Ипотечное кредитование как одна из форм долгосрочного банковского кредитования отечественных предприятий

     Несмотря  на наличие указанных законов  об ипотеке, эксперты полагают, что этих правовых норм недостаточно для активного развития ипотечного кредитования. Поэтому и в дальнейшем следует ожидать пополнения ипотечной законодательной базы новыми поправками, а возможно, и новыми законами.

     Серьезные изменения в действующее законодательство о залоге недвижимости (ипотеке) внес принятый Государственной Думой 1 июля 2009 года и подписанный Президентом России 17 июля 2009 года Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Новый закон содержит два принципиально  новых положения:

     1) запрет обращения взыскания на  заложенное имущество без обращения в суд (внесудебный порядок) при наличии незначительной и несущественной просрочки заемщика (сумма долга заемщика перед банком составляет менее 5% стоимости предмета ипотеки, а период просрочки по обеспеченному залогом обязательству - менее 3 месяцев);

     2) законодательное закрепление института  коммерческой ипотеки. 

     Первое  положение означает, что теперь заемщик  получает дополнительные гарантии сохранности и защищенности своего имущества от злоупотреблений кредиторов, заинтересованных при первой же просрочке и в максимально короткие сроки обратить взыскание на предмет залога. Но стоит отметить, что после изменения указанных обстоятельств (увеличение суммы долга или срока просрочки) взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке.

     Глава XXI закона «Об ипотеке» была дополнена  статьей 69.1, в соответствии с которой объекты коммерческой недвижимости (здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся, а также иное нежилое помещение), которые были приобретены полностью или частично с использованием заемных средств банка, иной кредитной организации или юридического лица, считаются находящимися в залоге  с момента государственной регистрации права собственности заемщика на указанный объект.

     Как известно, такая форма обеспечения  исполнения обязательства, как залог  недвижимости, может возникнуть в  силу договора или в силу закона. Необходимо напомнить, что на основании  договора заинтересованное лицо может  передать в залог только то имущество, на которое у него есть зарегистрированное право. Это означает, что законодатель не мог взять за основу эту схему при построении норм о коммерческой ипотеке. В итоге он выбрал модель возникновения залоговых отношений на основе закона (по аналогии с ипотекой жилых помещений). До принятия июльских поправок законом не было предусмотрено возникновение залога в случае приобретения объектов нежилого фонда за счет заемных средств.

     Основным  способом кредитования в нашей стране в течение длительного времени являлось кредитование под залог жилья. В соответствии со статьей 77 закона «Об ипотеке» в случае указания на то, что источником средств для покупки квартиры являлись заемные средства, жилое помещение автоматически оказывалось в залоге.

     Но  потребности экономического роста, бурное развитие коммерческой недвижимости привели к необходимости на законодательном  уровне закрепить и коммерческую ипотеку, то есть кредитование под залог коммерческой недвижимости. Это позволило бы не только избежать «серых» схем при получении кредита, но также гарантировать интересы кредитных организаций, которые бы активно включились в мероприятия по кредитованию участников предпринимательской деятельности. Еще одной важной целью новой редакции закона была поддержка малого и среднего бизнеса, который редко обладает собственными средствами для покупки недвижимости, необходимой для осуществления предпринимательской деятельности.

     Но  не стоит думать, что до указанных  нововведений в нашей стране совсем не было сделок по покупке коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств. Для этого использовались различные схемы, которые нередко ставили в затруднительное положение либо покупателя недвижимости, либо ее продавца:

     1) довольно распространенной была  ситуация, при которой предпринимателю-заемщику приходилось закладывать собственное жилье для покупки бизнес-недвижимости;

     2) нередко использовалась схема,  при которой покупатель выплачивал  собственнику по предварительному  договору часть суммы. На остальную  сумму банк фактически кредитовал  продавца в обмен на регистрацию  договора залога имущества. Затем оформлялось право собственности покупателя на недвижимость, обремененную залогом в сумме, на которую банк кредитовал продавца;

     3) самой запутанной представлялась  схема, когда объект недвижимости  оформлялся на определенное юридическое  лицо, а впоследствии заемщик,  выкупая акции этой компании, выплачивал кредит.

     Стоит отметить, что перечисленные выше схемы представляются довольно долгими и сложными, и сами банки неохотно выдавали кредит небольшой компании, рискуя столкнуться с ее дальнейшей неплатежеспособностью, а крупные компании, обычно используя коммерческий кредит, ипотекой не пользовались. До кризиса кредиты под залог коммерческой недвижимости выдавали лишь несколько крупных банков, таких как ВТБ и МДМ-Банк, но с началом экономического спада все меньше банков соглашались на довольно рискованное для себя мероприятие, и в определенный момент можно было даже сказать, что рынка коммерческой недвижимости в России нет.

     Но  с постепенным улучшением ситуации на рынке недвижимости и в банковском секторе, а также с принятием  поправок в закон «Об ипотеке» количество сделок может существенно увеличится. Большинство специалистов оценивают новшества только с положительной стороны, и с ними действительно сложно не согласиться. Малое и среднее предпринимательство получит серьезную государственную поддержку, сможет сразу же после покупки объекта коммерческой недвижимости извлекать из нее прибыль, сдавая в аренду часть помещений под офисы, магазины. Кроме того банки получают дополнительные гарантии по сравнению с ситуацией до внесения поправок, когда интересы кредитора не были защищены в силу того, что между моментом выдачи заемных средств и передачей недвижимости в залог существовал временной разрыв. Это должно привести к снижению процентных ставок по существующим кредитам и активизировать спрос на коммерческую недвижимость.

