Инвестии в недвижимость

7) Полезность недвижимости  обусловлена специфическими потребностями  человека в жилой и производственной  площадях. Эти потребности и определяют  особый постоянный спрос на  объекты недвижимости.

8) Инвестирование в объект  недвижимости может изменять (увеличивать  или уменьшать) стоимость прилегающих  земель и других объектов недвижимости, что необходимо учитывать.

9) Стоимость недвижимости, как правило, увеличивается со  временем с ростом доходов  населения.

10) Сделки с недвижимостью  строго регулируются государством, что также необходимо учитывать при инвестировании в объекты недвижимости.

Недвижимость, с одной  стороны, является товаром (реальным активом), предназначенным для личного или производственного использования, а с другой стороны, недвижимость является финансовым активом, который может приносить доход. Эти особенности недвижимости непосредственно влияют на ее характеристики как объекта инвестирования и обуславливают выбор формы получения дохода от инвестирования в недвижимость.

Поэтому в процессе инвестирования в недвижимость следует учитывать:

1) особенности недвижимости  как реального актива (стационарность, прочная связь с землей или  неподвижность; уникальность и,  как следствие, разнородность  объектов недвижимости; ограниченность  числа объектов, вытекающая из ограниченности земли, а также низкой эластичности предложения объектов недвижимости; долговечность объектов недвижимости и длительность их создания), поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций;

2) особенности недвижимости  как финансового актива – неравномерность  денежных потоков; необходимость  высокого «порогового» уровня  инвестиций, а также профессионального  управления объектом инвестирования; неоднородность, низкая ликвидность  и высокие трансакционные издержки  при осуществлении сделок; низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов; особенности ценообразования на рынке недвижимости; раздельные юридические права на отдельные части объекта недвижимости; сложность и гибкость системы финансирования, в том числе системы долевого участия; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; присущие только данному активу определенные виды рисков, связанные с неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости; территориальная локализованность рынков недвижимости.

Инвесторами могут выступать  физические и юридические лица, приобретающие  недвижимость и поддерживающие ее в  пригодном состоянии. Инвесторы  решают, какой проект, когда и  сколько инвестировать.

Существует два типа инвесторов:

1) активные инвесторы  занимаются строительством или  финансируют его, развивают объект  или управляют им;

2) пассивные инвесторы  только финансируют проект и  принимают дальнейшее участие  в нем.

Всех участников на рынке  недвижимости можно

объединить в три группы:

1) продавцы. Продавцами могут  быть граждане, предприятия, иностранные  лица, которые являются собственниками  недвижимых объектов;

2) покупатели-инвесторы,  они вкладывают заемные, собственные  средства в форме капитала  и обеспечивают целевое распределение  капитала; 3) профессиональные участники  – это инфраструктурные предприятия,  с помощью которых обеспечивается  функционирование рынка в соответствии  с установленными нормами. Участники  рынка недвижимости – это профессиональные  посредники, которые реализуют объекты  недвижимости: брокеры, юридические  фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные  лица.

Основными целями инвестирующих  в недвижимость являются

1) получение денежных  доходов;

2) прирост капитала за  счет увеличения стоимости недвижимости  вследствие изменения рыночных  цен развития или реконструкции  объектов;

3) длительная эксплуатация  объекта

4) получение дохода от  перепродажи объекта в конце  периода владения.

Существует три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить  доход.

Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции в жилье  обеспечивают прирост денежных средств  за счет роста цен на жилье. Высокий  спрос на жилье возникает в  связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время  приток беженцев только растет, и поэтому  это направление инвестирования перспективно и привлекательно.

Если инвестирование в  недвижимость приносит доход, это направление  является наиболее прибыльным.

Методы инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми  и косвенными:

1) прямые – это приобретение  недвижимости на торгах по  частному договору;

2) косвенные – это покупка  ценных бумаг компаний, которые  специализируются на инвестициях  в недвижимость.

Вложения в недвижимость являются долгосрочными.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый  доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его  стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.

В мировой практике привлекательность  инвестиций в недвижимость определяется следующими факторами: доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует малую корреляцию с колебаниями цен на акции и облигации, что делает недвижимость привлекательным элементом инвестиционного портфеля, снижающим суммарный риск; значительную часть денежных потоков от недвижимости составляют текущие денежные потоки, а не прирост капитала (стоимости), что является весьма привлекательным для инвестиционных и пенсионных фондов, которым требуются источники стабильных доходов для выполнения своих обязательств; недвижимость показывает лучшие результаты по сравнению с акциями и облигациями в условиях инфляции.

