Инвестии в недвижимость

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Апреля 2012 в 07:50, курсовая работа

Краткое описание

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).
Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.
Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Целью данной работы является – раскрытие сущности и значимости инвестиций в недвижимость на основе современной российской практике.
В соответствии с целью можно выявить и задачи:
1. Раскрыть сущность инвестиций в недвижимость;
2. Установить особенности недвижимости как актива для инвестирования;
3. Выявить особенности рисков инвестирования в недвижимость.
4. Рассмотреть ипотечное кредитование.
Курсовая работа состоит из двух частей – теоретической и практической.
При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.









I. Теоретическая часть
1.Характеристика недвижимости как актива для инвестирования
1.1.Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки
Недвижимость включает в себя землю, земельные участки, все находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение или антропогенное. В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины).
С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимое имущество включает в себя права на объект недвижимости.
Недвижимость классифицируется по следующим видам:
— для жилья (дома, дачи); — для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);
— для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного назначения);

Содержание работы

Введение
Теоретическая часть……………………………………………………….3
Характеристика недвижимости как актива для инвестирования……………………………………………………………5
Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки…………………………………………………………………5
Характеристика недвижимости как актива для инвестирования…….8
Особенности рисков инвестирования в недвижимость……………….14

2.1.Понятие рисков и их факторы…………………………………………..14

2.2. Виды рисков присущие объекту недвижимости …………………….15
Ипотечное кредитование как инструмент инвестирования в недвижимость…………………………………………………………….19

III.Методическая часть………………………………………………………26
Практическая часть………………………………………………………31

4.1 Инвестиционный анализ……………………………………………….31

4.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта к изменению внутренних и внешних параметров………………………………………..36

4.3 Построение дерева решений…………………………………………...41

Заключение

Библиографический список

Скачать целиком (185.01 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Содержимое работы - 1 файл

курсач инв.docx

— 199.16 Кб (Скачать файл)

Рассматривая ипотеку  как инструмент инвестирования в  недвижимость, необходимо отметить взаимосвязь  и взаимообусловленность рынка  недвижимости и таких составляющих финансового рынка, как рынок  ценных бумаг и рынок ссудных  капиталов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Методическая  часть

Методы  оценки эффективности инвестиционных проектов

Описание метода

Преимущества

Недостатки

Сфера применения

1. Расчет нормы прибыли. Чистая  прибыль (доход) проекта сопоставляяется  с инвестиционными затратами.  Показывает какая часть инвестиционных  затрат возмещается в виде  прибыли в течении одного интервала  планирования. При срав-нении выбирается  проект с наимень-шим значение  нормы прибыли

Простота расчетов, позволяет оценить  прибыльность проекта

Не учитываются временной аспект стоимости денег, доходы от ликвидации старых активов, возможность реинвестирования полученных доходов. Метод не позволяет  выбрать проект из имеющих одинаковую норму прибыли, но разные инвестиционные затраты

Используется при заключении о  целесообразности дальнейшего анализа  или отказа от проекта на самой  ранней стадии

2. Расчет срока окупаемости проекта.  Общий объем инвестицион-ных затрат  сравнивается с суммой чистых  поступлений от операционной деятельности. Когда эти потоки сравниваются можно рассчитать период, необходимый для возмещения затрат. Из нескольких вариантов отбирается проект с наименьшим сроком окупаемости

Простота расчетов, позволяет оценить  ликвидность проекта и его  рискованность

Выбор срока окупаемости субъективен. Не учитывают стоимость денег  во времени. Игнорируется доходность проек-тов за пределами срока окупае-мости. Поэтому проекты с оди-наковым сроком окупаемости, но разными сроками реализации могут приносить разный доход, что затрудняет их сравнение

Используется для выбора проектов в условиях высокой инфляции и  нестабильности при дефиците ликвидных  оборотных средств

3. Расчет чистого дисконтирован-ного  дохода (ЧДД). Этот показатель определяется  как разность дискон-тированных  поступлений и затрат по проекту.  Если ЧДД>0, то проект следует  принять, так как текущая стоимость  доходов выше текущей стоимости  затрат. Если ЧДД=0, то инвестор  не получает доходы, хотя предприятие  увеличивается в масштабах. Если ЧДД<0, то инвестор несет убытки. Из нескольких проектов следует выбирать тот, у которого ЧДД больше

Учитывает стоимость денег во времени. Метод ориентирован на увеличение доходов  инвесторов

ЧДД является абсолютным показателем  и поэтому трудно объективно оценить  выбор между несколькими проектами  с одинаковыми ЧДД и разными  инвестиционными затратами или  проектом с большим сроком окупаемости  и ЧДД и проектом с меньшим  сроком окупаемости и ЧДД. Выбор  ставки дисконтирования субъективен

При выборе проектов их нес-кольких независи-мых  вариантов расчет ЧДД используется при определении внутренней нормы  доходности. При выборе из взаимо-исключающих  проектов выби-раются проекты с наибольшим ЧДД

4. Расчет индекса доходности (ИД). Этот  показатель определяется как  отношение текущей стоимости  будущих доходов к первоначальным  затратам. Характеризует относитель-ную  прибыльность проекта. Если ИД>1, то доходность инвестиций выше, чем требуют инвесторы, и, значит, проект является прибыльным. Если  ИД=1, то доходность инвестиций  равна нормативной рентабельности. Если ИД<0, то инвестиции нерентабельны

Является относительным показателем  и позволяет судить о резерве  безопас-ности проекта

Выбор ставки дисконтирования субъективен

Применяется при сравнении незави-симых  проектов с различными инвестиционными  затратами и срока-ми реализации при формирова-нии оптимального инвестиционного портфеля предприятия

5. Расчет внутренней нормы доходности (ВНД). Под ВНД понимают такую  ставку дисконтиро-вания, при  которой ЧДД проекта равен  нулю, т.е. когда все затраты  окупаются. ВНД характеризует  нижний гарантированный уровень  прибыльности проекта и максималь-ную  ставку платы за привлекаемые  источники финансирования, при которой  проект остается безубыточ-ным.  ВНД сравнивают со стоимостью  источников средств для осуществле-ния  проекта (СС). Если ВНД>СС, то  проект следует принять. Если  ВНД=СС, то проект бесприбылен. Если ВНД<СС, то проект убыточен.

Метод прост для понимания. Наце-лен  на увеличение доходов инвесторов

Предполагает сложные вычисления. При неординарных потоках возможны несколько вариантов значений ВНД. Выбор проекта по данному критерию затруднен, так как проекты с  низкой ВНД могут в дальнейшем приносить значительный ЧДД

Используется при формировании инвестиционного  портфеля предприятия

6. Расчет дисконтированного срока  окупаемости. Позволяет определить  период, за который возместятся  первоначальные инвестиционные  затраты из чистых дисконтированных  поступлений по проекту

Учитывает стоимость денег во времени  и возмож-ность реинвестиро-вания  полученных доходов

Выбор дисконтированного срока окупаемости  субъективен. Этот показатель игнорирует доход-ность проектов за пределами  срока окупаемости. Поэтому проекты  с одинаковым дисконти-рованным сроком окупаемости, но разными сроками  реализации могут приносить разный доход, что затрудняет их сравнение

Используется для выбора проектов в условиях высокой инфляции и  нестабильности при дефиците ликвидных  оборотных средств


 

 

 

 

 

 

 

II. Практическая часть (25 вариант по приложению 1 и 3 вариант по приложению 2 и 3)

4.1 Инвестиционный анализ

Цель инвестиционного  анализа состоит в объективной  оценке потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности и безопасности осуществления инвестиций; определении  направлений инвестиционного развития компании и приоритетных областей эффективного вложения капитала; разработке приемлемых условий и базовых ориентиров инвестиционной политики; оперативном  выявлении факторов, влияющих на отклонения фактических результатов инвестирования от запланированных ранее, и, наконец, в обосновании оптимальных инвестиционных решений, укрепляющих конкурентные преимущества фирмы и согласующихся  с ее тактическими и стратегическими  целями.

После формулировки бизнес - идеи будущего инвестиционного проекта естественным образом возникает вопрос, способно ли предприятие реализовать эту идею в принципе. Для ответа на этот вопрос необходимо проанализировать состояние отрасли экономики, к которой принадлежит предприятие, и сравнительное положение предприятия в рамках отрасли. Данный анализ и составляет содержание предварительной стадии разработки и анализа инвестиционного проекта.

Исходные данные для расчётов берутся из приложений методического  варианта, согласно номеру в журнале и зачётке.

Амортизационные отчисления начисляются равномерно, норма амортизации  по объектам: здания и сооружения – 4 %; оборудование – 10 %. График реализации проекта 5 лет. Освоение мощности происходит по возрастанию: 75 % в первый год эксплуатации и 100 % в последующие годы.

В прил. 1 содержатся данные о сумме необходимых инвестиционных ресурсов по направлениям инвестирования: это капитальные вложения в приобретение земельного участка, строительство  зданий и сооружений, приобретение и монтаж оборудования, покупку технологии и лицензий, инвестирование в создание оборотных активов предприятия. На основании этих исходных данных заполняется табл. 2.1. Для упрощения расчетов считаем, что все затраты по формированию основных фондов производятся в течение одного периода. Дадим этому периоду номер 0.

Таблица 2.1

Общие инвестиции, млн. д. е.

Общие инвестиции, млн. д. е.

               

Категория

Расчетный период

Итого

инвестиций

Строительство

Освоение

Полная производственная мощность

 

0%

75%

100%

100%

100%

100%

Земля

9

          

9

Здание

33,6

          

33,6

Сооружения

8,4

          

8,4

Оборудование

165

          

165

Лицензии

10,4

          

10,4

Технологии

2,6

          

2,6

Прирост оборотного капитала

42,75

14,25

        

57

Общие инвестиции

271,75

14,25

        

286


 

В исходных данных сметная  стоимость строительства дана одной  строкой, мы разделим ее на две части: 80 % на строительство здания и 20 % на строительство сооружений. Аналогично из суммы затрат на лицензии и приобретение технологии 80 % составят затраты на приобретение лицензии и 20 % – на приобретение технологии.

