Анализ и перспективы ипотечного кредитования в АК СБ РФ

Сравнивая обе модели, можно  сделать следующие выводы:

- модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками (при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства - операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством);

- одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;

- в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.

Таким образом, одноуровневая  модель является менее совершенным  механизмом привлечения ресурсов в  ипотечное кредитование, нежели двухуровневая  модель, позволяющая использовать различные  инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.

Анализируя взаимосвязь  рынка ипотечного кредитования с  рынком капиталов, следует отметить, что и потребителем ипотечных  кредитов, и главным поставщиком  инвестиционных ресурсов для финансирования жилых ипотек выступают домашние хозяйства.

Домашние хозяйства инвестируют  сбережения в ипотечные активы через  специальные институты, входящие в  инфраструктуру финансового рынка  и имеющие долгосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые  компании, инвестиционные фонды и  т. д. Инвестиционные институты в  свою очередь инвестируют привлеченные сбережения в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствам для финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению  и обеспечению доходности облигаций  формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами (18.96).

Однако не все семьи  сразу являются заемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение  жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над  доходами нуждается в кредитных  средствах. Эту группу семей можно  отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и  погашения задолженности, семья  начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи  начинают расходовать накопленные  сбережения. Следовательно, в нормально  работающей экономике рост удельного  веса молодых семей ведет к  повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. Можно также сказать, что  рост сбережений семей ведет к  повышению предложения на ипотечном  рынке.

Таким образом, предпосылкой построения эффективной системы  финансирования ипотечных активов  является наличие достаточных групп  семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской  личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса  экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним  из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп  семей с инвестиционными и  сберегательными экономическими стратегиями.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения  на рынке и временного лага запаздывания реакции предложения на повышение  спроса). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Взаимосвязь рынков в общем  цикле деловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут к ухудшению условий  заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет к  повышению процентных ставок на ипотечные  кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.

Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.

Ипотечное кредитование может  играть существенную роль в экономической  политике государства. Еще во времена  Великой депрессии 30-х гг. в США  одним из способов оздоровления экономики  являлось активное развитие с помощью  государства национальной системы  ипотечного жилищного кредитования. Теоретической основой "Нового курса" Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского  экономиста Дж. М. Кейнса. В основе теории лежит тезис о том, что через  активизацию и стимулирование совокупного  спроса необходимо оказывать воздействие  на расширение производства и предложение  товаров и услуг. До Кейнса в экономической  политике государств и влияющей на нее экономической теории преобладал подход классической школы, ведущей  свое начало от работ А. Смита. Согласно этому подходу, активная макроэкономическая политика государства представлялась излишней и непродуктивной. Основанием является то, что рыночная экономика  в состоянии самостоятельно достигать  полного объема производства и полной занятости через механизмы колебания  процентной ставки (выравнивающий баланс между инвестициями и сбережениями) и эластичности соотношения цен  и заработной платы. Так, по логике экономистов  данной школы увеличение сбережений домашними хозяйствами и вызванное  этим снижение общих расходов и реального  объема производства ведет к снижению процентных ставок и увеличению расходов на инвестиции до уровня сбережений. Очевидно, что основанные на чисто теоретических  моделях доводы экономистов-классиков  являются достаточно спорными, мало учитывающими многообразие факторов реальной экономической  жизни. Мотивация экономических  агентов и инвестирующих, и сберегающих  гораздо сложнее той, которую  описывают в своих трудах экономисты-классики. Неудивительно, что выводы классиков  в отношении экономического регулирования  и роли государства были убедительно  и достаточно полно подвергнуты  критике Кейнсом и его последователями. Среди основных вопросов: объем инвестиций и сбережений может быть не сбалансирован, цены и заработная плата не являются эластичными.