     Наряду  с этим специалисты неоднозначно оценивают такой пробел в законе, как отсутствие указания на источник погашения коммерческой ипотеки, полагая, что его закрепление положительно сказалось бы на возвратности таких кредитов. Банки куда охотнее выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если будут четко знать, с помощью каких средств будет погашена коммерческая ипотека. Восполнение пробела в законе добавило бы кредиторам уверенности в надежности их контрагента.

     Сейчас  довольно распространено мнение, что  закон в сегодняшней экономической  ситуации не сможет принести тех результатов, которые от него ожидают, так как  сейчас основным критерием для банка  является, прежде всего, платежеспособность заемщика, а также ликвидность предмета залога. На это стоит заметить, что постепенно рынок коммерческой недвижимости во всем мире оживает (особенно - торговая недвижимость), и в период экономического роста при наличии разумной кредитной политики банков ипотека коммерческой недвижимости скажется положительно на всем рынке недвижимого имущества России. По мнению экспертов,  настроенных оптимистично, данный вид ипотеки может в скором времени догнать по объемам сделок даже жилищную ипотеку (важно заметить, что в докризисный период рынок офисной недвижимости в Москве по темпам развития лидировал в Европе).

     Таким образом, изменения в законе «Об  ипотеке» являются, несомненно, положительным шагом законодателя, они устраняют различие в режимах приобретения жилых и нежилых помещений на заемные средства, а также позволят субъектам малого и среднего бизнеса не озираться с опаской на банк, спокойно используя и извлекая прибыль из купленных помещений. 
 
 
 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ БИЗНЕС-ИПОТЕКИ В РОССИИ

    Бизнес-ипотека  - это кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости, проводимая фактически через ипотечные формы.  Основные преимущества [5] бизнес-ипотеки: бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; легко реализовать залог – коммерческую недвижимость; выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса. Бизнес-ипотеки является вторым этапом развития ипотеки в России. При большом сходстве с первым этапом, жилищной ипотекой, есть существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки:

    (а) заемщик при бизнес-ипотеке — лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом;

    (б)  жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость;

    (в)  бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

    Российские  предприниматели редко пользуются ипотечными кредитами для обзаведения  офисами, магазинами и складами. В  цепочке "девелопер–застройщик–клиент–банк" нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию бизнес-ипотеки. Рассмотрим основные препятствия и проблемы развития бизнес-ипотеки.

    Основные  проблемы развития бизнес-ипотеки:

1. несовершенство ипотечного законодательства;
2. недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости;
3. трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов:
4. сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

Остановимся на них подробнее.

    1. Юридические проблемы (несовершенство  законодательства). Серьезные ограничения создавало в первую очередь несовершенство федерального закона об ипотеке. Разработчики этого документа по недосмотру забыли упомянуть в нем коммерческие помещения и не заложили в него достаточного количества норм, позволяющих задействовать в области коммерческой недвижимости те же инструменты, которые используются при кредитовании покупки жилья. Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то при соблюдении определенных требований легко можешь получить в банке кредит – но лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Только 17 июля 2009 года Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был устранен этот пробел, но на рынке это ещё не успело глобально отразиться.

    2. Недостаток предложения  на рынке коммерческой  недвижимости. Еще одним препятствием, из-за которого бизнес-ипотека не может активно развиваться, является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное – на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, например, как на московские офисные помещения, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно. Нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам является существенным препятствием для развития бизнес-ипотеки.  Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать. Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки («выкуп юридического лица» и более сложные схемы), чтобы  ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:

    3. Трудность рефинансирования  коммерческих ипотечных  кредитов. Существенная проблема при развитии рынка бизнес-ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой "длинных" финансовых ресурсов у банков. Отсутствует целевое долгосрочное  финансирование. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают рефинансировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых  речь идет только о жилом фонде. Получается, что банк «вешает» ипотечный бизнес-кредит на собственный баланс, а банкам это не всегда выгодно. Институциональные инвесторы, которые рефинансируют кредитный портфель банка, предъявляют определенные требования по его структуре и наполнению. А поскольку инвесторы в основном западные, они напрямую заинтересованы в полной формализации и стандартизации процесса. Все должно быть четко и понятно, кредитование коммерческой недвижимости должно соответствовать разработанным стандартам. Любые отклонения в наполнении кредитного портфеля, например кредитами, выданными не по стандартам, не рефинансируются. Инвесторы пока не готовы оплачивать расходы на исследование рынка коммерческой недвижимости, на оплату работы специалистов, на андеррайтинг различных видов бизнеса из-за нестабильной ситуации в стране, «ползущего» банковского кризиса, потому и компании недвижимости не могут полноценно предлагать свои услуги. Отсутствие  рынка рефинансирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка.  Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет. В то же время кредиты по бизнес-ипотеке не интересуют западные фонды. Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки — кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д.