Способы финансирования инвестиций в недвижимость

     Таким образом, инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:

     — высокая степень зависимости  от качества менеджмента;

     — высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;

     — большая стабильность потока доходов  от владения недвижимости при более высоких ставках доходности;

     — отрицательная корреляция доходов  от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.

     Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются  инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. 

     1.2 Инструменты инвестирования в недвижимость

     Инвестирование  в недвижимость включает следующие  инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.

     Инвестирование  в собственный  капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе, с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов), рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.

     К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственности можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.

     К недостаткам относятся дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.                                                                    

     Кроме традиционной формы — инвестирования собственного капитала— в мировой  практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

     Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жилье.

     Система ипотечного кредитования в России пока должным образом не сложилась. Это сдерживает развитие российского рынка недвижимости в целом. Значительный разрыв между доходами населения и стоимостью жилья в странах с развитым рынком недвижимости позволяет преодолеть система ипотечного кредитования, поэтому развитие ипотеки в нашей стране — сверхактуальная задача.

     К факторам, сдерживающим развитие ипотеки  в России, следует отнести:

     — отсутствие четких юридических норм о возможности залога и отчуждения земельных участков;

     —  особенности жилищного законодательства (возможность продолжения проживания членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);

     —  невозможность защитить кредитора  в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.

     Опцион  — это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.

     Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности пи оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения но срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то им стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

     Арендные  соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом на определенный срок на определенных условиях (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).

     Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок. Аренда с правом пожизненного владения пучила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного  назначения. После смерти собственника право собственности переходит  к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.

     Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

     Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости— это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

     Лизинг  недвижимости —  это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое ' имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные \ участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый  порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.  

2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость

     Анализ  международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

     — за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);

     — долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным — ипотечным банком);

     — сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

     Различия  долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:

     1) обеспечения кредита;

     2) технологии выдачи кредита и механизмов его возврата;

     3) рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими. Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.

     Долгосрочное  кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость.

     Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита.

     Наиболее  распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

     — поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право  удержания на созданную часть объекта);

     —  метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);

     — система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет  необходимые средства).

     При кредитовании строительства в странах  с развитой рыночной экономикой, как  правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяется внимание рискам, связанным с инфляцией из-за коротких сроков строительства и низкого уровня инфляции. В то же время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

     — возможность превышения себестоимости  строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;

     — задержки с вводом в строй создаваемого объекта;

     — несоответствие созданного объекта  требованиям качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.

     В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из расчета за предоставление кредита и погашение процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей» ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

     При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание.

     Страны  с развитым рынком недвижимости имеют  богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого  имущества из разных источников с  использованием самых разнообразных  механизмов. Основными критериями при  выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

     — долевое участие в различных  вариантах;

     —  выпуск жилищных сертификатов или облигаций  жилищного займа;

     —  краткосрочное банковское кредитование;

     — ипотечное кредитование. 

     2.1 Долевое участие

     Самым распространенным в настоящее время  подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии. Поскольку долевая форма привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости имеет свою специфику, то и оценка объектов недвижимости при долевом участии имеет ряд отличительных особенностей.