Согласно Кейнсу, активная бюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут к расширению совокупного  спроса, что отразится на реальном объеме национального производства и занятости без повышения  уровня цен. В случае снижения объемов  производства правительство увеличивает  дефицит бюджета, что позволяет  за счет сохранения уровня государственных  затрат поддерживать совокупный спрос  и тем самым стимулировать  производство. Одновременно национальный банк снижает процентные ставки, удешевляя  стоимость кредита и стимулируя инвестиции, а при затяжном спаде  девальвирует валюту. При возобновлении  роста регулирующие органы спасают  экономику от "перегрева", действуя "в обратном направлении" - сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки и реальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость  кредита, и виртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы с неполным резервированием, спадает (21.147).

Особая роль отводится  банкам и иным финансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, и являющихся источником средств для инвестиций - с другой. Уменьшение средств на руках у населения и рост объемов  предоставляемых кредитов могут  привести к превышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что  в свою очередь ведет к возрастанию  общих расходов и приводит к оживлению  в экономике.

Наиболее эффективной  может быть политика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в так называемых "точках роста") и роста на этой основе ВВП с  соблюдением запланированных пропорций  между ВВП и объемом денежной массы. Политика же расширения совокупного  спроса является эффективной там, где  это:

-  будет иметь максимальный мультипликативный эффект;

-  не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционных последствий не бывает, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложением и недостаточным платежеспособным спросом).

При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается  максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение между приростом  дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций. Суть мультипликатора заключается  в том, что даже незначительное повышение  доходов домохозяйств или предложения  кредитов коммерческими банками  может вызвать гораздо большие  изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.

Жилищный рынок имеет  несколько характеристик, которые  определяют особое его место в  экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликационного  эффекта. В первую очередь - это наличие  наибольшего коэффициента взаимосвязи  с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления. Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно  сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в  технологической цепочке инвестиционно-строительного  процесса. По разным оценкам, целевое  вложение одной денежной единицы  в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП. Иными словами, целевое направление  государственных средств через  ипотечный инвестиционно-кредитный  механизм в жилищную сферу позволяет  достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными  вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается  это за счет:

-  денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);

-  мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);

-  мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).

Следует также отметить, что в финансировании приобретения жилья помимо кредита участвуют  сбережения домашнего хозяйства (как  правило, не менее 30% от стоимости жилья), превращающиеся в инвестиции.

Таким образом, выделение  даже в небольших объемах бюджетных  ресурсов для рефинансирования ипотечных  кредитов, выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционного  процесса. Однако несмотря на очевидную  эффективность государственного стимулирования расширения совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования, критики такого подхода  считают, что это может привести к росту инфляции.

В результате впрыскивание денежных средств на рынок в виде повышения спроса за счет активизации  предложения на рынке ипотечного кредитования, даже за счет дополнительной эмиссии, не влечет за собой повышения  цен на рынке и, следовательно, инфляции в случае:

-  значительного превышения предложения над спросом на рынке недвижимости;

-  недогруженности производственных мощностей в жилищном строительстве и наличии квалифицированных специалистов в области строительства, оставшихся без работы, что позволяет быстро обеспечивать любое повышение спроса на жилье соответствующим товарным покрытием (26.121).

Кроме того, как было отмечено выше, жилье является актом потребления  товаров. По сути, это инвестиции в  капитальные активы. А также, поскольку  кредит берется фактически под будущие  доходы, определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождается вынужденным сокращением текущего потребления заемщиками (по распространенным в мире стандартам, ежемесячно в  погашение по кредиту может уходить  до 35-40% семейного дохода) в последующий  период обслуживания кредитов (10-20 лет). Таким образом, повышение совокупного  спроса на этапе рефинансирования ипотечной  системы сбалансировано со снижением  совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в  ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема (например, в форме повышения  денежной массы в форме покупки  облигаций операторов вторичного рынка  закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции. Более того, приобретая облигации  операторов вторичного рынка, денежные власти тем самым показывают пример (а не только декларируют) уровня своих  инфляционных ожиданий, что является важнейшим ориентиром для всех участников рынка. Точечное же увеличение денежной массы, например, в виде покупки ипотечных  облигаций операторов вторичного рынка  закладных, будет способствовать общему сокращению процентных ставок по кредитам в таком социально важном секторе  экономики, как жилищный.