В условиях современной России к преимуществам инвестиций в  недвижимость можно отнести: достаточно высокую и стабильную доходность, ликвидность и перспективность  инвестиций; недооцененность отдельных  объектов недвижимости и земельных  участков под ними и др.

Особенности рынка недвижимости
признак	характеристика
локализаия	абсолютная неподвижность; зависимость цены от местоположения
вид конкуренции	несовершенная, олигаполия,большое  кол-во покупателей и продавцов;уникальность каждого объекта; контроль над ценами ограничен;вступление в рынок требует  значит капитала
эластичность предложения	низкая
степень открытости	сделки носят частный  характер,публичная информация неполная и неточная
конкурентноспособность  товара	определяется окружающей внешней средой, индивидуальным предпочтением
условия зонирования	регуляруюся гражданским  и земельным законоательством с  учетом водного лесного, природоохранного и другого специального права, юольшая  взаимосвязь частного и других форм собственности
оформление сделок	юр сложности, ограничения  и условия
стоимость	включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Особенности  рисков инвестирования в недвижимость

2.1.Понятие рисков  и их факторы

Любой инвестор в своей  деятельности постоянно сталкивается с различными рисками, т.е. угрозами финансовых потерь под воздействием внутренних и внешних факторов. В  общем случае существенные факторы  рисков при инвестировании в недвижимость могут быть разделены на внутренние и внешние. Внутренние факторы рисков возникают  в результате деятельности инвестора и зависят от характера  инвестиций.

К таким  факторам можно  отнести, в частности: неэффективную  структуру активов, пассивов, собственного капитала инвестора; неэффективные  выработанные стратегию и политику, в том числе неверные оценки  размеров и степени рисков, ошибочные  решения, неверное определение условий  и  сроков инвестирования, отсутствие должного контроля за расходами и  потерями и т.п.; недостаточный профессионализм  инвестора; неудовлетворительное обеспечение  информационной, финансовой и иной безопасности  инвестора; возможность  сбоя в компьютерных сисстемах, потерь документов, несвоевременного и  неверного  проведения бухгалтерских проводок (особенно для институциональных   инвесторов); отсутствие полной гарантии от злоупотреблений и мошенничества  со стороны  сотрудников инвестора (особенно для институциональных  инвесторов).

Внешние факторы (источники) рисков- это потенциально неблагоприятные  явления,  происходящие во внешней  среде и не зависящие от деятельности инвесторов. К  подобным факторам можно  отнести: политические; социальные; правовые; общеэкономические и финансовые; конкурентные (давление со стороны  других участников финансовых рынков); информационные; стихийные бедствия, а также грабежи, аварии, пожары и  т. п.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому  рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Уровень (степень) рисков определяется тремя понятиями: Полный риск- предполагает потери, равные или сравнимые с  вложениями. Такие риски понесли  бы инвесторы башен-близнецов в  Нью-Йорке при условии  отсутствия страховки. Умеренный риск - соответствует  потере небольшой (примерно до 30%) части  суммы, затраченной инвестором на 'вход в проект'/приобретение здания. Низкий риск- позволяет инвестору получать высокую или приемлемую прибыль  практически без потерь.

2.2.Виды рисков присущие объекту недвижимости

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические  и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность  актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции  на рынке недвижимости и рынке  капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические  характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический  риск не поддается диверсификации и  отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем  риска.

Несистематические риски - риски, характерные для различных типов  недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и  социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

Также можно выделить риск по видам недвижимости (разные сегменты находятся в разных циклах); риск по видам пользователей (корпоративный  клиент, частное лицо и  т.д.); риски, связанные с конкретными видами финансовых инструментов инвестирования (кредит, век-сель, долговое обязательство, инвести-ционный контракт, ПИФ, форвард  и пр.) и банковских операций (кредитный, инвес-тиционный, валютный). Совокупный  инвестиционный риск показывает полную величину риска инвестора.

Среди множества финансовых рисков в сфере инвестирования в  недвижимость можно выделить следующие  риски.

Риск несбалансированной ликвидности. Потери, которые могут  возникнуть в ситуации,  когда  инвестор вынужден привлекать для обеспечения  ликвидности объектов  дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно.

Рыночный риск. Возможные  потери от колебания рыночной стоимости  объектов, из  которых сформированы активы инвестора.

Валютный риск. Потери инвестора  как результат колебания курсов валют.

Риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды). Возможное уменьшение чистой прибыли  в результате внезапного изменения  законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов.