Ипотечное кредитование как одна из форм долгосрочного банковского кредитования отечественных предприятий

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ  И ОСОБЕННОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ

ИПОТЕКИ………………………………………………………………………...5

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ

ИПОТЕКИ………………………………………………………………………..16

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ БИЗНЕС-ИПОТЕКИ В РОССИИ…….22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….31

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………..34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Ипотечное кредитование – это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного  кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, создание новых рабочих мест и  увеличение объема денежной массы в  обращении. Коммерческая ипотека может  помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане  перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может  быть, даже большее значение, чем  жилищной ипотеки.

     Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

     Понятие ипотеки вошло в нашу жизнь  сравнительно недавно, но уже прочно вошло в жизнь россиян, однако если жилищная ипотека становится все  более распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости имеет лишь единичные прецеденты.

     Ипотека коммерческой недвижимости, называемая иначе коммерческая ипотека (бизнес ипотека), получила широкое распространение  во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости, т.е. сдачи  в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и вполне позволяет использовать ипотечные кредиты.

     По  мнению российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений - одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

     В настоящее время в России ипотека  коммерческой недвижимости характерна, в основном, для крупных компаний. Однако эксперты отмечают, что скоро покупка офисов по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией, как сейчас - приобретение квартиры.

     По  данным риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся, и ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться так же быстро, как и кредитование жилых помещений. России необходим развитый финансовый рынок, так как без этого невозможно решение социальных и экономических проблем страны. Однако финансовый рынок не может строиться исключительно на обслуживании крупных предприятий. Малый и средний бизнес – вот «та основа, которая, с одной стороны, нуждается в развитом финансовом рынке, а с другой, своей деятельностью способствует его развитию».

     В данной работе рассмотрены:

• основные понятия и особенности коммерческой ипотеки;
• проанализировано состояние коммерческой ипотеки в современной российской экономике, в том числе особенности ипотечного кредитования малого и среднего бизнеса;
• рассмотрены последствия мирового финансового кризиса на рынке бизнес-ипотеки, а также восстановление коммерческой ипотеки в последующие годы;
• рассмотрены вопросы юридического регулирования бизнес-ипотеки;
• сформулированы и проанализированы детально проблемы развития коммерческой ипотеки в России.

ГЛАВА 1. Понятие и особенности коммерческой

ипотеки

     Коммерческая  ипотека – это кредитование бизнеса  посредством приобретения в кредит коммерческой недвижимости. Ипотечный кредит выдается представителям малого и среднего бизнеса на покупку, нежилых зданий, помещений, используемых в дальнейшем под торговые площади, склады, офисы и т.д. Таким образом, предприниматели могут, не изымая средств из оборота, получать еще большую прибыль в результате использования производственных помещений или земельных участков. Коммерческая ипотека становится выгодной, если полученный в результате сделки доход с лихвой покрывает процентные выплаты кредитору.

  Смысл коммерческой ипотеки состоит в том, коммерческая недвижимость предоставляется в кредит и после этого может выступать в качестве залога ипотеки. Залоговым обеспечением ипотеки может выступать как приобретаемое в ипотеку помещение (офис), так и уже имеющиеся производственные здания и помещения. В частности по действующим в Москве и Петербурге программам залоговым обеспечением могут выступать находящиеся в собственности у юридического лица имущественные комплексы, здания, строения, помещения.

  Процедура получения коммерческой ипотеки во многом схожа с оформлением ипотечного кредитования физическими лицами. При этом анализируется платежеспособность клиента, производится оценка и страхование объектов недвижимости. Также коммерческая ипотека чаще всего предусматривает уплату первоначального взноса (20-30%). Естественно, что коммерческая недвижимость позволяет владельцам извлекать значительную прибыль, в результате чего процентные ставки по коммерческой ипотеке значительно выше, чем у программ жилищного ипотечного кредитования.

     Преимущества  коммерческой ипотеки:

• развитие и расширение бизнеса компании;
• получение прибыли в результате использования объектов коммерческой ипотеке без привлечения оборотных средств;
• оптимизация налоговых выплат (процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации).

       Условия получения коммерческой  ипотеки: 

• обязательное залоговое обеспечение;
• процентные ставки по кредиту – 12-30% годовых;
• срок коммерческой ипотеки – до 10 лет;
• первоначальные взнос – 20-30% от стоимости недвижимости;
• возможен индивидуальный график погашения процентов по индивидуальной договоренностью с банком.

  В западных странах программы коммерческой ипотеки сильно развиты и активно используются представителями бизнеса. Это связано, прежде всего, с высоким уровнем развития малого и среднего бизнеса, а также с тем, что все свои доходы компании официально декларируют, а вследствие этого банкам проще получать достоверную информацию о финансовом положении предприятий. Зачастую в развитых странах компаниями получить кредит на покупки коммерческой недвижимости, также просто, как и физическим лицам.

     В России ситуация несколько иная, и  темпы развития коммерческой ипотеки  значительно отстают. Это связано  с тем, что в нашей стране степень  доверия банков развивающимся представителям малого и среднего бизнеса не столь  велика, процедура получения кредита  на коммерческую недвижимость усложнена. Необходимость в коммерческой ипотеке очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые вполне платёжеспособны, но не владеют «весомым» объектом для залога, тогда как крупные компании вполне могут позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

     Очень немногие российские банки позиционируют  такой кредитный продукт, как  коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский  Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

     Однако  заёмщику можно обратиться в любой  крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

     Предприятие малого бизнеса в самом начале своего развития обычно сильно ограничено в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покупке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видится в ипотеке коммерческой недвижимости.

     Возможности, которые при этом открываются, трудно переоценить. Для предприятия — это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, т. к. в этом секторе обычно значительны материальные вложения в интерьер.

     Собственные площади — это показатель стабильности и престижа предприятия. Кроме того, это выгодное вложение средств. Коммерческая ипотека имеет существенные преимущества в сравнении с арендой:

• деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;
• приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене, и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;
• приобретенную по коммерческой ипотеке – недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;
• платежи по коммерческой ипотеке не просто идут в затраты организации, а капитализируются в виде ликвидного актива.

  Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов. Если всю получаемую прибыль тратить на собственные нужды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии развития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и недвижимость ( рис. 1).

     Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всём мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты. 

Рис. 1. Схема  поведения фирмы.

     Коммерческий  ипотечный рынок может функционировать  на основе как одноступенчатой модели, так и двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками‑кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут быть задействованы ипотечные дилеры, формирующие долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределяющие их между банками путем приобретения закладных либо ипотечных облигаций. Ипотечные дилеры могут дополнительно создавать ипотечного регистратора. Банки при формировании ипотечных фондов могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами: во-первых, продаваться целиком; во-вторых, как продажа под закладную права на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него; в-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

     Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными  гарантиями заложенного имущества и возможной государственной поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не только первичный коммерческий ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

     Использование ипотечного кредитования в промышленной сфере имеет достаточно серьезные  перспективы, основанные на том, что  предприятия нуждаются в оборотных средствах. Кроме того, конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модернизацию и перевооружение.