,1 | |
Таблица 2.13
Расчёт параметров дерева вероятностей
Расчет параметров дерева вероятностей | |||||
Спрос (объем |
переменные издержки на отплату труда |
Вероятность данного уровня tvm |
Значение NPVi |
Вероятность Pi, % |
Путь |
продаж) и вероятность спроса | |||||
тыс.шт. | |||||
24,7 × 0,9 = |
12,6 |
0,2 |
1739,63 |
0,02 |
1 |
22,23 |
14 |
0,7 |
1736,05 |
0,07 |
2 |
р = 0,1 |
15,4 |
0,1 |
1732,47 |
0,01 |
3 |
24,7*1,0 = |
12,6 |
0,2 |
1960,9 |
0,14 |
4 |
24,7 |
14 |
0,7 |
1957,32 |
0,49 |
5 |
р = 0,7 |
15,4 |
0,1 |
1953,73 |
0,07 |
6 |
24,7 × 1,1 = |
12,6 |
0,2 |
2182,17 |
0,04 |
7 |
27,17 |
14 |
0,7 |
2178,58 |
0,14 |
8 |
р = 0,2 |
15,4 |
0,1 |
2175 |
0,02 |
9 |