Ипотечное кредитование как одна из форм долгосрочного банковского кредитования отечественных предприятий

     По  данным статистики, наиболее перспективными направлениями кредитования являются инвестиции в основной капитал, а также в прирост запасов материальных оборотных средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение балансовой стоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно завышенных коэффициентов переоценки основных средств. Тем не менее выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независимым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого коммерческого ипотечного кредита.

     Одно  из решающих направлений развития российской экономики — развертывание и  последующее совершенствование  системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса — одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое  предпринимательство — эффективное  средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во‑вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.

     Инвестиционные  средства малых предприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших вложений для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне. Пока нет оснований говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование — наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса руководителей малых предприятий, половина их при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более четверти смогли получить кредит, менее 20 % удалось привлечь средства третьих лиц — вкладчиков.

     Ипотека в разных случаях может быть использована для реализации следующих функций  и задач:

• как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
• как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;
• создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     В настоящее время приоритетными  областями коммерческого ипотечного кредитования являются: строительство и реконструкция зданий и сооружений; производство строительных и отделочных материалов; производство товаров народного потребления; общественное питание; гостиничное хозяйство; закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

     В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями. Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита специальное подразделение банка (либо департамент экономической политики города или региона) требует от потенциального залогодателя представления ряда документов, проверка которых и оценка стоимости объекта залога (в месячный срок) позволяют составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость, экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т. п.), наличие у получателя кредита прав на имущество стоимости, достаточной для залога.

     Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация города. В этом случае предметом залога будет являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

     Таким образом, можно утверждать, что ипотечное кредитование является одним из экономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его практическом применении являются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие сбалансированного отработанного механизма его организации, общая экономическая и политическая нестабильность в стране. Всё это обусловливает высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений и соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики.

По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация — некий аналог кооператива — выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации всё ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

     Коммерческая  ипотека в России - явление новое. Не успела она набрать обороты, как  грянул кризис, который фактически приостановил развитие этого банковского продукта в нашей стране. Эксперты утверждают, что данный вид кредитования – все еще заложник перестраховки банкиров: даже снижение процентных ставок в два раза пока не привело к увеличению объемов выданных займов.

     Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в  данной ситуации ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк  не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки. Однако претерпела изменения  политика кредитования, и в первую очередь, серьезно ужесточились требования банков к заемщикам. Количество доступных и привлекательных предложений резко сократилось. Банкам с позиции имиджа сложно было признаться в том, что они отказались от кредитования коммерческой недвижимости. В продуктовой линейке такой кредит присутствовал, однако условия получения или процентные ставки стали настолько не привлекательными, что желающих оформить займ попросту не стало.

       Таким образом, "кризисные"  процентные ставки держались  на уровне 18-20%. Среди требований, предъявляемых заемщикам, были: поручительство третьих лиц, двойной залог, превышающий сумму кредита в 2-4 раза, и т.д. Некоторые из новых условий специалисты считают попросту абсурдными.

       Не повлияло на данный вид  кредитования и принятие в  2009 году закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому банки стали принимать нежилые помещения в залог. По мнению экспертов, этот закон не работает: «Прописан он нечетко, отсутствует механизм ограничений и регулирования отношений кредитор-заемщик, поэтому все играют по своим правилам».

       Сейчас коммерческая ипотека  начинает медленно восстанавливаться.  Ставки колеблются на уровне 12-14%, значения выше указанных уже  никого не привлекают. Сумма первоначального  взноса составляет 20-30%. Средний срок  кредитования 5-7 лет.

     Таб. 1. Сравнительная таблица условий  коммерческой ипотеки в ведущих  банках России:

     Процентные  ставки снизились почти в два  раза и в среднем вышли на докризисный  уровень. Однако это не говорит о  том, что все благоприятно. Процедура  оформления и жесткие требования к обеспечению по-прежнему отпугивают потенциальных заемщиков. К примеру, в обеспечение могут потребовать залог, превышающий сумму кредита в два, а то и три раза, плюс к этому - кредитные организации тотально контролируют расходование средств. При этом банки активно ищут клиентов с бюджетом приобретения в $10-20 млн., но сами пока еще не готовы смягчить свои условия. Тем не менее, за последнее время был зафиксирован рост запросов на коммерческую ипотеку со стороны клиентов. Около 50% обращений составляют офисы, 30% - торговые площади. Вопрос собственности объекта недвижимости для небольших компаний практически не реализуем за счет своих средств. На определенные виды деятельности лицензия не выдается в принципе, если нет помещений в собственности. В таком случае ипотека является единственным инструментом продолжения бизнеса, что еще раз подтверждает необходимость развития данного кредитного продукта, т.к. от этого напрямую зависит улучшение бизнес-климата в стране.

       Однако даже при очевидной  потребности у предпринимателей  будущее бизнес-ипотеки в России неопределенно.

ГЛАВА 2. Правовое регулирование коммерческой

ипотеки

     Коммерческая  ипотека ещё называется нежилой  ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным  кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

     Как и в случае жилищной ипотеки, ипотека  коммерческой недвижимости подразумевает процессы предварительного оценочного анализа организации-заемщика и покупаемой недвижимости, точно также необходимо начальное внесение определенной части от общей суммы. Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     Договор ипотеки коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ, принятый 16.07.1998 года, положений Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года и Федерального закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 года.

     Необходимо  отметить, что в перечисленные  законодательные акты периодически вносятся поправки и дополнения, что делает законы об ипотеке более совершенными. Например, в скором времени ожидаются изменения в сфере страхования ипотечных договоров. Не секрет, что сегодня это одно из самых слабых звеньев ипотеки в России. Правительственным распоряжением создана специальная группа, которая в настоящий момент готовит поправки в законодательство в сфере ипотечного страхования, и возможно, уже к концу 2011 года такие изменения произойдут.

     Каждый  из вышеназванных законов имеет  собственную «сферу влияния» в вопросах ипотеки.

     1. Безусловно, важнейшим законодательным  актом является закон «Об ипотеке». В этом документе изложены  основные понятия ипотеки, механизмы регулирования ипотечных процессов, указаны требования и обязательства, которые обеспечивает ипотека.

     2. Жилищный кодекс Российской Федерации  объединил в себе базовые понятия  жилищных отношений: право собственности,  объекты, на которые распространяются  жилищные права, взаимоотношения  собственников и т.п.

     3. название закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит само за себя. Здесь детально описаны правила регистрации имущественных прав, и при ипотеке в том числе.

     4. Закон «О кредитных историях»  определяет не только само  понятие кредитной истории, но  и регламентирует правила ее  формирования, использования и хранения. Закон также регулирует правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.