Способы финансирования инвестиций в недвижимость

     Долевое участие в финансировании жилищного  строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки  жилья, поскольку Закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.

     Суть  долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию объекта и привлечению, к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщик», «субдольщик», «субинвестор».

     Первоначальный  инвестор берет на себя обязательства  осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов, в определенное время.

     По  договору долевого участия в строительстве  дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.

     После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.

     К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:

     — возможность поэтапной оплаты;

     — индексирование только остаточной стоимости  строительства по договору;

     —  уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости  готового жилья).

     Кроме того, по сравнению со вторичным  рынком жилья долевое участие  в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество — «прозрачность» истории объекта.

     Одним из самых слабых мест в привлекательной  схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как инвестор. Именно это можно считать главной причиной многих злоупотреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Также возможно неоправданное затягивание возведения жилья и удорожание жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

     В зависимости от финансовых возможностей дольщиков возможны следующие варианты долевого участия при строительстве жилья.

     1. Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:

     1) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры;

     2) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

     3) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

     4) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

     2. Долевое участие с поэтапной оплатой:

     1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

     2)  в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

     3) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м² общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора;

     4)  оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1м² общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;

     5) аналогично п. 4 предыдущего варианта.

     3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

     1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;

     2)  в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;

     3) за разницу в количестве квадратных метров общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик доплачивает деньгами поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;

     4) аналогично п. 5 предыдущего варианта. Возможны два варианта зачета «старых» квартир:

     — квартира дольщика свободна, право  собственности на нее сразу переходит  к застройщику;

     — дольщик проживает в своей  квартире в течение всего срока  строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

     Как видно из анализа схемы долевого финансирования, эта схема в настоящее время является наиболее распространенной, имея целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность» истории объекта). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение и большая вероятность срыва сроков строительства. 

     2.2 Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа

     Помимо  долевого участия — наиболее распространенного  источника финансирования к основным формам привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости можно отнести  выпуск жилищных сертификатов или облигаций  жилищного займа. Пример этому —  муниципальные жилищные облигации или жилищные сертификаты. Эта форма финансирования получила широкое распространение в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске.

     Суть  облигационного займа заключается  в возможности постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (при этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м²). Срок обращения таких облигаций может достигать десяти лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигации устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента (облигации выкупаются по текущей номинальной цене).

     В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска  и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. В соответствии с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» жилищный сертификат — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Облигация жилищного займа является беспроцентной, с выплатой дохода единовременно при погашении. Доход по облигациям может быть выплачен в натуральной или денежной форме.                                                                          

     Срок  обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства определенных объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию.

     В случае привлечения финансовых средств  с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, права застройки на земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на строительство. В качестве заемщика могут выступать муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, фондовые и товарные биржи. В качестве кредитора — собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо. Размещение облигаций на рынке ценных бумаг осуществляет инвестиционный институт, который берет на себя роль посредника между владельцем облигации и заемщиком и одновременно является гарантом возврата средств инвестора в случае срыва программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам может выступать банк или страховая компания.

     В случае муниципальных жилищных облигаций  отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих их требованиям. Для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо выполнение следующих условий: они должны выполнять функцию накопления, по ним должен устанавливаться определенный доход, индексация должна отражать изменение ситуации на финансовом рынке.  

     2.3 Краткосрочное и ипотечное кредитование

     На  основе зарубежного опыта ряд банков (Сбербанк России, СБС-АГРО и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ.

     Смысл программы жилищных сбережений заключается  в следующем:

     — гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;

     — банк берет на себя обязательства  предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.