Способы финансирования инвестиций в недвижимость

     Многие  банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как  первый этап работы с клиентом в  процессе кредитования, позволяющий собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и часто рассматривают их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.

     Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в связи с инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствует государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это имеет место в Германии или во Франции.

     Столкнувшись  с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать  схемы привлечения в строительство  жилья средств населения через  систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2—3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2—5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

     Такие схемы непосредственно связаны  со строящимися жилыми объектами  и в силу этого носят локальный  характер. Они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате чего отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны ЦБ РФ, поэтому возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных средств. При этом существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает такие проекты более дорогими и рискованными для населения.

     Для эффективного функционирования накопительных  систем необходимы соответствующие законодательные акты, защищающие права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.

     Существуют  также региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

     Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных  внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований — и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет 50—60% стоимости нового, 20—25% составляют собственные средства гражданина, на оставшиеся 15—30% стоимости покупаемого жилья ему предоставляется рассрочка.

     Результаты  этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья.

     Замена  денежных инструментов натуральными может  привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного  эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

     Еще один вид программ — программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья.

     Эти проекты предполагают, что работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70—80% его стоимости, а остальные 20—30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10—15 лет), без процентов или с льготным процентом, с возможностью последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

     При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20—40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на предприятии.

     Инвестиции  с использованием финансирования задолженностей по закладным являются еще одной разновидностью инструментов финансирования недвижимости.

     Ипотека — финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита на приобретение и (или) строительство (реконструкцию) объекта недвижимости под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке.

     Анализ  ипотечного контракта формирует  основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость по двум причинам:

     1. Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на развитых финансовых рынках в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора.

     2.  Применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

     Все описанные выше подходы к решению  проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. 
 
 

Заключение

     Подводя итоги сказанному, можно сделать  несколько выводов относительно данной темы реферата.

     Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит  от осведомленности инвестора.

     У инвестиций в недвижимость есть преимущества по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие этого сегмента инвестиционного рынка.

     Недвижимость  как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору  при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению  с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными  особенностями.

     Инвестирование  в недвижимость включает следующие  инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.

     Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

     Основными критериями при выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

     — долевое участие в различных  вариантах;

     —  выпуск жилищных сертификатов или облигаций  жилищного займа;

     —  краткосрочное банковское кредитование;

     — ипотечное кредитование.

     Список  литературы

     1. Оценка недвижимости: учебное пособие. Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажано. - М.: КНОРУС, 2010. – 752с.

     2. Касимова Е.Н. "Налоги. Инвестиции. Капитал" - М.: Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Теория и практика, 2005г. -№1. – с. 54

     3. www.malpred.ru. - Особенности инвестиций в недвижимость

     4. www.shkolazhizni.ru - Оценка риска инвестиций

     5. investition.ucoz.com – Инвестирование в недвижимость