Прирост оборотного капитала в табл. 2.1 распределяется следующим образом - в 0-й год (на стадии строительства) он составляет 75 % общей величины оборотных средств, в 1-й год – остальные 25%.

Общая сумма инвестиционных ресурсов должна быть обеспечена имеющимися источниками финансирования. Расчет сумм по всем источникам финансирования оформляется в табл. 2.2.

 

 

Таблица 2.2

Источники финансирования, млн. д. е.

Источники финансирования, млн. д. е.

               

Категория

Расчетный период

Итого

источников

Строительство

Освоение

Полная производственная мощность

 

0%

75%

100%

100%

100%

100%

Собственный капитал

255

          

255

Заемный капитал

50

          

50

Итого по всем источникам

305

          

305


 

Для планирования денежных потоков важно определить величину инвестиционных ресурсов по годам расчетного периода. Расчетный  период состоит в данном случае из времени строительства (год 0), периода  производства продукции, когда имеется  устойчивый спрос (годы 1–5).

В исходных данных (прил. 2) указана  величина уставного капитала предприятия, которым можно располагать для  финансирования проекта.

Сумму банковского кредита и процентов по нему определяем сами, исходя из ставки рефинансирования, установленной на момент получения задания на курсовое проектирование.

Банковский кредит необходим, если результирующая величина инвестиций в табл. 2.1 больше величины собственного капитала. Рекомендуется взять кредит с небольшим превышением, поскольку интервал планирования принят очень большой.

Прогнозы текущих издержек и отчета о прибылях и убытках  оформляются в табл. 2.3 и 2.4 соответственно.

Прямые издержки на материалы  в исходных данных приведены на единицу  продукции, следовательно, для получения  общей суммы необходимо объем  производимой в каждом периоде продукции  умножить на прямые издержки на материалы  на одно изделие. Объем производства в первый год составит 75 % от производственной мощности, а в последующие годы (со 2-го по 5-й) – 100 % производственной мощности.

Аналогично и прямые издержки на персонал (оплата труда сдельщиков) будут изменяться при росте объема производства от года 1-го к году 2-му.

Накладные производственные расходы (без амортизационных отчислений) приведены общей суммой в расчете  на год, их величина не зависит от объема производимой продукции. Заметим, что  в отличие от представления амортизационных  отчислений в составе накладных  расходов (общехозяйственных, общепроизводственных, расходов на содержание и эксплуатацию оборудования) при подготовке прогнозов для оценки инвестиционных решений и в инвестиционном проектировании амортизационные отчисления показывают отдельной строкой, поскольку они не являются оттоком средств.

Технология списывается за период проекта, т. е. по норме 20 % в год. Начисление равномерное.

Общая сумма издержек на производство и реализацию продукции  используется для получения прогноза прибыли.

Таблица 2.3

Издержки производства, млн. д. е.

Издержки производства, млн. д. е.

Расходы

Расчетный период

Освоение

Полная производственная

мощность

75%

100%

100%

100%

100%

Издержки на материалы

234

260

260

260

260

Издержки на персонал

273

338

338

338

338

Накладные расходы

69

69

69

69

69

Всего функционально-административных издержек

576

667

667

667

667

Амортизация

20,78

20,78

20,78

20,78

20,78

Общие расходы на производство и реализацию продукции

596,78

687,78

687,78

687,78

687,78


 

по зданиям и сооружениям 42*0,04=

1,68

по оборудованию 165* 0,1 =

16,5

по лицензиям и технологиям 13* 0,20 =

2,6

Итого: млн. д. е.

20,78


 

Таблица 2.4

Отчёт о прибылях и убытках, млн. д. е.

Отчет о прибылях и убытках, млн. д. е.

  

Показатель

Год расчетного периода

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

Доходы от продаж

1189,5

1586

1586

1586

1586

Общие расходы на производство и реализацию продукции

596,78

687,78

687,78

687,78

687,78

Прибыль к налогообложению

592,72

898,22

898,22

898,22

898,22

Налоги

118,544

179,644

179,64

179,64

179,64

Чистая прибыль

474,176

718,576

718,58

718,58

718,58

Дивиденды

61,2

61,2

61,2

61,2

61,2

Нераспределенная прибыль

412,976

657,376

657,38

657,38

657,38

Нераспределенная прибыль  нарастающим итогом

412,976

1070,35

1727,7

2385,1

3042,5


 

Доход от продаж равен произведению объема продаж на цену единицы продукции:

В первый год реализации – 75 % (1189,5 млн. д. е.).

Прибыль к налогообложению  определяется как разница между  доходами от продаж и издержками на производство и реализацию продукции.

Информация о работе Инвестии в недвижимость