Ипотечное кредитование как одна из форм долгосрочного банковского кредитования отечественных предприятий

    4. Сложность оформления  недвижимости в  собственность. Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает этот проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

    Неопределенность  в стандартизации правоустанавливающих документов.  Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) -  это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки.  В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки.  Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

    Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки  для кредиторов представляют:

• необходимость  прозрачности бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно проверит не только всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные игроки рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в том случае, если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договора, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;
• неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта;
• нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А,  как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;
• высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело — рисковать $50 000, другое дело — $500 000.   А главный риск - заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес «серый»;
• неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

     В свою очередь, для заемщиков в  бизнес-ипотеке проблемы создают:

• высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу (даунпэйменту): он колеблется от 20  до 50 процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15 процентов). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо решать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;
• короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5–7 лет, в то время как иностранные банки - на 10–12;
• высокие требования к заемщику. Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);
• риск роста процентных ставок. Вообще говоря, банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях,  не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте;
• наличие обременений коммерческой недвижимости. Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости  не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы  с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

    Таким образом, скорость развития рынка бизнес-ипотеки  будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а  также от наличия законов, связанных  с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

    Проблему  развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как  в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки;  принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Как это ни удивительно, но коммерческая ипотека на рынке офисной недвижимости России до сих пор является продуктом, относящимся скорее к разряду  экзотики. Кредитование покупки деловой  недвижимости, когда объектом такого залога выступает сама приобретаемая недвижимость, или – коммерческая ипотека является сравнительно новым продуктом для рынка финансовых услуг.

     Коммерческой  ипотеки в том традиционном виде, в котором она давно существует в зарубежных странах, в России сегодня  не наблюдается по причине полного отсутствия соответствующего законодательства. Несмотря на это отдельные московские структуры все же пробуют кредитовать покупку деловой недвижимости, применяя при этом разнообразные запутанные схемы. В природе есть несколько разновидностей сделок с недвижимостью в качества залога, позволяющих банку осуществлять подобное кредитование. Однако при этом далеко не каждая из таких сделок может называться ипотечной. 

     Согласно  официальным данным, лишь 10% кредитов в России предоставляется под залог приобретаемой коммерческой недвижимости. То есть, только при таких условиях можно вести речь о коммерческой ипотеке. В свою очередь, в остальных 90% случаев кредиты выдаются также под залог недвижимости, однако эти деньги тратятся не на приобретение офисов, а просто на развитие бизнеса. Соответственно, считать такие сделки ипотечными было бы ошибочно. Если обратить внимание на жилую недвижимость, то здесь ситуация немного проще. Ведь законодательство, регулирующее вопросы жилищной ипотеки все же разработано, хотя и произошло это сравнительно недавно, а данная нормативная база в большой степени несовершенна.

     Все же основа для законотворчества в  данном вопросе заложена, то есть существует направление, в котором эти законы могут совершенствоваться дальше. Коммерческой ипотеке повезло гораздо меньше, поскольку в законодательстве для нее даже пока не нашлось более-менее четкого определения. Непосредственно в законе «Об ипотеке» оговариваются только лишь кредиты на покупку жилой недвижимости. При этом в законодательстве существует четкий запрет на оформление закладной до заключения сделки по купле-продаже. Следовательно, желающие заложить какой-либо объект, должны сначала приобрести его в собственность.

     Несмотря  на все эти проблемы, рынок услуг  по коммерческой ипотеке в России не просто существует, но еще и достаточно активно работает. Однако, предлагая свои услуги в данном направлении, банки все же не склонны их рекламировать. Такую политику финансовых учреждений специалисты связывают в основном с необходимостью «длинного» финансирования. Ведь привлечь финансовые ресурсы на жилищную ипотеку, где риски более- менее известны, значительно легче, нежели найти инвестиции на гораздо более рисковую коммерческую ипотеку. И, тем не менее, то обстоятельство, что сделки по коммерческой ипотеке совершаются полуподпольно, не может не настораживать.

     Многие  специалисты открыто признают, что  проблем с этим продуктом финансового рынка существует действительно немало. Основные из них заключаются в отсутствии долгосрочного целевого финансирования, неопределенности в требованиях к правоустанавливающим документам. Также в ряде случаев пока еще действительно не проработаны важные для данного процесса юридические вопросы, включая право собственности на землю. Однако главную причину, по которой коммерческая ипотека находится в подполье, специалисты видят в отсутствии у финансистов долгосрочных пассивов. То есть, дальнейшие перспективы развития коммерческого ипотечного кредитования эксперты связывают, прежде всего, с наличием у банковских учреждений долгосрочных финансовых ресурсов, а также с появлением законов, способных должным образом регулировать ситуацию на рынке ценных бумаг и порядок оформления документов на объекты коммерческой недвижимости. Само же развитие коммерческого ипотечного кредитования для рынка жизненно необходимо, поскольку именно оно способно существенно увеличить спрос, а значит и значительно оживить рынок деловой недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 22 июля 2008 год № 159-ФЗ//Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 30 (ч. 1), ст. 3615. 

2.  О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества: постановление Правительства Российской Федерации от 18 декабря 2008 года № 961//Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 51, ст. 6182.