Способы финансирования инвестиций в недвижимость

Содержание

Введение……………………………………………………………...……………4

            1. Особенности  инвестиций в недвижимость…………………….......……5

1.1 Недвижимость  как объект инвестиций…………………...………..5

1.2 Инструменты  инвестирования в недвижимость………………..…9

       2. Способы финансирования инвестиций  в недвижимость………………14

              2.1 Долевое участие…………………………………………………….16

                   2.2 Выпуск жилищных сертификатов  или облигаций жилищного займа…………………………………………………………………………...…21

              2.3 Краткосрочное и ипотечное  кредитование……………….………23

Заключение…………………………………………………………………….…28

Список литературы………………………………………………………………30 

            Введение

     Инвестиционные  процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика ее развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах  самофинансирования, окупаемости и  рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной  системы, основанной на многообразии форм собственности, и образование рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов создают условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становиться высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

     Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности инвестиций в недвижимость и способы финансирования инвестиций в недвижимость.

     Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

1. изучить особенности  инвестиций в недвижимость;
2. рассмотреть способы финансирования инвестиций в недвижимость  
   
1. Особенности  инвестиций в недвижимость
1. Недвижимость как объект инвестиций

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все то, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

     К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической  точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного  использования, ипотекой, сервитутом  и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

     Итак, недвижимость – это особый вид собственности с особыми правами, являющийся довольно привлекательным объектом инвестирования. Покупка и продажа недвижимости связана с существенными затратами времени и финансовых ресурсов при возможном дроблении капитала на несколько долей, поэтому ликвидность инвестиций в недвижимость значительно меньше, чем у других направлений инвестиционных вложений. Однако инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

     У инвестиций в недвижимость есть преимущества по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили поступательное развитие этого сегмента инвестиционного рынка. Среди преимуществ можно выделить следующие:                                    

     — инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития, так как они  дают большую отдачу со временем;

     — вложение средств в недвижимость выступает надежным способом борьбы с инфляцией;

     — инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий;

     — ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока не удовлетворен;                                                   

     — инвесторы, покупая жилые и нежилые  помещения, приобретают, как правило, за бесценок и земельные участки, на которых они расположены, что со временем, когда в России земля станет полноправным объектом купли-продажи, может принести дополнительные доходы;

     —  в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются и  средства населения, которое в целом  является более платежеспособным, чем  государство и предприятия в условиях финансовых кризисов;

     —  инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.;

     —  инвестиции в недвижимость способствуют созданию в городах достаточно емкого рынка жилья, сдаваемого внаем, в котором сильно заинтересованы молодые семьи и студенты.

     Недвижимость  обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

     Любой объект недвижимости обладает определенными  физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

     1. Специфика оборота. Физическая иммобильность (неспособность к движению) недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

     2.  Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

     3. Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обусловливают: бесконечность срока ее службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и другие факторы. С течением времени стоимость других компонентов недвижимости — зданий и сооружений — наоборот, снижается ввиду потери потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшения строительных материалов (функциональное устаревание) и прочих внешних факторов.

     4. Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном плане) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительного создания и относительной дефицитности объектов.

     Из  рассмотренных особенностей недвижимости вытекают в свою очередь наиболее важные для потенциального инвестора  характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственно инвестиционного плана.

     5. Делимость юридических прав. Каждый объект недвижимости неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав и различных сочетаний юридических прав и интересов, связанных с ним. Например, может быть осуществлена аренда земельного участка и строений без прав на недра или находящийся на участке водоем. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность обременении прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования объектом, вытекающего из контракта, и т.п.

     6. Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. Особенно это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

     7. Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем в ценные бумаги и другие традиционные финансовые активы, что усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

     Вместе  с тем необходимо учитывать  особенности недвижимости и как финансового актива, вследствие чего инвестиции в недвижимость имеют следующие специфические особенности:

     1.  Неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования. Инвестиции в недвижимость, как известно, связаны с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения — продажа объекта недвижимости, как правило, связан с наибольшим поступлением денежных средств по объекту.

     2.  Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах и даже в регионах существуют разные налоговые системы со своими особенностями взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости, что в конечном итоге определяет инвестиционную активность на рынке недвижимости.

     3. Сложность и гибкость системы финансирования. В качестве источников финансирования объектов недвижимости могут использоваться собственные или заемные средства, полученные от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Финансирование инвестиций может различаться по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций в недвижимость является ипотечное кредитование, при котором треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита. Сложность условий финансирования связана с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

     4.  Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени по сравнению с традиционными финансовыми активами подвержены риску и неопределенности за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами практически отсутствует.

     Для качественного управления рисками, характерными для недвижимости, в процессе анализа рынка и последующей оценки объектов недвижимости необходимо соблюдать основные принципы и ограничивающие условия оценки — это основные, исходные положения теории оценки, соблюдение которых необходимо в условиях высокой неопределенности будущего рыночной экономики.